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 SOHO中國有限公司董事長潘石屹
訪談背景：
隨著中國加入WTO，地產(chǎn)業(yè)普遍認為機遇大于挑戰(zhàn)，新一輪的房地產(chǎn)住宅開發(fā)熱潮正滾滾襲來。然而我們更應該看到，建筑同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、房產(chǎn)大戰(zhàn)硝煙正濃，在此起彼伏的寒冬論、泡沫論的指責聲中，2002年的房地產(chǎn)可謂匆匆收場。那么，伴隨著羊年的悠悠而至，我們該如何理性地看待市場？如何理性地看待中國住宅產(chǎn)業(yè)的走勢？
正文：
回顧2002年的房地產(chǎn)業(yè)，點擊率最高的事件，可能就是“長城腳下的公社”在第八屆威尼斯雙年展上獲得“建筑藝術推動大獎”了。因為這是中國的建筑項目第一次入選該展覽，更因為是中國的建筑項目第一次獲此殊榮。作為“長城腳下的公社”的幕后主腦，SOHO中國的當家掌門，潘石屹，再度引起中國地產(chǎn)界的關注。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹：實際上是任何一個個人在這個大的一個經(jīng)濟增長、城市的變遷、房地產(chǎn)的發(fā)展中，都是微不足道的。我覺得一個人，一個建筑，都會很快地過時，這個是我的想法，因為一個人，說是活上幾十年時間，死了以后就一個臭皮囊，是吧，我覺得最后真正要有一些影響的東西，還是他的思想的東西，觀念的東西，這些東西是可以傳下去的。
也許這正是潘石屹斥資千萬興建“長城腳下的公社”的原因。他希望為建筑師們帶來一種思考，他希望把中國的精神、中國的文化帶給世界，他要實現(xiàn)一個名為“公社”的夢想。有人說潘石屹的想法瘋狂，有人評價他的建筑出格，似乎，潘石屹一直就是地產(chǎn)界的另類先鋒，對于如何蓋房子，他有著自己的認識。
主持人：可以說像地產(chǎn)競爭是非常大的，而且您好像提出個觀點，好像是不同于這樣的一種競爭的這樣的一種感覺，而且應該是做到了這樣一種觀點？
潘石屹：對對，就是大家實際上在市場經(jīng)濟中，強調(diào)的競爭會非常的多，就都是你死我活的呀，這樣一種競爭。
：對，為了掙一塊蛋糕啊。
潘石屹：對，然后呢，就是不擇手段，實際上我覺得大家都應該是往前邁一步，往前邁一步的話，實際上還有一大塊空地沒人搶，就是只是大家不愿意往前走，不愿意創(chuàng)新，不愿意發(fā)現(xiàn)，就在原地，如果是我們兩家，同時生產(chǎn)一個型號的彩電，已經(jīng)生產(chǎn)了五年，十年了，市場肯定搞活了，然后咱們兩家就得打，一會兒是價格戰(zhàn)了，一會兒是挖人了，肯定是不擇手段，你能不能往前邁一步，生產(chǎn)一個等離子的。
主持人：在往高端走的？
潘石屹：或者生產(chǎn)一個帶遙控器的，你賺的錢，比我今天賺的錢多得多，就是前面的空間是很大的，不要在一個平面上，你死我活的去較勁，要有能力去往前走。
主持人：您的意思就是說，我永遠比你領先一步，我這領先一步就是說我的左右沒有競爭對手，實際上是這樣一種境界？
潘石屹：實際上這個社會的進步和市場的進步，就是要鼓勵大家往前領，往前走一步。
：不斷有創(chuàng)新的這樣一種思想？
潘石屹：而不是一臺彩電500塊錢，就這種在上面打價格戰(zhàn)。
楊：低層次的競爭。
潘石屹：沒有意義，社會也不能靠你打價格戰(zhàn)來進步。
