20年的商業(yè)實踐，催生新一代企業(yè)領(lǐng)袖。——這是一群什么樣的人？他們具有什么樣的領(lǐng)導(dǎo)力？他們將塑造什么樣的未來？

　　新浪財經(jīng)訊 2003年12月6-7日，由《中國企業(yè)家》主辦的“2003年中國企業(yè)領(lǐng)袖年會”在京開幕。主題為“新領(lǐng)袖—決定未來的商業(yè)力量”。新浪財經(jīng)將對本次會議全程圖文直播。

　　張樹新：各位嘉賓介紹了一遍，我發(fā)現(xiàn)了一個差異，同在房地產(chǎn)界，地域的差異，參與時間的差異，心態(tài)的差異。比如說潘石屹已經(jīng)疲憊了，我們沒有發(fā)現(xiàn)王石有這個感覺，王石還有很多的業(yè)余時間，比如登山，看來沒有顯出疲憊。有很多的房地產(chǎn)概念與旅游文化結(jié)合，同時就在河南做不同城市的區(qū)域擴張的，有在全國做擴張的。由于參與這個行當(dāng)?shù)臅r間不同，應(yīng)該對這個行業(yè)的本身感受不同。比如潘石屹提到孫洪兵后殺出來的黑馬充滿熱情。潘石屹做了十年心態(tài)疲憊，是不是十年前的商業(yè)模式和十年后現(xiàn)在都大有不同。時間軸的變化，中國房地產(chǎn)業(yè)十年前發(fā)生了什么，十年后是什么樣子。我們請各位嘉賓描述一下，過去十年的中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭力是什么，核心競爭要素是什么。現(xiàn)在哪些東西變化了，未來又是什么。

　　王石：過去十年上溯到上個世紀(jì)的1993年，恰好那年是第一輪的房地產(chǎn)熱的宏觀調(diào)控，主要針對兩個行業(yè)，一個是證券行業(yè)，一個是房產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)時把房地產(chǎn)行業(yè)作為暴利，影響社會經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展進(jìn)行打壓，這個階段一直持續(xù)到98年，低谷是97年。98年地第四季度才開始輿論上有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究，中國經(jīng)濟(jì)要進(jìn)行增長靠什么，當(dāng)時之前是搞鋼鐵或者搞汽車，最后發(fā)現(xiàn)緊縮還持續(xù)，朱容基總理說除了汽車就是房子才是經(jīng)濟(jì)增長點。朱容基總理是從98年開始組建新一屆的國務(wù)院班子。朱容基對兩個是非常反感的，一個是證券，一個是房地產(chǎn)，叫形勢比人強。

　　張樹新：在99年之前，中國的宏觀政策和中國政府都不看好房地產(chǎn)是主流行業(yè)的？

　　王石：本來也不是。是作為一個經(jīng)濟(jì)增長點的比喻。形勢比人強，朱容基總理對兩個很反感的行業(yè)采取了兩個對策，第一是鼓勵證券大型國有經(jīng)營企業(yè)再解套，大型的國營企業(yè)一節(jié)節(jié)上造成現(xiàn)在的情況。房地產(chǎn)卻是從98年開始發(fā)生的根本的變化，當(dāng)時很大的變化我認(rèn)為是兩點，第一是取消福利分房的政策，各地不同，有的會延遲一點時間。第二，金融種種對房地產(chǎn)的限制開了綠燈。

　　最主要的還是福利房分配以后成為一個主流的商品，這種趨勢一直發(fā)展到2001年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和有關(guān)的媒體驚呼房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭。

　　張樹新：宏觀政策改變解放了巨大的消費需求，而從需求促進(jìn)了這個行業(yè)的增長。

　　王石：最大的變化是取消了福利分房的政策。1997年的房地產(chǎn)業(yè)市場，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市場是從98年以后轉(zhuǎn)變的。現(xiàn)在是商品房占到了92、93%的比例，還有不到10%搞福利分房和微利房的政策。第二是談對未來十年的變化。影響未來五年的政策已經(jīng)定局，政策就是2002年土地轉(zhuǎn)讓的公式，這是國土資源部的文件。第二個文件，央行的121號文件。第三以國務(wù)院名義下發(fā)的18號文件，這是影響房地產(chǎn)業(yè)未來五年的走向確定的。

