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文/本刊記者江南
“怒發(fā)沖冠，憑欄處，瀟瀟雨歇……”
傳聞中，他是真正的“上海首富”，最起碼，他的頭銜也是“上海地產(chǎn)大王”。他的地產(chǎn)商業(yè)王國難以盡數(shù)，并且正在迅速擴(kuò)張。
真正踏入他的辦公室，首先看到的不是財(cái)神或者佛像，而是一幅寬近10米的書法，寫的正是岳飛的《滿江紅》。
“駕長(zhǎng)車，踏破賀蘭山闕……”
雖然不盡有英雄史詩般的拓疆氣概，但依據(jù)龐大的資本和敏銳的眼光，葉立培的江山也達(dá)到了空前的壯闊。
眼前這個(gè)微胖的中年男人，穿著一件現(xiàn)時(shí)已經(jīng)很“OUT”的“鱷魚恤”，自稱天天中午在食堂吃6塊錢的盒飯的男人，就是這個(gè)謎一般的地產(chǎn)王國的主人？
坐在葉立培的辦公桌對(duì)面，眼前四疊很顯眼的文件夾，分別寫著“設(shè)計(jì)資料”、“天宸資料”、“莘盛資料”和“財(cái)務(wù)資金”。有意思的是，前三疊資料的厚度，加在一起也不如“財(cái)務(wù)資金”。
就這樣，一個(gè)號(hào)稱從來不接受媒體專訪，一貫以低調(diào)著名的地產(chǎn)大亨，以一種很平易的姿態(tài)出現(xiàn)在了記者的面前。
葉立培，仲盛集團(tuán)的董事長(zhǎng)，被《福布斯》排在2002年大陸富豪第6位，被很多人看作是“上海地產(chǎn)大王”的人，告訴記者的第一句話就是：“千萬不要叫我上海地產(chǎn)大王，我哪里敢，會(huì)害死我，搞得一有風(fēng)吹草動(dòng)就牽連到我。我只是很用心地做我的房地產(chǎn)生意，依靠公司團(tuán)隊(duì)一起做，否則象我這樣笨的人怎么行？公司是屬于整個(gè)團(tuán)隊(duì)的，如果說有一點(diǎn)成就，首先要感謝的也是我的團(tuán)隊(duì)。”
“首富事件”不會(huì)影響我
事實(shí)上，不管我們?nèi)绾位乇苓@個(gè)話題，還是得承認(rèn)，葉立培此次破例出現(xiàn)在媒體面前，很重要的一個(gè)原因就是遭到了另一位上海富豪的牽連。
于是，2003年6月2日，葉立培出現(xiàn)在媒體面前，坦言：“我從來不接受記者采訪和拍照，但這次沒辦法，謠言太厲害了�！�3天后的6月5日，他又接受了本刊記者和上海電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道的專訪。
由于出事的“上海首富”牽連到4家境內(nèi)外上市公司，使得借殼上市的民營(yíng)企業(yè)成為最近的熱點(diǎn)話題。而葉立培曾經(jīng)在1999年入主天宸股份(600620.SH)，前不久又謀求赴香港上市，目前暫停，這一切不由得讓人將兩者聯(lián)想起來。
“天宸股份現(xiàn)在不是我控制的，我的哥哥葉立潤(rùn)才是大股東�！比~立培這樣解釋道，“但我可以很負(fù)責(zé)的告訴大家，天宸股份的情況非常好，利潤(rùn)逐年遞增，公司的治理結(jié)構(gòu)也不斷完善，我們的目標(biāo)就是把公司變成對(duì)公眾和社會(huì)都有益的上市公司。至于別的民營(yíng)企業(yè)上市以后的問題，我不了解，我不能評(píng)價(jià)，這是我一貫的原則�！�
對(duì)于到香港上市未成的問題，葉立培說：“本來我們安排的3、4月份做這個(gè)事，但SARS的疫情限制了我們，晚些時(shí)候我們還會(huì)啟動(dòng)這個(gè)事。對(duì)于股價(jià)，我現(xiàn)在不能說什么，只能告訴你我們希望達(dá)到一個(gè)合理的市盈率，6到7倍左右，這樣對(duì)未來的發(fā)展空間比較有利�！�
談到民營(yíng)企業(yè)的生存環(huán)境，葉立培說：“現(xiàn)在，外界對(duì)民企的確有一些不利的評(píng)價(jià)，但我相信大家有能力區(qū)分什么是規(guī)范的民企。如果說上海的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受到某些外界因素的影響，我覺得不會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在的土地價(jià)格很透明，操作很規(guī)范，不會(huì)受到大的影響�！�
“作為民營(yíng)企業(yè)，應(yīng)該有好多值得反思的地方，嚴(yán)格要求自己，把發(fā)展的步伐放穩(wěn)健，不要太快，對(duì)我們的未來更有好處�！比~立培總結(jié)說。
葉立培的財(cái)富圖譜
