□本刊記者朱曉超任波/文

　　中央在京單位已購公有住房(簡(jiǎn)稱“央產(chǎn)房”)國慶之后可以上市買賣的消息，讓在一大機(jī)關(guān)工作的張女士和她已經(jīng)退休的母親格外開心。母女倆各有一套央產(chǎn)房，雖是20世紀(jì)80年代末的老房子，但地段好，加上小區(qū)環(huán)境有安全保障，張女士滿心以為這樣的房子能賣個(gè)好價(jià)錢。

　　可張女士沒有料到，她幾次查詢，發(fā)現(xiàn)她的單位一直沒有到“在京中央單位和國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”建立有關(guān)的住房檔案。按照有關(guān)規(guī)定，央產(chǎn)房上市的前提是原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案，該檔案不但應(yīng)記錄職工住房的基本情況，還需真實(shí)反映出該住房是否超標(biāo)、是否適合上市等相關(guān)信息。

　　即使有了住房檔案，張女士的房子上市交易還要面臨第二道門檻——必須有房產(chǎn)證。她屢次詢問單位何時(shí)才能拿到房產(chǎn)證時(shí)，“他們總說快了，結(jié)果一拖就是兩三年。”張女士無奈地說道。

　　和張女士有著相同煩惱的“央產(chǎn)房”擁有者不在少數(shù)。國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(以下簡(jiǎn)稱“國管局”)中央國家機(jī)關(guān)住房制度改革辦公室副主任(下稱“中央國家機(jī)關(guān)房改辦”)劉延方在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，“央產(chǎn)房”上市后的效果不是很好，主要存在三個(gè)方面的制約因素：一是很多單位還沒有建立相關(guān)的住房檔案；二是很多“央產(chǎn)房”擁有者現(xiàn)在還沒有拿到“產(chǎn)權(quán)證”；三是對(duì)房屋面積超標(biāo)處理沒有進(jìn)行完畢，從而降低了符合央產(chǎn)房上市的“賣家”交易者人數(shù)。

　　據(jù)中央國家機(jī)關(guān)房改辦統(tǒng)計(jì)，從10月1日至11月7日一個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，辦理央產(chǎn)房交易過戶手續(xù)的央產(chǎn)房?jī)H為24套。“當(dāng)時(shí)我們還準(zhǔn)備安排人手輪流到交易辦公室值班呢�！眹�管局的一位官員告訴記者。

　　據(jù)悉，北京市目前存量房總計(jì)230萬套，其中央產(chǎn)房(未上市)有60多萬套，占全部存量房的近1／4。政策設(shè)計(jì)者的本意是希望通過對(duì)這批央產(chǎn)房解禁，促進(jìn)二手房市發(fā)展，提高存量房使用效率，加快住房貨幣化步伐，而今卻事與愿違。表面原因是既往工作不細(xì)，辦理相關(guān)手續(xù)效率不高，實(shí)質(zhì)原因是央產(chǎn)房上市的一系列準(zhǔn)入限制，如住房檔案、要求原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)該央產(chǎn)房的超標(biāo)情況進(jìn)行處理等等。

　　但很多專家認(rèn)為，為央產(chǎn)房上市設(shè)置門檻是必要的。過去央產(chǎn)房出售時(shí)沒有考慮級(jí)差地租，售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，一旦上市交易，歷史上住房實(shí)物分配造成的不公平立刻就現(xiàn)實(shí)化和貨幣化了。中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，國家機(jī)關(guān)一種較為普遍的現(xiàn)象是，來一個(gè)官給一套住房，走一個(gè)官帶走一套住房。于是，一些干部家庭擁有一套以上住房的情況并不鮮見�！坝卸嗵追空咄ㄟ^上市流通，將房產(chǎn)變現(xiàn)，勢(shì)必可以獲得一筆可觀的收益，巨額收入就會(huì)顯現(xiàn)出來，形成社會(huì)收入分配的不公。”

　　從我國現(xiàn)已出臺(tái)的各項(xiàng)房改措施看，無論是貨幣化還是公房上市，都是對(duì)國有、效益好的企事業(yè)單位和有房人有利，非國有單位、城市化中的流動(dòng)人口和低收入群體則處于受損地位。絕對(duì)的公平自然如鏡花水月，但盡可能縮小不公，至少不把歷史上的不公平擴(kuò)大化，卻是政策設(shè)計(jì)的題中應(yīng)有之意。然而，準(zhǔn)入的門檻截留了許多有意上市獲利的公房，在公平和效率之間尋求市場(chǎng)化的最終解仍費(fèi)思忖。-

