房地產融資市場出現金融脫媒和成立項目公司融資兩種走勢，凸現了中國銀行業在重大項目面前的弱勢地位，這是一個非常危險的信號。phototex
本報記者 月生 實習記者 蔡衛平 深圳報道
限制豪宅開發的狼煙，由央行“121”號文點燃。硝煙未散，深圳市又一超豪華房地產項目卻悄然上馬。
這個名為“紅樹西岸”的項目坐落在深圳灣填海區，傍深圳灣，與紅樹林隔海相望，占地7萬平方米。就是這塊地方，深圳百仕達實業有限公司（以下簡稱“深圳百仕達”）耗資高達7.8億人民幣，創深圳地產拍賣單價紀錄，成為深圳新的“地王明珠”。
本報記者從權威途徑獲悉，“紅樹西岸”將推出高檔商品房1347套，最低售價1.5萬元／平方米，最高售價2萬元／平方米，房子平均面積185平方米，平均售價296萬。售價明顯高居深圳地產前列。
在深圳銀行界引起震動的，并非該項目的豪華與大手筆，而是與該項目相伴的融資方案以及其背后可能的市場風險。
8月方案與項目融資
今年8月，一份由深圳百仕達擬成的名為《“紅樹西岸”資金信托方案》的材料（以下簡稱“8月方案”）被送到了深圳的幾家銀行手中。
根據方案，深圳紅樹西岸公司（為深圳百仕達控股公司，專門為開發紅樹西岸項目而成立）將與深圳國際信托投資有限責任公司（以下簡稱深國投）合作，針對潛在購房者發行集合信托基金5億元。就發行額度而言，這是華南目前規模最大的一項房地產信托計劃。而作為傳統貸款發放人的銀行，在該融資計劃中則演化為信托集合基金的擔保人。
方案顯示，紅樹西岸發行的200份基金，每份均與其開發的戶型相匹配，金額各有不同，最小金額為人民幣100萬元。購買基金額度越大，可供選擇的戶型面積就越大，三年內再根據基金轉化房款的早晚，享受市場公開售價正常折扣之外的2％－15％不同比例的折讓；而且，基金購買者可對購樓權進行轉讓，吃折扣利差；如果投資者選擇不購買紅樹西岸項目單位，還可將資金信托的權益轉為在紅樹西岸項目的權益，和公司共同分享該項目的收益。
11月7日，深圳百仕達副總經理羅雷在接受記者采訪時表示，整個方案細節尚未最后敲定。但他透露，該方案有望在11月末正式推出。深圳百仕達策劃部高級研究員咼中校告訴記者：“紅樹西岸資金信托方案更多地著眼于營銷創新，目標并不在于降低項目的融資成本。”
而就在近期，深圳某商業銀行又收到了紅樹西岸公司的融資申請，要求該行給予其14.3億人民幣的授信支持。其中5.5億用于歸還百仕達以股東借款形式替紅樹西岸支付的地價款，以完成百仕達購地貸款向項目公司借款的轉化；其余8.8億人民幣用于紅樹西岸的后續開發。
業內人士透露，深圳百仕達購買紅樹西岸的地價款，實際上得益于該商業銀行提供的3.55億人民幣和1.8億港幣授信支持。隨后深圳百仕達與香港百仕達控股有限公司的三家全資子公司共同出資組建項目公司，公司名稱為“深圳紅樹西岸地產發展有限公司”，深圳百仕達占65％，其余三家共占35％。
“對規模較大的盤子來說，設立項目公司，負擔有限責任，這在業內是個慣常做法。”羅雷淡淡地說。
銀行風險放大？
紅樹西岸兩項融資計劃的推出，立刻在深圳銀行界炸開了鍋。“這樣一來，銀行的風險增加了許多。”深圳某國有商業銀行負責人稱。
按照8月方案，銀行作為該信托基金的擔保方，可獲得銷售額5‰的收入，與發行方深圳國投的收入相同。按照5個億銷售額計算，擔保收入為人民幣250萬元。
“為該信托計劃提供擔保，與直接給其發放5億元人民幣貸款，銀行面臨的風險一樣，但收益卻大相徑庭。”上述負責人告訴記者，“8月方案擬定的發行期限為3年，每年付息一次，到期歸還本金。按如此條件發放3年期5億貸款，銀行每年利息收入不下2000萬元人民幣，3年就是6000萬，是擔保收入的22倍。”
該負責人同時稱，按照基金給出的3％的年固定利率計算，如果百仕達無法按時兌現對資金信托投資者的承諾，擔保銀行將要承擔該項信托集合資金到期本息5.45億還款責任，這明顯要比銀行貸款損失更大。
更讓銀行顧慮的是，由于此項擔保牽涉到公眾利益，且投資者均為富裕階層，因此一旦出現償還風險，擔保行不僅面臨經濟損失，還存在一定市場消化風險。“其影響將可能大于銀行貸款損失的影響。”他表示。
“這是一種典型的金融脫媒現象（指脫離銀行等中介機構直接實現融資目的）。銀行的困境在于，開發商融資繞開銀行，銀行仍須承擔全部風險。”某國有商業銀行一人士稱。
