20年的商業實踐，催生新一代企業領袖。——這是一群什么樣的人？他們具有什么樣的領導力？他們將塑造什么樣的未來？

　　新浪財經訊 2003年12月6-7日，由《中國企業家》主辦的“2003年中國企業領袖年會”在京開幕。主題為“新領袖—決定未來的商業力量”。新浪財經將對本次會議全程圖文直播。

　　張樹新：各位嘉賓給了我們的基本概念，過去十年主要的競爭力不是我們首讀的公司管理的方方面面，也不是我們和其他行業看來有差異，因為核心要素土地金融政策，由于去年今年土地和金融政策的逐漸規范，中國地產業也開始面臨講，或者已經開始準備作為所有不同行業的企業都要具備的從戰略管理、品牌、產品諸多要素，然后是競爭。這里有很多不同的觀點，是不是我們地產界隨著政府對這個行當認識的成熟和政府決策的逐漸成熟，中國地產界也在成熟中。假如我們未來是公司時代或者是特色時代，未來五年主要的競爭要素是什么？這些競爭要素是不是今天的中國房地產界公司都準好了？中國的房地產業有一個標桿“學習萬科好榜樣”，我們回到王總，從王總的角度怎么看未來五年作為公司之間的競爭，你的產品的競爭。我們剛才聽到只有王總非常準確地講“我的產品特色定位于白領，城市，物業管理”，他是怎么來這樣做定位的，會不會還有其他的變化？

　　王石：主持人展開的要談過去的十年和未來的十年，預測的未來的五年。我剛才談的觀點想再細化一下。為什么三個關鍵是影響未來的關鍵，我也認為18號文件不是很主要的，主要的121文件和土地政策。

　　我認為土地政策，第一，我們不能忽略中國是發展中的經濟，中國是社會主義向市場經濟過渡特殊的經濟。我們看看國家所有的土地轉讓出現一個趨勢，在三年前我曾經談的對中國房地產業的看法，第一個觀點土地圈地有泡沫，我記得我當時說過這樣的一句話。真正的泡沫是什么？對發展商的圈地運動已經停止。國土資源部的文件非常有效地遏制了這一點，這之前，發展商最大的是12平方公里，這是最大的項目。這不是做發展商小區，而是在做城市了。國土資源下文以后這是不可能的，按照公司，這種圈地是不可能的。

　　張樹新：你說到這樣圈地是有泡沫有問題的，但是從國際資本問題來看，是否國有土地資產儲備是不是你的要素，你怎么解決這個問題？

　　王石：土地里得買，沒錢還全這是泡沫。(沒錢全得到嗎)這當然了，有錢全就是實力的現象。問題是上有政策，下有對策，開始不同的開發，比如物流開發區是一個新的圈地的方法。我不是針對潘總來說的，比如說大學城、高科技開發區、生態園等等。真正的圈地剛才講了，真正的圈地是政府。有人問了怎么是政府，這就是中央政府和地方政府。

　　張樹新：地方政府本身是一個利益主體。

　　王石：根據國土資源部調查的一個資料，全國圈的開發區的綜合全部大于全國行政區的綜合，真正的圈地不是發展商。如果我們現在把憤怒的對象對著發展商，告訴你，同志你把目標弄錯了。(眾笑)

　　張樹新：國土資源部的政策在對發展商很大程度上是對各地的政府的？

　　王石：沒對住。最大的違規是地方政府。我無意進一步對政府的批判。土地方面對發展商是止住了，規范我們發展商，對于發展商帶有泡沫性的圈地很明顯是遏制了。我也不同意將來從事就是光明交易了，職能說這種交易大大降低了權錢交易的方法，這種還是有的。我們的拍賣公式制度只是一個工具，不可能解決制度的問題，大大降低了這個方法，一定要和121文件聯系在一起。

　　張樹新：過去十年中共的干部因為腐敗貪污出現問題6、70%與土地轉讓有關。

　　王石：我不同意，80%和建公路有關系，20%和發展商有關系。國有規范局出問題的也有，但是肯定比建公路的少。現在有一種誤解，一說就說發展商怎么樣，其實不是這樣的，100個當中的發展商有99%都是清白的，包括我們在座的包括我們臺下的。如果我有問題，我覺得心虛我不敢說這句話。土地的規范真正不規范不在發展商，這個文件不能孤立地看，要看121。我們發現一個有意思的現象，兩個問題，一個是發展商的問題，我們房地產業的特殊行業是資金密集型的，但是現在土地一方面規定拍賣必須要在很短的時間內把錢拿出來，第二121文件有嚴格的限制，不允許你貸款買地，這是121文件的問題。我不是說你喜歡不喜歡它是你看的現狀，這樣制約了你出現什么情況呢？第一，門檻提高了。

　　張樹新：空手套白狼變得很難。

　　王石：門檻提高了對誰有好處？對消費者。你不能盲目地弄起來，你沒錢弄了地，風險是銀行的，你要趕快建房子趕快賣，這質量能保證嗎？這對消費者有好處，不管發展商受什么樣的影響，發展要去適應。主要是土地轉讓的規定和121的文件們抗提高了，對消費者有好處，他按照這兩個文件尋找出路出現市場的優化組合，很多的發展商會淘汰的，500家變成100家的預測我是完全不同意的。未免對很多的想進入這個行業的發展商未免太悲觀了，想做大的發展商未免太樂觀了。不像家電行業。五年之后就剩下一些大的企業。

　　張樹新：為什么？

　　王石：你指望一個政策一下子變得很公平很透明是不可能的。

　　張樹新：政策的執行和操作是有折扣的。

　　王石：房地產有特殊的屬性。我們真正影響的是需求，需求是非常旺盛的，為什么圈地有那么多的方法，他最后一定有這么多的品種。品種來講SOHO的概念是非常好的概念，也白領先導、新銳、有錢的、年輕的消費階層。物流又是一種地產，包括商業地產各種地產，它的特殊屬性決定我們現在剛進入的、準備進入的或者是進入時間不長的不用擔心。

　　張樹新：房地產的特性是非工業化的。是個性化的。

　　王石：另外一個概念，個性一定有非常多的機會，機會非常多，我相信在未來的五、十年內想進入這個市場發展的機會是很大的，你更多的看的是單兵操練，靠自己的能耐想殺出這個天地比較難，比把自己的聰明才智組合起來。下一步發展一定要選擇自己的品種，專業化發展，和優化組合是必然的趨勢，這個趨勢是漸進的趨勢。在未來的三到五年之內看到很明顯，應該不可能淘汰多少。你想發展大有大的做法，中有中的做法，小有小的做法，都有機會。