似乎從踏入房地產(chǎn)行業(yè)起，潘石屹就把“出奇制勝”這一招用得爐火純青。1998年，一個名為SOHO的概念在中國地產(chǎn)界橫空出世，紅遍大江南北，以實現(xiàn)信息時代工作與生活的完美結(jié)合為宗旨，“SOHO”在建筑中以減少隔斷、墻體的任意推拉為特點，打破了傳統(tǒng)建筑中對房屋品種的細分和房屋內(nèi)格局嚴格的功能性劃分，把可能留給明天，把靈活留給未來。這個概念也使潘石屹的SOHO現(xiàn)代城一夜成名，創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)市場空前的熱銷場面。可以說SOHO是房地產(chǎn)在進入信息時代后最為精彩的注釋。
楊：soho這個概念，我知道是在現(xiàn)代城的時候是最初提出來的，你為什么會在房地產(chǎn)這個運作過程中提出這么樣的概念？
潘石屹：其實房地產(chǎn)是很被動的，就是說人的生活方式在變動。
楊：不斷地變化。
潘石屹：房地產(chǎn)要去適應它，如果我是一個做服裝的，這個人身體在變化，在長高，你做的衣服就得合身，作為一個房地產(chǎn)發(fā)展商，你蓋的房子，人的行為方式在發(fā)生變化，工作方式在發(fā)生變化，它的社交，購物方式在變化，你房地產(chǎn)建的這個房子就得適應它的變化。
楊：不能一成不變。
潘石屹：不能一成不變，一成不變就會覺得不舒服。
楊：所以這房子感覺就是能夠留存幾十年或者上百年？
潘石屹：當然了我們的愿望是時間越長越好，越長的話它的價值才越高嘛，如果是一個壽命很短的房子，它的價值一定是很低的。
楊：這也是你蓋房子追求的一個宗旨，流傳很遠，在你的這個心目中，就是適合于soho這樣的概念這個房地產(chǎn)這樣的客戶都是一些什么樣的群體？
潘石屹：其實各種各樣的人都有。
楊：有些明顯的標志嗎，或者特征？
潘石屹：我覺得應該是比較時尚的。
楊：前衛(wèi)？
潘石屹：年輕一點的，年輕是一個特別重要的特征，實際上這些事情在我現(xiàn)在都覺得很驚訝，就是說過去我在10年開發(fā)房地產(chǎn)的歷史中，就發(fā)現(xiàn)購買房子，就是拍板決策的這些人，越來越年輕，越來越年輕，所以他的心目中想的什么事情，我都覺得我老了。
楊：跟不上去？
潘石屹：不能夠跟他們這個心心相印，他們到底想什么。
楊：年輕到什么樣的程度，20幾歲？
潘石屹：二十幾歲，二十八九歲，其中我們拍賣了一個商鋪，商鋪是拍賣了中間的一間，我們就是說誰如果是要把中間的一間要拍賣走的話，有個附加條件，他如果是喜歡要旁邊的兩間的話，他都可以要得走，這個大概成交額三千多萬，三千多萬的成交額，三個商鋪的面積加起來，最后就是來了拍板決策，就是舉牌子的，就是二十八九歲的一個人，我感覺得到，這個三千多萬的投資，他也不用說，我要跟誰去商量，跟誰去請示。
楊：非常果斷。
潘石屹：你舉牌子我就舉，周圍這個年紀大的還得打電話，去跟周圍的商量，商量完以后再舉一下牌子，他我覺得就特別果斷，這個還不是一個個案。
楊：普遍的趨勢，大的趨勢？
潘石屹：普遍的趨勢，購物房子的人年紀越來越年輕，所以這樣的話，就是對我們這個房地產(chǎn)發(fā)展商，我們這些設計師，提出的一個挑戰(zhàn)，就是你能不能適應，這樣一批人的想法。
楊：那么整個這個設計，您感覺soho這個設計針對于目前中國的這個，尤其像北京這樣城市現(xiàn)狀，它會超前多少年？
潘石屹：這個很難說。
楊：很難說？
潘石屹：很難說，有的時候，如果是這個社會進步非常快，人們的觀念在不斷創(chuàng)新，可能幾年時間就能趕上去了。市場變化非常快，而且同行之間的學習，他有一個學習的動力，在我們用了落地式的玻璃窗，沒有幾個月的時間，所有的項目都是用這樣的落地式的玻璃窗，我們用那個暖氣，是一個不帶罩子的，從德國進口的暖氣，沒有幾個月，全都是用這樣的暖氣。
楊：跟進非常快？
潘石屹：跟進非常快，我覺得這個行業(yè)的話，有的時候跟服裝行業(yè)，跟家具行業(yè)都是一樣的，一定要能夠跟得上去。
楊：對你的壓力會更大？
潘石屹：對，就是說過去的幾年時間，我做了幾個項目，可能是走在了前面一步，其實如果我再不往前走的話，很快就別人走到前面去了，我覺得這就是一個社會的進步，就是你不走你就落后了，就是沒有永遠的第一。