　　第一是房地產(chǎn)最重要的，剛才張女士說了，我們到底說是地產(chǎn)還是房地產(chǎn)，其實這是一個說法，沒有嚴(yán)格的界定。如果我們較真區(qū)別的話，嚴(yán)格來講，中國從法律來講，沒有地產(chǎn)的市場。

　　張樹新：因為中國所有的地產(chǎn)在所屬都是國家。

　　王石：問題不在這里，他是不允許發(fā)展商進(jìn)行一級市場的經(jīng)營。比如香港使用權(quán)99年。

　　張樹新：嚴(yán)格意義上是房產(chǎn)業(yè)的競爭力。

　　王石：一級市場是國家所壟斷的。國土資源部關(guān)于土地的轉(zhuǎn)讓，這個決定很重要的一點在未來的五年內(nèi)，土地私有是不可能的。在第二個五年內(nèi)，土地私有也是不可能的，這是中國辦房地產(chǎn)一個特色。土地既是國家所有的，一定要通過公式，它的交易和過去完全不同。由于是國家的，土地資源的交易黑箱操作交易的概念是完全不同的。2002年國土資源部的文件是非常重要的。第二，今年的央行的121文件，我覺得相當(dāng)不錯，雖然其中很多的規(guī)定不是得已而為之，但是它是非常重要的，如果它不能執(zhí)行，或者是18號文件下來把它取消了，那就是它有問題。按照下面的細(xì)則來講職能具體的計劃，如果不這樣中國房地產(chǎn)問題大。121文件將決定未來五年房地產(chǎn)的走向。一個是土地，一個是金融政策。第三，很也的行規(guī)管理，相對前兩個文件，18號文件的作用是有限的，它的作用只是心理方面，除了讓發(fā)商認(rèn)為自己是支柱產(chǎn)業(yè)，有一個心理安慰之外看不到什么具體的作為。一個市場好不好，不要一個行業(yè)來確定，只要有消費者，只要有需求一定會很好。但是既然是廣大的發(fā)展商18號文件都舉雙手歡呼，我不認(rèn)為它是可有可無的，它也是對這個行業(yè)的規(guī)范走向上也同樣有重要的作用，土地政策、金融政策和行業(yè)管理上對它正面的一些提法，這三個文件對未來中國的房地產(chǎn)起了作用。

　　張樹新：由于不同的時期和不同的政策出臺，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在中國的生存環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，不同的時期大家一定采取了不同的生存發(fā)展模式，不同時期的競爭要素是不是不一樣？

　　王石：我剛才是對過去十年未來十年的一個看法，將來的政策會影響的看法，我談了我的看法。關(guān)于這點我想還是請胡先生來說一下。

　　張樹新：我們大家都很甘心，如果政策面的變化，導(dǎo)致生存環(huán)境有這么大的變化。比如我們清晰看到房地產(chǎn)業(yè)受到幾個重要的政策的影響。首先在歷史上宏觀確定了房地產(chǎn)業(yè)的位置。從國家計劃體制中的一塊，福利分房是供給制變成的由市場的需求促動形成了房地產(chǎn)業(yè)蓬勃生長，還有土地政策和金融政策。過去十年是什么樣子呢？導(dǎo)致我們采取什么樣的商業(yè)模式。今天又在怎么樣變化，未來十年又怎么樣。可以看清楚房地產(chǎn)業(yè)業(yè)者靠什么生存了。

