封面人物

　　當他的跑車以200邁的時速從其它車輛旁邊超過時，很少人會想到在樓市開發中他也要這種感覺……

　　文•肖鴻揚

　　下午將近6點，正是下班高峰期，在北京市平安大街的便道上停著一輛漂亮的保時捷跑車，身著深色襯衫的天地控股有限公司董事長趙志軍坐在車頭中央，面對著攝影師的鏡頭和身旁潮水般流過的下班人群，露出在眾人面前暴露的一絲靦腆。

　　面對媒體，趙志軍低調甚至有些窘態；但在樓市中，趙志軍和他的天地控股在北京這塊地產大鱷的兵家必爭之地中幾年間崛起勢頭之快之猛，卻令業內關注。1999年才成立地產公司的趙志軍，一出手便動靜不小。2000年，他看準了作為寫字樓市場后起之秀的中關村地區極具發展潛力和投資價值，積極運作銀網中心項目，到今年5月交付使用后，銀網中心首創北京市最早的綠色生態寫字樓，同時也是中關村地區最現代化的超5A級純寫字樓，被譽為中關村的“數碼時代的藍色巨人”。眾多的知名企業如杭州信雅達、民生銀行、山大魯能、托普集團、臺灣光寶集團、萬龍洲、旺達集團、佳泓集團、華爾街英語、江蘇恒寶集團、香港伯樂集團等入住銀網中心。

　　此后他又陸續開發了鹿港、嘉軒、銀湖度假村等項目，即將開盤的鹿港社區是他的下一個重頭開發產品。

　　今年才30多歲的他，最近又被評為“2003年房地產創新人物十位公眾獎”之一。

　　是什么使年輕的趙志軍在短短幾年里躋身于北京地產實力派行列？他憑什么能在房地產業日益加劇的競爭中把天地控股迅速壯大成為如今擁有6家子公司的知名房地產開發商？

　　險中求勝——得手

　　即使是端坐在沙發上，擺在茶幾上的手機來電振鈴響起時，他還是不厭其煩地從兜里掏出藍牙耳機，戴好才接聽電話，然后再拾掇好放進兜里。趙志軍對新鮮玩藝兒充滿好奇心，對占有最新的產品有著強烈的嘗試沖動。這也可能是他職業生活變化的原動力之一。

　　盡管年輕，但趙志軍的職業經歷卻頗為曲折。1990年大學畢業后，分配到北京市房地產開發總公司，1995年辭職下海后，他做過市政工程，開過酒樓和娛樂行業，甚至還搞過裝修，但都不甚順利，歷經幾年坎坷后，1999年他重新殺回房地產業。

　　8月21日晚，趙志軍在“2003年房地產創新人物十位公眾獎”頒獎現場上臺領獎時說：“對待房地產創新中所遇到的困難應該像秋風掃落葉一樣去解決。”大概正是這種秋風掃落葉的風格，使趙志軍在房地產市場的激烈競爭中經常險中取勝。

　　就像他喜歡在高速公路上開車到200邁一樣，對超高速感覺的追求也沿襲到其事業開拓上來。趙志軍坦言自己很喜歡冒險，“在1999年開始后的這幾年，基本上所有的風險我都是敢冒的，因為當年開始創業的時候，如果你不去冒險，就不可能有一個大的發展。”

　　的確，沒有冒險的精神，趙志軍真就拿不到鹿港社區的開發用地。如今地處太陽宮的鹿港項目是天地控股繼銀網中心之后開發的又一個重頭產品。談起鹿港，趙志軍一臉輕松地說，10月應該可以開盤了，要不是因為非典耽誤了工期，開盤的時間還要提前。

　　輕松的背后是曾經經歷過的重重艱險。回想起來，在鹿港項目上，趙志軍認為自己幾乎是完成了一個不可能完成的任務，而這個任務從一開始就是風險密布的。

　　早在2000年趙志軍就開始謀求獲得太陽宮鄉180畝地的土地開發權，但這塊地本身分屬5家公司，當時北京市政府對這塊地的開發有明確要求：必須統一進行開發。這意味著誰想開發這塊地就要同時和5家公司達成土地協議，這無疑要冒極大的風險。

　　“你不敢保證能跟5家公司都談下來，只要有一家公司不同意，那就會前功盡棄，先前簽的協議全部白搭。”趙志軍說。

　　趙志軍當時親自出馬，一家一家地跟這些公司談判。一旦談成一家，他立即簽協議蓋章，并馬上支付定金。之所以說風險極大也正在于此，因為趙志軍簽下的協議上清清楚楚地寫著，如果他不能按時把所有5家的土地協議簽下的話，所付的定金也不返還。