中國的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過20年的快速發(fā)展已經(jīng)日趨成熟。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3萬家，如何滿足購房者的目益?zhèn)�性化的需求、占據(jù)更多的市場份額，是所有開發(fā)商們積極思索的課題，各種概念、理念層出不窮，一派繽紛景象，而潘石屹的SOHO無疑成功地為其奠定了在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的腕級地位。
楊：房地產(chǎn)界的人都非常關心，就是您在做房地產(chǎn)這個十幾年的過程中，會有很多非常新奇的這些點子，可以說是一些好的創(chuàng)意，或者是策劃，他們都想知道這些策劃是怎么想出來的？
潘石屹：我覺得就是跟別人交流，是非常關鍵的。
楊：那么這個soho的這個概念是通過這樣的交流啟發(fā)出來的？
潘石屹：你要說偶然的話特別偶然，就是當時的話我跟我太太到一個朋友家做客，這個朋友是從法國回來的，那個時候正好整個社會上的背景是對Internet，對網(wǎng)絡……
楊：非常熱衷？
潘石屹：非常熱，認為這個Internet的出現(xiàn)會把我們整個的世界有一個翻天覆地的變化，所以各個行業(yè)都在想，這些高科技對我?guī)淼淖兓鞘裁矗渲芯褪钦f做房地產(chǎn)的人，做建筑設計的人，也在想，就在Internet網(wǎng)對我們這些房地產(chǎn)行業(yè)有沒有什么影響，有些人就說，咱們要裝寬帶，在房子里要裝寬帶。
楊：寬帶介入？
潘石屹：寬帶介入，然后說了一些都非常皮毛的，就沒有一個本質(zhì)上的，就Internet網(wǎng)，盡管這個泡沫過去了，實際上這個技術的出現(xiàn)確實會讓這個世界發(fā)生翻天覆地的變化，把人的工作。
楊：生活方式？
潘石屹：生活方式，交往方式，都會有一個特別大的變化，所以這樣的話兩個法國建筑師就說，說這個日本人聰明，我們接觸了一個日本建筑師，他在想一個東西，不是一個簡單地把Internet網(wǎng)接到家里面，他就是他在想這個soho，就是small office，home office，就是這樣一種Internet就是信息覆蓋的技術可以把這個辦公和居住的空間，結(jié)合在一起。這個我覺得特別受啟發(fā)，我覺得比這些好多房地產(chǎn)公司提出的裝一個Internet就跟網(wǎng)絡時代接軌了。
楊：更深一步。
潘石屹：更深一步，它是考慮了一個房子最本質(zhì)的問題，是要滿足人的這個生活方式，它就是接觸了一個最本質(zhì)的問題，我覺得挺有意思，一下呢，就跟窗戶紙一樣一捅就破了，這個考慮得好，妙啊，特別妙這個，然后我們就自己琢磨，做啊做。
楊：看來這個您是這個在房地產(chǎn)界Internet的最大的一個受益者，應該說是實際上把Internet這種那個方式給它深化了。
近年來，北京的房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，繼深圳萬科1994年第一個進京開發(fā)之后，廣州珠江、合生、深圳金地，大連萬達、湖南電廣傳媒等國內(nèi)地產(chǎn)知名企業(yè)相繼殺進北京。與此同時，老牌的北京發(fā)展商也積極打響了保衛(wèi)戰(zhàn)。
楊：那么在目前整個中國的這個地產(chǎn)市場，現(xiàn)在競爭也非常激烈，那您感覺一個房地產(chǎn)公司會要在這個競爭中立足，定位是不是非常關鍵的一條，實際上您的公司這個成功非常大的一個成功得益于這個定位非常精準，非常窄的這樣一個定位？
潘石屹：就是你第一個你要知道的，誰是你的客戶。