　　胡葆森：剛才王總對過去五年中國的房地產(chǎn)做了一個精確地概括，五年之后國家的政策會發(fā)生什么樣的變化看不到，王總一般比較務(wù)實。我完全同意王總所說的對中國房地產(chǎn)業(yè)概括的總結(jié)。我想補充一點，從企業(yè)的層面上看，過去的十年分為兩個階段，一是在90年代初期中國房地產(chǎn)業(yè)作為一個起步階段操作很不規(guī)范，包括政府，對一級市場和二級市場的控制沒有經(jīng)驗，那段時間恰好是不規(guī)范的階段。作為企業(yè)來講，那個時期主要是以競爭力主要是看關(guān)系，誰跟政府的關(guān)系、農(nóng)民的關(guān)系比較緊密就可以拿到土地，利用關(guān)系拿地是前幾年非常重要競爭的特征。97年的北戴河會議把城市居民的住宅開發(fā)作為新的國民經(jīng)濟(jì)增長點，福利分房的提到以后，98年以后還是在比營銷，誰的營銷手段高，誰的樓盤在這個時期操作得比較紅火。這個時期還是看對項目的控制能力，包括對成本、營銷具體的控制能力在比拼這個。你談到的三個文件共同的特點就是要規(guī)范一個行業(yè)，這個行業(yè)從起步到現(xiàn)在十年左右時間了，從政府、企業(yè)、消費者都希望這個市場規(guī)范，這些東西順應(yīng)了市場的需求。今后的房地產(chǎn)行業(yè)面對這樣的總的趨勢，剛才開會之前跟王總也在交流，今后大家進(jìn)入的一個公司時代。

　　張樹新：今后進(jìn)入公司時代？過去十年是不是公司時代？

　　胡葆森：過去十年是項目時代。在有一些企業(yè)。比如萬科，過去很多年以前，因為他91年上市，按照公司規(guī)范化的操作，萬科比較超前。我們跟萬科交流比較早，從95年下半年就開始向萬科學(xué)習(xí)交流，這方面的意識有了幾年，但是從整體上而言，中國現(xiàn)在的兩三萬家房地產(chǎn)行業(yè)的群體來講，大家基本上趨于理性了，面對這么多的重要的文件，大家下一步應(yīng)該怎么做，把主要的注意力集中在企業(yè)的層面上比較多了，今后的時間上在比誰的公司層面的問題解決得比較好，比如定位、戰(zhàn)略、規(guī)劃的問題，誰解決得好就會在市場上表現(xiàn)出比較強的競爭力。

　　張樹新：我們在其他的行業(yè)講到的詞匯，公司的戰(zhàn)略、定位、管理、模式，都是今天開始以后我們在房地產(chǎn)公司要談到的。

　　胡葆森：主流群體來講更多的是注意力向這些層面的問題開始集中了。

　　楊樹坪：對于前面的看法，兩位前輩講了很多，我非常贊同，后面一段時期他們把大框架都說了。由于國家對這個行業(yè)的規(guī)范管理，特別是經(jīng)營政策和土地政策的改變以后，項目時代跟公司的時代我們前輩總結(jié)得比較概括。原來很多的項目公司，或者一個城市一千或者幾百家房地產(chǎn)公司，在未來的四五年時間每個城市剩下一百幾十家。

　　張樹新：不只是公司時代，還是大公司時代。

　　楊樹坪：很可能在房地產(chǎn)業(yè)里面出現(xiàn)整合，出現(xiàn)大浪淘沙的局面。你沒有資金的實力拿不到貸款，都是陽光下作業(yè)。對于中國消費者、發(fā)展商來說，對大多數(shù)人來說這是一個福音。我們深圳、廣州在全國應(yīng)該是早先一步，我覺得廣州的市場比較規(guī)范，過去的三年時間里已經(jīng)是這么走了，只不過是金融市場沒有走，土地市場已經(jīng)走了。明年1月1號開始廣州的土地出樣金都是一次繳(音)，這也是全國的最先，淘汰的力度和速度比較大，相對來說，市場上的爛尾樓會相對減少，北京爛尾樓少，所以房價一直在漲，廣州前幾年沒有漲，一直走下坡路，今年有反彈。未來的大浪淘沙里面，原來比較規(guī)范的操作有一定的實力公司一定會在未來的時間里面發(fā)展得更加好。這個品牌是由項目的品牌變?yōu)楣�司的品牌�?/p>

　　張樹新：未來的五年，大家不敢說是十年。過去準(zhǔn)備好了在未來行當(dāng)中具有競爭力的一些公司，他逐步的競爭力會體現(xiàn)出來，積累了品牌、管理、很多戰(zhàn)略上的優(yōu)勢，包括他獨特的定位。潘總?cè)绾慰催^去十年？未來五年？剛才你講到，過去積累的品牌管理模式，未來新的項目當(dāng)中是不是延續(xù)？