　　資料

　　房改：漸進(jìn)與激進(jìn)的兩難

　　住房制度改革是我國城鎮(zhèn)諸項(xiàng)改革中啟動(dòng)最早的改革，其初衷是解決城鎮(zhèn)住房困難問題，其實(shí)質(zhì)是社會(huì)分配體系的影響深遠(yuǎn)的產(chǎn)權(quán)變革——通過住房產(chǎn)權(quán)的私有化和分配的貨幣化來實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化，從而建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度。

　　所謂“貨幣化分房”，其實(shí)質(zhì)就是發(fā)放住房補(bǔ)貼。具體而言，是指在實(shí)物分房停止后，單位不再承擔(dān)居民住房供應(yīng)的職責(zé)。為讓居民能夠以貨幣形式通過市場(chǎng)或者社會(huì)保障體系取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，單位要使職工工資收入中包含足夠的住房消費(fèi)含量，可以用于購房或租房。為此，單位必須把以往以實(shí)物形式向職工提供住房的投資納入職工工資，成為居民住房消費(fèi)資金。

　　第一步，是停止實(shí)物分房。對(duì)于這個(gè)牽涉到重大利益調(diào)整和眾多歷史遺留問題的艱巨課題，中央首先劃定一個(gè)大的框架，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r再加以細(xì)化。

　　這個(gè)框架就是“新房新制度，老房老辦法”。所謂“老房”，是指在當(dāng)時(shí)全部已建或在建公房，而“老辦法”則指在住房單位所有制的既有框架下，繼續(xù)按照國家的規(guī)定逐步提租，按便宜的“房改價(jià)”售房。至于未來擬建的“新房”，則按市場(chǎng)價(jià)格出售。同時(shí)對(duì)無房和缺房職工發(fā)放補(bǔ)貼。

　　與此相配套，條件成熟時(shí)將開放已出售公房的二級(jí)市場(chǎng)，按優(yōu)惠價(jià)買下住房“產(chǎn)權(quán)”的公職人員在進(jìn)入市場(chǎng)售房后須補(bǔ)足差價(jià)。若能順利實(shí)現(xiàn)這一步，實(shí)際房?jī)r(jià)便可與市場(chǎng)價(jià)格靠攏。

　　具體而言，改革的自愿性體現(xiàn)在對(duì)老房使用方式的調(diào)整上，即以售房為重點(diǎn)，以提租為輔助。若把租金提高到成本水平，居民自然傾向于買房。這是一條公認(rèn)為自愿性、漸進(jìn)性的改革道路。

　　當(dāng)時(shí)，也有一種稱之為“全面改革”的主張，提出將公房的租、售、補(bǔ)嚴(yán)格由社會(huì)統(tǒng)籌，公房與商品房?jī)r(jià)格并軌，打破單位所有制，統(tǒng)一調(diào)配已有住房和包括擬建房的資金在內(nèi)的增量部分，以比較激進(jìn)的方式，實(shí)現(xiàn)住房商品化、貨幣化的目標(biāo)。這被稱為“一步到位”的全面改革方案。

　　這種思路是以計(jì)算為基礎(chǔ)的。據(jù)介紹，將歷年建造的公房折算成貨幣資金，按工齡量化給每個(gè)職工，就可以把新老房子的售價(jià)和房租提高到成本價(jià)水平。每個(gè)職工用這筆資金抵交購房款或抵交房租，不足部分個(gè)人再掏錢。很明顯，這種方案的實(shí)質(zhì)是以對(duì)存量住房進(jìn)行公平再分配的方式，一次性解決歷史上住房實(shí)物分配中的不公平問題。

　　現(xiàn)實(shí)主要選擇了“漸進(jìn)式”的道路。這有其復(fù)雜的社會(huì)背景。在中國改革已進(jìn)行了20年之后，個(gè)人、單位和國家之間的利益關(guān)系已經(jīng)盤根錯(cuò)節(jié)。然而，只要漸進(jìn)不意味著中途而廢，就要看到“漸進(jìn)方案”啟動(dòng)雖易，而獲得最終成功所要求的條件更高。顯然，只有在住房存量較多，售房率較高，建房資金充裕的情況下，實(shí)物向貨幣的轉(zhuǎn)化才能暢通無阻；只有購買新房和舊房所付代價(jià)的差別在可接受范圍內(nèi)，人們才會(huì)樂于領(lǐng)取在此基礎(chǔ)上測(cè)算的補(bǔ)貼。因此，這種以自愿性、漸進(jìn)性為標(biāo)志的改革，不可避免地要在新老職工之間、有房和無房職工之間、住房好和住房差的職工之間、不同單位職工之間繼續(xù)進(jìn)行復(fù)雜的利益平衡。平衡難度過大，則改革便會(huì)面臨“行百里者半九十”之虞。(參見《財(cái)經(jīng)》2000年5月號(hào)封面文章《房改迷局》)-

　　任波／文