2003年6月3日，葉立培翻開了他財(cái)富圖譜上全新而至關(guān)重要的一頁。上海迄今為止規(guī)模最大的“超級(jí)商業(yè)航母”——仲盛商業(yè)中心，在莘莊地區(qū)正式動(dòng)工興建。
這個(gè)預(yù)計(jì)將于2005年全部建成的項(xiàng)目被冠以亞洲地區(qū)最大的“Shopping-Mall”之一的地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模近18億元，總建筑面積達(dá)28萬多平方米。整個(gè)商業(yè)中心由峽谷長(zhǎng)廊、林蔭大道、生活品市場(chǎng)、冬日花園、休閑地帶、食府街道、高雅小街等十二個(gè)主要部分組成。
葉立培很自豪地對(duì)記者表示，“仲盛商業(yè)中心與軌道交通一號(hào)線莘莊站南廣場(chǎng)相臨，靠近滬閔、莘奉兩條高速公路，通往奉賢、金山專線車終點(diǎn)站在此匯集，四通八達(dá)的交通帶來人流。而且閔行本地區(qū)的消費(fèi)能力也在不斷提升，1992年我來投資時(shí)這里僅有30萬左右的人口，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到120萬，1994年時(shí)莘莊還是一片農(nóng)田，現(xiàn)在已經(jīng)是很重要的人口聚居區(qū)了。按照我的估算，應(yīng)該可以在8到10年內(nèi)收回投資成本。”。
信手拈來的數(shù)字顯示了葉立培對(duì)莘莊這個(gè)上海西南角地區(qū)的了解，事實(shí)上，當(dāng)我們翻看他那并不明晰卻有脈絡(luò)可尋的財(cái)富圖譜時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海西南角賦予他的機(jī)會(huì)實(shí)在太多了。
據(jù)說上世紀(jì)70年代初，葉立培離開中學(xué)數(shù)學(xué)教師一職，出來撈天下，做上了火車押運(yùn)員，而最經(jīng)常跑的線路就是從上海到新疆，一干就是5年。1978年，葉移居澳大利亞，做起了紡織、雜貨的跨國貿(mào)易。而葉真正的商業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)還是在內(nèi)地，先是在深圳，后來又移師上海，做起了房地產(chǎn)生意。
問及葉立培何時(shí)從事房地產(chǎn)業(yè)的，他脫口而出：“1989年7月3日�！�
當(dāng)時(shí)他在內(nèi)地成立了第一家外商獨(dú)資房地產(chǎn)公司。在深圳開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目后，他又來到上海，競(jìng)標(biāo)批得古北新區(qū)的一塊土地，這塊土地也是上海土地批租的第二塊地。這塊地后來被用于建造西郊花園別墅。
此后，葉立培的地產(chǎn)王國就開始了大規(guī)模的擴(kuò)張。
葉立培的投資主要集中在房地產(chǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士提供的資料，目前在葉立培名下控股的企業(yè)有多家，包括：香港中穎發(fā)展有限公司、香港仲盛有限公司、仲盛房地產(chǎn)(深圳)有限公司、仲盛房地產(chǎn)(上海)有限公司、北京新盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，還有在澳大利亞注冊(cè)的一家公司。葉立培在上海運(yùn)作房地產(chǎn)的元老旗艦公司就是仲盛房地產(chǎn)(上海)有限公司。仲盛上海成立于1993年2月26日，法人代表葉立培，注冊(cè)資本3235萬美元，是完全的外商獨(dú)資企業(yè)，出資方是香港仲盛有限公司，出資100%。
除了西郊花園別墅，這個(gè)公司還開發(fā)了位于南京西路上的辦公樓南證大廈，這是葉立培最困難的一筆投資，期間因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)低谷，幾乎走到“爛尾樓”邊緣，所幸被他捱了過去，不日還要開張出售底層的商鋪。而葉立培地產(chǎn)項(xiàng)目的另一個(gè)主力公司則是上海莘盛發(fā)展有限公司。據(jù)公開材料得知，上海莘盛發(fā)展有限公司成立于1997年10月27日，屬于國內(nèi)合資的有限責(zé)任公司。出資方有三家企業(yè)，其中上海仲安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司出資4750萬元，占95%，絕對(duì)控股，上海峰麟餐飲管理有限公司和上海瑞莘貿(mào)易有限公司分別出資125萬元，合計(jì)占5%。