　　潘石屹：前面幾位老前輩談得很好，我同意的就不談了，90%我都同意。我談一點不一樣的地方。過去中國不光房地產(chǎn)一條真理，只要市場化的守住進(jìn)步，人們就吃得好穿得好，只要不市場化，搞計劃經(jīng)濟(jì)就退步。中國搞房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步地證明了只要市場化我們社會才會進(jìn)步，未來的五年十年也好，都是一樣的，只要我們繼續(xù)實現(xiàn)市場化就能夠進(jìn)步，如果不實行市場化我們就會落后，我們住的房子會一天比一天差。121號文件從某種程度上來說是帶有一個很明顯的計劃經(jīng)濟(jì)的特點。121號文件有8條，6條我非常同意，6條全是舊的，原來下發(fā)過的，只有兩條，一是4，一是8，這是對房地產(chǎn)的貸款做了具體的限制，一個是限房，一定是多大的比例等等，這些東西中國很大，中國的城市很多，每一個城市的房地產(chǎn)發(fā)展商很多，每一個房地產(chǎn)發(fā)展商的好壞程度不一樣，對同一個房地產(chǎn)發(fā)展商有好項目，也有差項目，用這樣一些具體的數(shù)字一刀切的辦法管理，銀行和金融在中國的商業(yè)銀行只能夠失去他們的生意。真正的做法應(yīng)該是銀行市場化，這個城市做得好可以放寬，這個城市過熱了，出現(xiàn)風(fēng)險了可以卡得嚴(yán)一點。對于同一個城市來說，好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展商應(yīng)該鼓勵，差的要控制。好的應(yīng)該要支持，應(yīng)該把現(xiàn)代的人緣培養(yǎng)得火眼晶晶，能夠看到收益、風(fēng)險在哪里，如果人民銀行總行的文件能夠代表全中國的人的事情都做了這是很好的事情。121號文件下發(fā)當(dāng)天晚上我寫了《121號文件對中國經(jīng)濟(jì)帶來的20個可能性》，市場經(jīng)濟(jì)是優(yōu)勝劣汰的，要支持好的，淘汰壞的。18號文件有一句話說“今后最大限度發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配制的積極作用”。我們說了多少年，什么是市場經(jīng)濟(jì)，就是拿著錢買東西，就是鼓勵大家要交易，18號文件“任何單位不能擅自設(shè)置公房上市的障礙”，如果一個市場有200萬套房子不能交易，這個市場化就不完全了，如果這個市場化交易了，我們用的東西對你是寶貝。

　　張樹新：政策對于房地產(chǎn)的作用左右巨大。

　　潘石屹：剛剛前幾位說的，公開交易的問題。這是好啊！土地公開交易是好啊！

　　張樹新：金融政策你認(rèn)為這中間有很多非市場化的東西。

　　王若雄：前面幾位前輩都說得很好！(眾笑，因為他的頭發(fā)白)前輩不是按年齡算的，我想從閱歷算的，更不是從頭發(fā)看的(他是白頭發(fā)，眾笑)。從另外一個角度來談?wù)勄笆�年和后十年�?/p>

　　對于前十年是一句話，我同意寶森的意見，從主流上說，不是指個別企業(yè)。前十年大家在做地產(chǎn)，或者是做地產(chǎn)秀或者是地產(chǎn)概念，通過這些東西推動我們地產(chǎn)的發(fā)展，或者地產(chǎn)的前進(jìn)。后邊有五年也好、十年也好，我們這撥人如果還想五年十年以后還在這里露臉坐在這兒，我們還是要去做企業(yè)。

　　什么叫做企業(yè)，主要強調(diào)兩個概念，一個是均衡，一個是和諧。一驚一咋可能不能長久，還是要溫火的發(fā)展是比較健康和可持續(xù)的。去年我斗膽寫了一本企業(yè)管理的書《推開這扇窗》，談到一個概念，三線，業(yè)務(wù)線、管理線和品牌線加上一個企業(yè)文化。你的業(yè)務(wù)線、管理線、品牌線要均衡和諧地成長，這條線要被這個企業(yè)文化包容。前十年我們對品牌強調(diào)得比較重，也做得比較成功。業(yè)務(wù)線增量上做得比較成功，質(zhì)量值得商榷。管理上普遍較弱，萬科除外，我是說主流的企業(yè)，在管理上比較弱。