楊：賣給誰？
潘石屹：誰喜歡你，誰給你掏錢，這個是最重要的，你其它的說是高檔的中檔的低檔的。
楊：都是非常含糊的。
潘石屹：你做個什么風格的了，你做的風格的了，你就是同行都覺得特別好，所有的專家說，哎喲這個特別好，市場上客戶就是不認可，你就是一個失敗的項目，你就根本沒辦法建起來，沒辦法建起來的項目，市場就是這樣殘酷的，所以呢什么是好，客戶給你掏了錢了就是好，沒有比這個，沒有第二個標準，只有這一個標準。
楊：其它的任何第三方說好都不是好。
潘石屹：對呀，你說好比你掏錢去買它房子去。
楊：所以說整個地產(chǎn)方面你想做得成，必須是精準，再精準。
潘石屹：對，就是你要非常清楚，你的客戶需要的是什么，你給他做的是什么東西，有一些別的東西不一定去比呀。
楊：那么您以后還會在這樣的一個比較明確的這個定位之下會堅持走下去？
潘石屹：對，就是要非常明確，你要是不明確的話，老是左右搖擺。
楊：就是給一部分人來住？
潘石屹：就給一部分人，蓋房子。
楊：不是給所有人？
潘石屹：這一部分人就是你的客戶，所有的人他不是一個市場經(jīng)濟的概念，他是一個政府要來平衡去關照，然后這樣一個平衡的過程，作為商人，你在社會中扮演的角色，就為你的客戶服務好就可以了，你的客戶滿意了，你賺了錢了，你就給國家交納稅金。
楊：交稅了？
潘石屹：這些稅金政府怎么去平衡，怎么去處理教育的問題，怎么去處理貧困的問題，這是政府操心的，這是政府的事情，如果是你房地產(chǎn)發(fā)展商天天喊著高的口號，就是操了政府的心，實際上把你自己的客戶要侍候不好，你就不是一個好的房地產(chǎn)發(fā)展商，你就會賺不到錢，你就亂了角色了，在這個社會中扮演的角色你亂了。
地產(chǎn)紛爭日趨激烈，潘石屹卻總能祭出殺手锏，在成功打造了SOHO概念后，一條“無理由退房”的承諾，為房地產(chǎn)業(yè)帶來一次大地震，此后，2002年推向市場的建外SOHO，又以年銷售額24.1億，榮登單項銷售額冠軍的寶座。用業(yè)內(nèi)人士的話講，潘石屹在競爭中似乎總是小勝半步。
楊：那么最近呢，提出了一些這個泡沫的這樣的概念，尤其在房地產(chǎn)就說要警惕這個泡沫，您感覺中國的房地產(chǎn)會不會出現(xiàn)一個大規(guī)模的泡沫的一個出現(xiàn)？
潘石屹：別的城市我不是很了解，北京的話我認為房產(chǎn)市場不太會出現(xiàn)泡沫，沒有跡象，表明會出現(xiàn)泡沫，可是反過來說的話，市場競爭一定會非常激烈的，死傷一批房地產(chǎn)公司，死傷50%——60%的都很正常，可是在我覺得這個不能叫泡沫，就是它還真正有最終的需求，其實這個經(jīng)濟的發(fā)展，和房地產(chǎn)發(fā)展都是一樣，長到最高潮的時候一定會掉下來，掉到最低潮的時候，一定會上去。
楊：一定會有這樣一個波谷？
潘：對對，所以作為政府的一種提醒的話，我覺得在某種意義上說，不管有沒有泡沫，這種提醒會讓這個行業(yè)就是朝著一個長治久安，比較穩(wěn)定的方向去發(fā)展，這個是我的看法。
曾經(jīng)有人說，品牌塑造好了，就如同燒開了一鍋水，放魚放肉下去可以熟，放蔬菜下去同樣能熟，這就是品牌的魅力。現(xiàn)今，潘石屹的SOHO已經(jīng)成為大家耳熟能詳?shù)淖盅邸τ谌绾芜M一步挖掘它的潛力，潘石屹似乎也是胸有成竹。2002年，SOHO中國開始全面籌劃海外上市。
楊：那么2002年您可能就是很大的精力在這個運作soho中國公司的這個整個上市的問題上，那么從目前這個來看，這方面上市這個進展得怎么樣？
潘石屹：花了70%的精力，應該2002年花了70%的精力，我們要接受一個完全不一樣的監(jiān)管，美國的SCC，美國證監(jiān)會的監(jiān)管，香港連交所的監(jiān)管，無論從法律和財務上面來說，它是非常嚴格的，我們一共是五個律師事務所，一個會計事務所，是畢瑪威做我們的會計師事務所，所以有好多這個大量的工作要做，到年末的時候是這些所有的審批都結(jié)束了，就是可以上市了，我們準備在春節(jié)之后，再開始推。