而上海仲安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1994年12月31日，屬于中外合資企業(yè)，控股方是一家名叫“東方明珠實(shí)業(yè)有限公司”的外國企業(yè)，共出資2730萬美元，控股70%，其他股東包括夏優(yōu)投資有限公司(外國企業(yè))，出資975萬美元，占25%，上海中祥(集團(tuán))有限公司(上海企業(yè))出資195萬美元，占5%。
上海莘盛和上海仲安的法人代表都是葉立培。由此可以認(rèn)為，葉立培通過掌控海外的“東方明珠實(shí)業(yè)有限公司”展開運(yùn)作，進(jìn)而控股上海仲安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，繼之控制上海莘盛發(fā)展有限公司，并最后通過上海莘盛來展開上海房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。
莘盛的項(xiàng)目中包括了葉立培最近在上海的大手筆——開發(fā)位于浦東陸家嘴的超高層甲級(jí)寫字樓——上海銀行大廈。上海銀行大廈由上海銀行和上海莘盛發(fā)展有限公司共同投資興建，建成后也將成為上海銀行的總部。而上海莘盛是又一家由葉立培控制的企業(yè)。
在記者采訪的間隙，葉立培興致勃勃地?cái)傞_一本上海銀行大廈的草圖，志得意滿地說：“你們跑財(cái)經(jīng)的，見過不少銀行大廈吧？我這個(gè)設(shè)計(jì)算不算最好？”
上海莘盛除了上面提到的上海銀行大廈外，上海莘盛還有一個(gè)大項(xiàng)目就是位于上海西南部的大型樓盤——名都新城。對(duì)于上海人來說，名都城這個(gè)樓盤的名字不會(huì)陌生，它曾經(jīng)是高檔樓盤的一個(gè)象征，用女騎警做保安，用五星級(jí)酒店經(jīng)理做物業(yè)管理，請(qǐng)趙薇做形象代言人，等等行為都曾成為上海的新聞。
而另一家同樣用“仲盛”名字的企業(yè)也不可忽視——上海仲盛虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“仲盛虹橋”)。這家企業(yè)比仲盛上海成立早了半年，成立時(shí)間是1992年8月18日，現(xiàn)在的法人代表是葉立培的哥哥葉立潤(rùn)，注冊(cè)資本高達(dá)2.5億元人民幣，屬于國內(nèi)民營(yíng)企業(yè)，目前的出資者均是自然人，其中葉立潤(rùn)出資2億元，占80%，周月華出資5000萬，占20%。仲盛虹橋因?yàn)?999年9月通過收購天宸股份的法人股，而進(jìn)入人們的視線。目前葉立潤(rùn)已經(jīng)成為天宸股份的法人代表和董事長(zhǎng)，仲盛虹橋已經(jīng)完全掌控了天宸股份。
而有意思的是，以前的一份資料顯示，仲盛虹橋法人代表曾經(jīng)是葉立培。而天宸股份當(dāng)時(shí)由仲盛虹橋入主后，董事的名單中也有葉立培，但他后來又悄然退出。
葉立培的商業(yè)秘密
2002年的《福布斯》上出現(xiàn)了葉立培的名字，而且一躍上了第6位，不管他本人是否認(rèn)同，他的財(cái)富成就的確是令人瞠目。
更令人驚詫的是他崛起的速度，如火過山林般，葉立培的名字寫在了金融寫字樓、別墅、高檔公寓和即將建成的商業(yè)中心大樓上，幾乎囊括了所有地產(chǎn)形態(tài)，而且已建成的個(gè)個(gè)成功，未建成的也駭人聽聞。
是何種商業(yè)秘密造就了他的成功？
“做地產(chǎn)沒有什么太特別的地方，主要是三個(gè)要素”葉立培說，“冷靜、踏實(shí)和大膽。”
聽起來是毫無特殊感覺的三個(gè)單詞，但如果我們結(jié)合他的經(jīng)歷來分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中蘊(yùn)藏的玄機(jī)的確很深。
葉立培對(duì)記者說：“在這三種地產(chǎn)形態(tài)中，我最滿意的是住宅，確切說是名都城，因?yàn)樗幕貓?bào)很好，在上海口碑也不錯(cuò)。最穩(wěn)健的是寫字樓，象南證大廈，投資回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)健。而最有挑戰(zhàn)的則是商場(chǎng)，因?yàn)閺囊?guī)模到設(shè)計(jì)，我都象做成是上海乃至亞洲頂級(jí)的�！�
就讓我們看看他最滿意的名都城項(xiàng)目是如何獲得成功的。
1989年，葉立培和閔行區(qū)的朋友一起到閔行臨近古北的地區(qū)去隨便看看，結(jié)果一眼相中了一塊大約35萬平方米的農(nóng)田。他的第一想法是買下來開發(fā)成上海最高檔的住宅區(qū)。