　　趙志軍采用的是項羽破釜沉舟之法，收到的是實實在在的效果。他最終把5家公司的協議全談下來，拿到了土地一級開發權。

　　為什么他就能跟五家公司全都談妥？趙志軍說，“談判當中我一切從土地方的利益出發，從資金上給他們強大的支持，幫他們渡過經營上的難關，在拆遷問題上不用他們墊一分錢全部由我公司支付，從補償總價上采取高于當時市場價的土地價格，從風險上全部由我公司承擔。我心里一直有這樣一種信念——第一，我能把這個項目做好，第二，我一定按協議上所簽的去履行，樹立自己的誠信度。另外再加上我原來做的項目也挺多，他們考察了我的情況后，信任我才會交給我來開發。”

　　圍繞這塊地的開發，當時土地所屬的5家公司每家分別都有幾十個房地產公司來接觸談判。后來這5家公司老總和趙志軍講，談了這么多房地產公司，沒有一家像你有這么強的信念和誠意，也沒有你這樣的做事方式。

　　因此趙志軍總結道，“要做一件事就不能放棄。冒險的同時，一定要有堅強的信念做支撐。”

　　生死存亡——過關

　　銀網中心是趙志軍在北京樓市揚名立萬的標志性產品，天地控股也正因這幢中關村科技園區少有的5A級智能寫字樓的成功運作而聲名鵲起。2002年初正式開盤發售時，銀網中心以“中關村首席商務旗艦”形象亮相，率先拉開了中關村寫字樓市場大戰的序幕。

　　到今年5月，銀網中心正式交付使用。但誰會想到，當年銀網中心開工建設之前，竟經歷了一場差點“胎死腹中”的風波。回想起來，趙志軍至今仍心有余悸。

　　2000年底，當時北京市出臺《中關村科技園區條例》，宣布規范土地一級開發，明確表示政府壟斷土地一級開發的原則，也就是說不再允許私人企業在中關村內做土地的一級開發。而政府對壟斷的土地資源向社會出讓土地使用權的，應當依法采取招投標或者拍賣的方式實施。

　　當時趙志軍的銀網中心項目已經拿到了建筑規劃許可證，盡管還沒有開工，但由于審批手續的時間較早，并不在《條例》禁止的項目之列。然而意外往往就發生在趙志軍毫無準備的情況之下。

　　正在中關村做項目開發的所有房地產商都被通知要重新把項目拿到中關村管委會蓋章認可，已經動工的當然都重新蓋章繼續動工，但趙志軍的銀網中心和其他公司的好幾個項目卻被卡住了，相關主管部門要求評估公司給這些項目做評估，評估完之后指定由中關村的幾家一級開發公司按評估價進行項目收購。

　　當時建銀網中心的那塊地已經拆遷完成，趙志軍已投進去8000多萬，但由評估機構評估出來的價值卻只有5000萬，也就是說趙志軍投了8000萬一分沒掙，銀網中心項目就即將被一級開發商以5000萬的價格收購。“當時我傻眼了，這是什么事兒？這對公司來說簡直是到了生死存亡的時刻。”3年后的今天趙志軍仍越說越激動。

　　由于趙志軍開發銀網中心的手續合法齊備，從審批上不屬于《條例》限制的范圍，因此當時海淀區政府和市規劃委員會也積極跟市里溝通，認為這樣強行收購并不合理，并未馬上得到相關主管部門的認同。

　　這件事情后來經過各方面的溝通，一陣僵持之后，相關主管部門終于放行了，銀網中心以及同一情況的幾個公司的項目都得以繼續進行開發。

　　這件事情算是當時趙志軍和公司經歷的最為危機四伏的一個時期，涉險過關之后趙志軍開始進入了事業迅速發展的階段。公司運作也逐漸進入軌道，天地控股的高級管理人員從最初的20多人發展到現在的60多人，匯集了一批業內精英，并擁有雄厚的資金實力。

　　激情過后——穩健

　　回首幾年來做房地產的風風雨雨，“隨著年齡的增長，現在遇到事情會比以前沉著一點，冒險的成分也減少了，但最大的變化還是我比以前胖多了！”面對記者，趙志軍既認真而又開玩笑似地總結著自己的變化。

