中新網(wǎng)10月10日電 最新一期《財經(jīng)》雜志發(fā)表文章稱，2003年7月的一天，海南省聯(lián)合資產(chǎn)管理公司副總裁龔大霖受命赴京，與四大商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司的有關(guān)人士接洽接管處置積壓房地產(chǎn)的事宜。在一系列技術(shù)性問題之后，他遭遇了這樣一個問題：“你們有什么高招能比銀行處置得更好呢？”

　　這是一個質(zhì)疑。對于2003年7月才剛剛注冊成立的海南省聯(lián)合資產(chǎn)管理公司來說，也是 一個重要的信號。這個公司成立的目的就是為了接收和處置四大商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司在海南房地產(chǎn)泡沫時代沉淀在這里的遺產(chǎn)，但迎接他們的并非坦途。

　　三年前，伴隨著來自海南省三亞的幾聲炸樓聲，海南省啟動了處置沉寂多年的“爛尾樓”的步伐。根據(jù)1999年6月24日下發(fā)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》，有關(guān)追債、確認產(chǎn)權(quán)的工作需在1999年12月31日前完成。從2000年1月1日起，各國有獨資商業(yè)銀行分別設(shè)立的資產(chǎn)管理機構(gòu)將對剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進行處置。

　　海南省政府迅速成立了處置辦公室，但處置工作之難超出想像。大批爛尾樓產(chǎn)權(quán)不清，無奈之下，海南省以炸樓相威脅才使得確權(quán)工作有了突破性的進展。截至2002年底，在海南省，總規(guī)模約為150億元的積壓房地產(chǎn)已有接近1/3得到了處置，其中以三亞進展尤為迅速。但隨之而來的難題卻是銀行方面的處置相對遲緩。據(jù)介紹，四大商業(yè)銀行和四大資產(chǎn)管理公司在海南房地產(chǎn)中沉淀的資金占總量的一半左右。

　　2002年10月28日，國務院又批準通過了新的《處置海南省積壓房地產(chǎn)補充方案》(60號文)。這一方案由海南省政府和建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行等四大部委聯(lián)合制訂，文件稱，“為調(diào)動地方的積極性，”將由海南省成立一家省資產(chǎn)管理公司來接收和集中處置四大商業(yè)銀行在海南的積壓房地產(chǎn)，四大資產(chǎn)管理公司也可以將在海南的積壓房移交給海南省的資產(chǎn)管理公司。

　　消息人士透露，該方案由海南省提出，其間各方反復討價還價，歷時近一年才終于達成協(xié)議。2003年3月12日，海南省決定由省財政出資1億元組建海南省聯(lián)合資產(chǎn)管理公司，4月份公司正式掛牌。4月底，現(xiàn)任公司總裁曾國華就任。

　　對于銀行的疑問，曾國華曾經(jīng)有過一個系統(tǒng)的回答，被業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為“曾八條”。

　　曾國華認為，處置海南積壓房地產(chǎn)的主要問題是缺乏統(tǒng)籌、各自為戰(zhàn)，造成殺價血拼。因此當務之急是對積壓房地產(chǎn)進行通盤運籌，由一個有政府背景但完全按市場化運作的機構(gòu)來主導全省積壓房地產(chǎn)處置市場，與新的城市規(guī)劃相結(jié)合，形成一整套系統(tǒng)、完整的盤活措施。

　　曾提出的新思路包括：通過舊城改造消化積壓房地產(chǎn)；將積壓房地產(chǎn)改造成城市公共設(shè)施、旅游度假物業(yè)；借積壓房地產(chǎn)加快城市化步伐；加大積壓房地產(chǎn)策劃營銷的力度等。另外，曾提出，處置積壓房地產(chǎn)要多用“減法”。對于那些與新的城市規(guī)劃有沖突的積壓項目，政府可采取置換或給予適當補償?shù)姆绞交刭彛�然后推倒重建或�(qū)⑵涓脑斐删G地。曾還特別強調(diào)應充分利用資本市場處置積壓房地產(chǎn)。包括與國外大投行和財團成立合作公司，共同處置積壓房地產(chǎn)；成立不動產(chǎn)信托投資公司，以信托方式讓積壓房地產(chǎn)死而復生；或進行積壓房地產(chǎn)證券化嘗試、設(shè)立海南房地產(chǎn)投資基金等等。

　　曾的上述思路來自于聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的一份海南房地產(chǎn)市場研究報告。這是資產(chǎn)管理公司成立后的第一項工作，并在此基礎(chǔ)上提出處置思路和移交方案。

　　但聯(lián)合資產(chǎn)管理公司戰(zhàn)略研究部的工作人員在省內(nèi)仔細調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，情況并不像想像中那么樂觀。自2001年以來，海南省沉寂多年的房地產(chǎn)市場雖然表面上有所回升，但為數(shù)不少的項目仍然有賣不動的感覺。

　　“我們的判斷是，海南房地產(chǎn)的回升沒有看上去那么熱。新的泡沫有可能在兩三年內(nèi)顯現(xiàn)。”調(diào)研工作的帶頭人龔大霖表示。此前，據(jù)說中央曾表示，如果商業(yè)銀行達不到20%以上的回收率就交給海南去做，而在了解到海南已經(jīng)處置的積壓房地產(chǎn)的情況和海南省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀之后，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司也調(diào)低了預期——“能夠回收百分之十幾就不錯了。”

　　這顯然很大程度上加深了新公司對于未來處置風險的擔憂，并進一步影響了聯(lián)合資產(chǎn)管理公司與四大商業(yè)銀行在移交方式上的爭論。

　　消息人士透露，在8月與商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司的非正式接洽中，銀行方面在表示支持和配合的同時，也對移交方案和框架協(xié)議提出了不同意見。

　　聯(lián)合資產(chǎn)管理公司擬訂的移交實施方案中確立了兩條基本原則，即一次性整體移交和先移交、后評估。龔大霖解釋說，這是根據(jù)國務院60號文的精神制訂的，也考慮到積壓房地產(chǎn)情況復雜，量也比較大，如全部評估完畢再移交，時間會拉得太長，不利于處置工作盡快展開。

　　但一些銀行和資產(chǎn)管理公司則希望能夠?qū)嵭写虬�評估，同時認為目前的框架協(xié)議太復雜。有的資產(chǎn)管理公司則提出先移交一部分，看看效果才說。

　　龔大霖認為，打包評估主要存在信息不對稱的問題。因為資產(chǎn)是銀行的，銀行比較了解情況，怎么說都不會虧。至于先移交一部分的做法，省里也擔心拿到的是四大資產(chǎn)管理公司最差的一塊資產(chǎn)，所以也不能同意。

　　2002年下發(fā)的60號文中，有一條當年處置、明年清算的原則，但許多銀行表示，處置期限可長可短，如果五年都沒處置完畢，這筆賬應在移交之時就核銷還是清算之后呢？

　　正是這些技術(shù)上的分歧使得移交工作進展遲緩。盡管海南省已經(jīng)明確了今年9月30日為最后移交期限，但直到9月中旬，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司還未與一家銀行最后簽署框架協(xié)議。不過聯(lián)合資產(chǎn)管理公司的副總裁在接受《財經(jīng)》采訪時表示，他相信“移交工作不會出現(xiàn)什么問題，因為到時政府方面會有配套措施出來”。(王曉冰關(guān)向東)