“我的朋友都說我腦子有毛病了。”葉立培說，“這塊地在當(dāng)時(shí)，可以說是送給開發(fā)商造樓人家都不一定要，可是我就是覺得這里有成為高檔住宅區(qū)的潛力，于是就以很低的價(jià)格買了這片農(nóng)田。”
事實(shí)證明了葉立培的判斷，此后軌道和地面交通紛紛在此交匯，而名都城的品牌也叫響了上海灘，售價(jià)在1500到2800美金一平方米之間。
“就在這個(gè)時(shí)候，上海地產(chǎn)低谷來臨了，銀行收緊銀根，貸款拿不到，很快地，不少外資樓盤紛紛跳水，用一半甚至更低的價(jià)格賣樓套現(xiàn)。但我就是堅(jiān)持不跌價(jià)，無論如何不跌。”葉立培笑著說，“結(jié)果，我的朋友又紛紛來勸我不要這么死心眼�！�
“我當(dāng)時(shí)很堅(jiān)定，覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)總有起伏，不必太擔(dān)心，反而可以趁此機(jī)會(huì)找一點(diǎn)新的機(jī)會(huì)。”葉立培說。
他找到的機(jī)會(huì)之一是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。他認(rèn)為房產(chǎn)動(dòng)蕩的時(shí)刻，外籍人士不敢盲目賣樓，但住房還是要解決，就必然要租，于是他把30%的名都城物業(yè)拿來出租，立刻引來排隊(duì)，出租率達(dá)到96%左右。另一個(gè)機(jī)會(huì)則是苦練內(nèi)功，他在名都城內(nèi)不斷增加綠化和其他設(shè)施，聘請(qǐng)最好的酒店管理來做物業(yè)管理，于是，盡管他不降價(jià)，但物業(yè)的銷售還是很旺。
大膽的投資讓葉立培找到了旺地，冷靜的判斷使他避免了盲目拋售，而這一切的關(guān)鍵之處還在于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格讓他沒有立刻被銀行惜貸擊倒。
時(shí)至今日，葉立培仍然在采訪中不斷強(qiáng)調(diào)自己的穩(wěn)健原則，他說：“經(jīng)歷了那個(gè)困難時(shí)期后，就更懂得踏實(shí)才能抗風(fēng)險(xiǎn)，做生意的機(jī)會(huì)天天有，只有先站得穩(wěn)了才能賺錢�！�
上海的房產(chǎn)沒有泡沫
抱著白頭宮女說玄宗的心態(tài)，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都說，象名都城那樣從廢地變生地再變熟地最后變熱地的案例太少了，這么好賺錢的項(xiàng)目簡(jiǎn)直再也不會(huì)有了。
然而葉立培并不這么看。他說：“按照上海的發(fā)展速度，好的地產(chǎn)項(xiàng)目非但有，而且太多了�！�
面對(duì)記者提出的“為何你的地產(chǎn)項(xiàng)目總是集中在上海西南角”的問題，他認(rèn)為：“其實(shí)上海這個(gè)城市的各個(gè)地方都有機(jī)會(huì)，因?yàn)樯虾Ｕ芰瞬黄穑虾５陌l(fā)展速度決定了地產(chǎn)會(huì)很有做頭�！�
“我的主營(yíng)業(yè)務(wù)以前是地產(chǎn)，將來也會(huì)在這上面，因?yàn)槲覍?duì)上海的地產(chǎn)有感情，同時(shí)這里也有機(jī)會(huì)�！比~立培說，“我看不到地產(chǎn)中有什么泡沫，世博會(huì)、人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的利好會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。而另一方面，開發(fā)商的降價(jià)空間也很少，因?yàn)楝F(xiàn)在市中心的土地成本已經(jīng)高于10000元人民幣，有的已經(jīng)逼近20000元，市中心的容積率被控制在2.5以內(nèi)，這樣算來，每個(gè)平方建筑面積的土地成本就高達(dá)3000—4000元了，加上建筑成本和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，賣到8000--10000元并沒有什么暴利�！�
采訪結(jié)束后，葉立培的興致依然很高，給記者看了很多“上海銀行大樓”和“仲盛商業(yè)中心”的效果圖�？瓷先ィ麑�(duì)自己的作品很喜歡。他告訴記者，自己一輩子也花不掉這么多錢，現(xiàn)在更多的是對(duì)地產(chǎn)的興趣。
就在我們離去的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)葉也出現(xiàn)在了電梯門口，“我要去工地看看，每天都要去看看的。”葉立培說。
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