　　按照馬斯洛的“五個需求層次”理論，人都有安全感的需求。從這個理論推斷，趙志軍創業階段什么險都敢冒的同時，也一定有追求降低風險的需求。

　　幾年來，趙志軍已經逐漸完成了自己人生中從險中求勝到穩健發展的風格轉變，他認為天地控股已經發展到一定規模和程度，公司沒考慮過上市的問題，在他看來，目前希望公司能保持一個穩定的發展方向，公司員工能有一個穩定的職業，沒有必要再去冒太大的風險，“今年開始，要冒險的項目公司基本上就不再談了，現在談的項目，大都是經過我們分析之后，在風險較小的情況下靠公司的實力來運作和經營。以前冒險是因為實力沒有這么強，不冒風險的話連發展的機會都沒有。”

　　對于公司上了軌道，趙志軍認為運作起來從容得多，如果在政策變動不大的情況下，憑公司的資金實力，完全能實現穩健的發展態勢，也有更多的時間把開發的產品做得更好。“現在項目有的是，但有項目的人又不一定有實力、有資金去運作，所以必須得轉手，這時候有實力、有資金的公司就比較主動了，可以對一些風險小的項目進行并購。另外相對來講這部分項目的價格低一些，這樣做出來的產品會更有價格優勢。”趙志軍表現出對未來躊躇滿志的一面來。

　　今年趙志軍又把目光投向2008年北京奧運會的建設開發上，他認為隨著奧運場館、交通、地鐵及輕軌的建設，對附近的開發項目有升值的可能，這將給開發商帶來許多好處和機遇。“目前已經收購了中軸路一塊土地，另外我公司還計劃再收購一個幾百畝甚至上千畝面積的TOWNHOUSE項目。”

　　趙志軍年紀不大，市場胃口卻不小。希望他繼續保持此前練就的健康的“胃”。

　　獨立成篇

　　“我喜歡超高速的感覺”

　　《英才》：今年最大的希望是什么？

　　趙志軍：一是希望我們已經在做的項目能賣得很好，另外我還想做一個幾百畝上千畝面積的TOWNHOUSE項目。

　　《英才》：房地產競爭激烈，風險也很大，你覺得風險有哪些方面？

　　趙志軍：主要是市場競爭的風險和政策變動的風險，其中政策方面的風險會更大一些。

　　《英才》：談談你的私人生活。

　　趙志軍：平時我回家都比較晚，所以周末我肯定在家里，陪陪親人陪陪孩子，而且在家里休息精神會特別放松。

　　我也喜歡運動，以前打網球，現在喜歡打高爾夫，每周二下午我都要下一次場，因為工作壓力很大，打球可以鍛練和放松。

　　還有我非常喜歡汽車，特別喜歡開快車，開著車上了高速公路就愛開到200邁以上，我就喜歡這種超高速的感覺。

　　《英才》：你的人生有什么轉折點？

　　趙志軍：我辭職算一個轉折吧，辭職之后我做市政工程，還有做一些比較雜的事情，比如開賓館、飯店、健身城還有做裝修等，這些項目我怎么做也做不大，所以后來都放棄了，繼續回來做房地產，這又是我的一個轉折。

　　《英才》：覺得自己的性格特點是怎么樣的？

　　趙志軍：主要是容易著急，還有前邊也提過了，喜歡冒險，另外我跟別人合作時喜歡把話說在前頭，不管是誰，協議上說好的東西，賬上我會算得很細，差一分錢我都要算清楚的，該是誰的就是誰的。

　　《英才》：你覺得做得比較失敗的事是什么？

　　趙志軍：失敗的事很多了，從做生意方面，我做房地產前關門的企業就好幾家。至于為什么會失敗？主要還是自己的原因，太操心我管不了那么細，可能就不是干那一行(開飯店)的人，而且公司的經營思路是向專業化發展。

　　《英才》：房地產這個圈子里你最欣賞誰？

　　趙志軍：一個是太合地產的王偉，欣賞他做人的低調，思想卻很超前。另一個是潘石屹，他做事比較職業，他知道自己在做什么，目的是什么。

　　《英才》：你最喜歡哪個國家？

　　趙志軍：澳大利亞，那里地域廣闊、氣候宜人，特別是澳大利亞的投資環境、人文環境比較好。

　　趙志軍小檔案

　　1990年畢業于北京市建筑工程學院，后進入北京市房地產綜合開發總公司工作。

　　1995年辭職下海，成立了北京東方潤宇科技集團。

　　1999年成立嘉軒房地產開發公司，這個公司成為天地控股集團的雛形。

　　至2003年，天地控股有限公司成為一個大型專業房地產投資開發集團。

　　天地控股小檔案

　　天地控股有限公司屬下現有四家地產公司以及四家相關行業公司，涉及業務方面主要是房地產、物業管理等方面，主要的項目有潤宇大廈、銀網中心、鹿港、嘉軒、銀湖度假村等。