另一商業銀行高層則指出，房地產商以信托方式擺脫銀行利差控制后，將有很大的成本空間向客戶展開區別營銷，花樣勢必層出不窮，其結果必將進一步加速國內房地產開發金融脫媒趨勢。如果不改變金融脫媒由銀行承擔主體風險此一局面，這一輪房地產信托熱勢必又要帶來新一輪的金融風險。
咼中校對此卻提出了自己的看法：首先，他認為把發放5個億基金看作金融脫媒“明顯夸張”。5億基金發放只著眼于30％的首付款，更多的融資還是采用傳統的銀行貸款方式；而且國家對資金信托尚有諸多限制，包括基金份額不超過200份、不許進行廣告推銷等。
另外，5億基金發放年利率如果是3％，三年付息4500萬元；銀行和深國投如果各取5‰的中間收入，就是500萬元；此外，基金銷售中間費用大約占‰為250萬元。三項合計5000萬元，算起來比銀行利差少750萬元。“就算有這750萬對比差額，百仕達也不會把它作為收入進項，而是用之于產品營銷支出，回饋基金購買者。”咼中校特別強調。
至于通過設立項目公司融資的方式，銀行界更是詬病有加。項目融資是業內一項針對特大型優質項目、信貸條件最為優厚的貸款發放方式，項目發起人以建設項目本身收益歸還銀行貸款，不必負擔最終還款責任。用法律術語表達就是，項目一旦發生呆賬，貸款銀行對項目發起人沒有法律追索權，最多只能對發起人在項目上的注資作有限追索。
“貸款條件越寬松，對銀行而言風險就越大。可慮的是，這種以項目公司為還款對象的項目融資方式，在當前房地產開發市場大行其道。”深圳某國有商業銀行負責人表示。
盡管如此，在這種大型項目面前，銀行似乎沒有討價還價的余地。據知情人士透露，深圳某商業銀行正努力爭取成為8月方案中的擔保銀行，而紅樹西岸的項目融資計劃，“該行高層已經原則上通過”。
據該行一人士透露，百仕達是該行的重點客戶，如果不為紅樹西岸項目繼續融資，其他行必然會辦理，屆時該行各項業務在百仕達的份額將會下降，最終有可能失去該客戶。
“121”警戒
“房地產融資市場出現金融脫媒和成立項目公司融資兩種走勢，凸現了中國銀行業在重大項目面前的弱勢地位，這是一個非常危險的信號。”深圳某國有商業銀行負責人評論道。
他更是一針見血地指出，導致這種現象的原因正是央行旨在控制房地產信貸的“121”號文件身上。“強調對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目進行信貸限制，并不能抑制豪宅的開發。文件強調房地產融資渠道多元化，推崇投資基金和房地產企業上市，口子一開，信托融資、項目融資等方法大行其道。”
他還指出，“121”號文對開發商、個人住房、土地儲備和建筑企業流動資金貸款的四方面限制，實際上只是對中小房地產商起到清場作用，但客觀上卻加強了大房地產開發商的獨占和談判能力，令銀行作為資金供應方更顯弱勢。
紅樹西岸的案例也從側面證實了這一觀點。深圳百仕達副總經理羅雷在接受記者采訪時就宣稱：“深圳百仕達四證齊全、自有資本充足，今后我們將更多地采用信托而不是信貸的方式發展房地產。”
該負責人警告：“房地產融資渠道金融脫媒現象和項目融資趨勢，均因分業經營條件下銀行的弱勢地位而起，這正是房地產開發市場的核心風險所在。121號能否遏制中國房地產的泡沫危機，這還是一個有待觀察的問題。”
據深圳銀行界人士透露，在接觸紅樹西岸項目的兩套融資方案后，前述擬參與這兩套融資方案的某商業銀行在風險規避上已費盡思量。該行一高層透露，該行規避風險的手段主要包括三個方面：
一是把擔保額度與擬向紅樹西岸提供的貸款結合考慮。根據信托基金的實際銷售額到期本息算出一個額度，從該行向紅樹西岸公司批出的貸款額度中劃出相同額度部分進行封閉，要求百仕達在正常履行信托方案中向客戶所做的各項承諾之前，禁止提取此額度內的貸款。一旦信托基金的償還出現問題，該行將釋放此貸款額度，發放貸款給企業，由其履行對客戶的承諾，以避免可能出現的風險。
另外，該行要求百仕達把籌集到的信托資金全部存到銀行專戶，貸款使用完畢后才可動用該部分資金，具體使用受該行監控。
再一個是擔保收益問題。“由于我行提供擔保后所承擔的風險大大高于深國投，因此我行收益率亦應高于國投的收益。”該人士稱，該行已對百仕達提出建議，該行收取發行額及相關信托收益總和的擔保費，應調高到6‰－7‰。
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