　　企業(yè)文化在某些地產(chǎn)企業(yè)基本上是空白的，今后在這方面應(yīng)該多下點功夫。如果均衡和和諧做好了，未來五年和十年我們將會產(chǎn)生一大批令人尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)，同時這個產(chǎn)業(yè)也可能會成為像其他產(chǎn)業(yè)一樣成為令人尊敬的產(chǎn)業(yè)。我們這些所謂的企業(yè)家、明星可能會令人尊敬的企業(yè)家。

　　倒過來說，我們是先去做令人尊敬的企業(yè)家后是明星，而不是與此相反，謝謝！

　　張樹新：一直沒有發(fā)言的黃總請發(fā)表你的觀點。

　　黃怒波：我也講講我的看法。跳出企業(yè)圈的看法，在中國做企業(yè)每個人都是戴著鐐銬跳舞，中國的政府是強勢政府，企業(yè)是處于弱勢。要考慮中國的國情。

　　張樹新：這是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的特點。

　　黃怒波：跟中國的政治體制有關(guān)系。作為一個企業(yè)不要政府解讀什么，政府的行為明天不知道他會作出什么樣的規(guī)則。中國的政府不是一個重復(fù)的政府，在市場經(jīng)濟(jì)中。中國的社會環(huán)境也不是一個成熟的環(huán)境，都是在成長的環(huán)境。做企業(yè)要有自己的生存之道。在地產(chǎn)的方面，我有幾個方面。這么文件我都沒有看，我也沒有辦法左右它，明天不知道政府又要出什么，這樣的話企業(yè)怎么辦？你要永遠(yuǎn)意識到明天不知道發(fā)生什么。你做一個項目的時候，我觀點不要做得戰(zhàn)線不要太長了。在一個行業(yè)里面，我不太認(rèn)為地產(chǎn)界能做大公司時代。這是很可怕的。全世界很少有一個百年老店做地產(chǎn)很大的，香港是特殊的情況，我對香港有看法的，這種資源某種是一種不公平的現(xiàn)象，這是香港特殊環(huán)境形成的。中國社會下一步要均衡要公平，未必求大，大家做得有特色不就挺好嗎？很多的企業(yè)在互相競爭，你開了一百萬平米，我就四百萬平米，這離開了做企業(yè)原來的目標(biāo)價值，我們做企業(yè)是做什么的？首先我們要創(chuàng)造，創(chuàng)造的過程獲利，不是非爭幾百強。王總做得龍頭老大，是因為這么多年經(jīng)過了很多的磨難走到這個位置上，我替王總也捏著一把汗，比如明天跟臺灣打仗了，首先誰的資金鏈占得最多，地產(chǎn)業(yè)全部倒霉。

　　第二，地產(chǎn)業(yè)需要競爭，不要想著整合，小的是美好的，現(xiàn)在求大。我覺得生物界、企業(yè)界有自己的規(guī)律，也許你就是最大，我就小，但是我也活得挺好。這是另類的觀點。

　　第一，企業(yè)界不要去替政府解讀什么，最嚴(yán)重的是不要企圖去影響政府，政府的行為太難預(yù)測了。你要想好好地活就把自己的企業(yè)，資金的鏈條項目做出特色來。地產(chǎn)界是文化的內(nèi)涵相當(dāng)深的，安徽的地產(chǎn)做徽派民居跟北京、新疆完全不一樣，我就不明白怎么用生產(chǎn)線的方式，我到日本看過他們的房子沒法住，地板全部用生產(chǎn)線做的。中國這么大，每個人住的地方文化要求也不一樣，天氣也不一樣。我就不太理解。我覺得地產(chǎn)很重要的因素，以后的競爭應(yīng)該是特色時代，我不看重公司時代。你是不是造出了那個地方的特色，消費者是否才接受你。作為一個企業(yè)來說，可以探討過去，但是我對企業(yè)的看法是這樣的，我們的公司不實行公司制，企業(yè)永遠(yuǎn)沒有昨天，昨天過去就過去了，你永遠(yuǎn)不知道明天發(fā)生什么，你應(yīng)該往前看。在地產(chǎn)的競爭上有點爛盤，也有換手，都是一帆風(fēng)順的不可能，社會需要競爭，也需要過熱，也需要點爛盤，要市場自身的機制調(diào)整它比較合適。