楊：那這個作為一個民營的這樣一個地產(chǎn)商，為什么會在這個上市這個問題上會投入這么大的精力？
潘石屹：我覺得當今這個社會，你做任何事情都不能夠關到屋子里面，自己搞自己的，一定要把握全世界的東西。
楊：開放？
潘石屹：開放，混到一起做才能夠把事情做好，才能夠做大，中國這樣一個經(jīng)濟的高速增長就需要錢。
楊：需要資本？
潘石屹：需要資本，需要錢，哪有錢，國際資本市場有錢，所以這個上市實際上是管道，我們能不能把這個管道接通，它的錢需要回報，中國是一個經(jīng)濟高速增長，回報的話，比世界這些地方都要高，所以如果是能夠把這兩個資源，中國一個非常好的市場，跟國際的資本市場結(jié)合起來，它就是一個我們的公司也會往前邁一大步。
楊：那么整個soho中國將會以一個什么樣的一個概念在美國和香港上市？
潘石屹：當然我們提的也比較獨特，因為我們的公司是沒有一平方米土地儲備，零土地儲備，一般的房地產(chǎn)公司上市呢，都是看你的土地儲備。
對于潘石屹的零土地儲備觀點，多數(shù)人不以為然。因為大部分的房地產(chǎn)發(fā)展商正在積極上演圈地運動，到2002年年底，上海置業(yè)、萬科、華潤置業(yè)、中華企業(yè)、中國海外、合生創(chuàng)展等幾家公司的土地就超過了63平方公里，這些土地會有將近1.5億平方米的住宅產(chǎn)生，在這樣一個背景下，潘石屹的零土地儲備觀點顯然有些不太合群。
楊：這又是您的一個標新立異的一個地方？
潘石屹：所以我就給他們提出來的就是我們不是一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，我們是一個品牌公司，我們是一個創(chuàng)造利潤和創(chuàng)造價值的機器。
楊：以品牌來創(chuàng)造價值？
潘石屹：以品牌，包括我們的設計的創(chuàng)新，包括我們建設的創(chuàng)新這些東西，去給這個社會創(chuàng)造價值，這些價值反映在我們財務報表上，可能就是我們的利潤，而不是靠一大堆的土地，說我就是地主，我有這樣多的土地，沒有走這樣一條路子。
楊：可以說不是傳統(tǒng)意義上這樣的房地產(chǎn)概念，是一種比較新穎的這樣一個房地產(chǎn)概念。
潘石屹：是一個創(chuàng)新的，高速增長的，注重品牌的這樣一個房地產(chǎn)公司，而不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司。
楊：可能這個西方的投資者，包括香港的一些投資者，您認為有可能會對您的這樣的新的房地產(chǎn)概念會發(fā)生興趣嗎？
潘石屹：他能夠理解。
楊：能夠理解？
中國正外在經(jīng)濟大發(fā)展的時期，中國同樣也迎來了新的建筑時代。面對硝煙四起的房地產(chǎn)市場，潘石屹總是長袖善舞。“長城腳下的公社”可以免費參觀、將房地產(chǎn)開發(fā)上升到哲學高度，于是有了“做秀”的評價，于是有了《茶滿了》一書。明天，潘石屹又會做些什么，也許他自己也不清楚，但我們可以期待，不安份的潘石屹還是一如既往的沖鋒在前，他的SOHO中國也會以自己獨特的方式在中國的地產(chǎn)江湖中行走。
訪談觀點：
建筑項目的生命力取決于其思想內(nèi)涵的生命力。
建筑項目的開發(fā)應避免同質(zhì)化，在準確定位中求生求勝。
SOHO概念是信息時代辦公與生活在空間上的完美結(jié)合。
房地產(chǎn)行業(yè)中永遠沒有第一，創(chuàng)新才能發(fā)展。
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