由中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所和中國經(jīng)營報(bào)社共同主辦的‘首屆企業(yè)競爭力年會(huì)’將于2003年9月19日至9月21日在北京怡生園國際會(huì)議中心召開，此次會(huì)議將有約60多位專家學(xué)者、政府官員及企業(yè)領(lǐng)袖等重量級(jí)嘉賓發(fā)表專題演講。

　　新浪財(cái)經(jīng)現(xiàn)場圖文直播本次年會(huì)。

　　朱良：

　　感謝主持人，感謝邀請(qǐng)方。我糾正一下，我是漢斯公司的副總裁，在我們公司要做高級(jí)副總裁，肯定得工作15年以上，我剛剛干了8年。我簡單地切入主題。

　　今天的主題是談企業(yè)競爭力問題。作為47年歷史美國的一個(gè)房地產(chǎn)公司，進(jìn)入中國將近8年時(shí)間。我們公司一個(gè)最核心的一些要點(diǎn)，我簡單地給大家歸納一下。

　　漢斯公司從1957年創(chuàng)業(yè)的那一天開始，我們的董事長漢斯先生，就定了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場是一個(gè)周期性的行業(yè)。無論是在美國還是在中國其實(shí)都一樣，市場會(huì)火爆，也會(huì)走入低潮。如果要使一個(gè)企業(yè)能夠長期處于競爭的優(yōu)勢，不斷地發(fā)展，就需要有高品質(zhì)的產(chǎn)品。所以，漢斯公司47年來一直堅(jiān)持做高品質(zhì)，也就是說，用優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、最新的技術(shù)和高品質(zhì)的產(chǎn)品。因?yàn)殡S著市場的波動(dòng)，進(jìn)入高潮的時(shí)候，當(dāng)然你最好的東西會(huì)賣得很好。進(jìn)入特別低潮的時(shí)候，大家比較關(guān)注市場不好的時(shí)候，租金會(huì)下跌，但是你能保持你的出租率。

　　舉個(gè)例子，比如說現(xiàn)在美國的經(jīng)濟(jì)就比較疲軟，過去的十年，由于高科技的發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，曾經(jīng)有過輝煌。進(jìn)入21世紀(jì)以后進(jìn)入疲軟階段。漢斯的樓宇在美國出租率一直是最高的，在很多城市都是保持在90%以上。過去47年，在美國90個(gè)城市大概開發(fā)了700多座樓，國際上100多座樓，共開發(fā)2700萬平方米。我們開發(fā)有三項(xiàng)，一個(gè)是外國公寓，在澳大利亞使館。另外我們?cè)诶系臋C(jī)場路上收購了一個(gè)大廈。另外我們有一個(gè)公園大道。公園大道我們?yōu)榱艘�保持水的壓力，用的是都電瓶的管道，PPR管是普遍所使用的水管。能保證15年到20年水管不夠破裂，因?yàn)槲覀兯�管壓力很大。分�?個(gè)區(qū)域，各有一個(gè)水泵。任何一個(gè)水龍頭打開都需要20斤的水壓。

　　郭鈞(君龍時(shí)代投資中國有限公司董事長)：

　　房地產(chǎn)在今天我看，我們講了6個(gè)主題論壇。其實(shí)房地產(chǎn)是很難跟其它的行業(yè)并列的。因?yàn)椴还苁瞧�車還是電子、通信、食品，應(yīng)該是制造業(yè)的范疇，而房地產(chǎn)和金融放在一起，可能是一個(gè)服務(wù)業(yè)的范疇，所以他們有很不同的規(guī)律。我們是在過去的十幾年歷史里，從92年開始參與中國的房地產(chǎn)業(yè)，先后在萬科、華遠(yuǎn)、華潤置地，包括中體的奧林匹克花園這樣幾個(gè)品牌化的公司里工作過，對(duì)房地產(chǎn)也有一些認(rèn)識(shí)。

　　今天房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然有相當(dāng)多的人是把制造業(yè)的規(guī)律，用制造業(yè)的規(guī)律和認(rèn)識(shí)來思考房地產(chǎn)業(yè)。那么它就好了，制造業(yè)來說，一般來說一款產(chǎn)品出來以后越賣越便宜，在這一點(diǎn)上，恰好今天中國的房地產(chǎn)，還真有點(diǎn)制造業(yè)的意思。比方說我們?nèi)ツ暝谏钲诳吹剑�一個(gè)樓盤幾乎是賣完了之后，二手房一定比一手房便宜，這表現(xiàn)出跟我們所想到房地產(chǎn)的增值保值是完全不同的，是一個(gè)制造業(yè)的規(guī)律。為什么？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在處在快速增長的周期。這樣就使得快速增長，使得新的樓盤在快速的產(chǎn)品更新，使得已經(jīng)推出的樓盤就會(huì)跟手機(jī)一樣會(huì)過時(shí)。這個(gè)階段說明今天的中國房地產(chǎn)業(yè)還不是一個(gè)真正成熟的房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然這也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的東西，因?yàn)槲覀冊(cè)谥袊�房地產(chǎn)15年中改革開放以后才開始興起。真正市場化是90年代。所以，我們今天考慮中國房地產(chǎn)，好多的問題都是客戶投訴，都是房子質(zhì)量的問題，是房地產(chǎn)初級(jí)的問題。我們討論房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的問題，這個(gè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是時(shí)候?qū)�這個(gè)產(chǎn)業(yè)也更深刻認(rèn)識(shí)的時(shí)候。

　　陳長纓(和生創(chuàng)展副總裁)：

　　針對(duì)今天的房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展這樣一個(gè)話題，簡單談一下合生創(chuàng)展的發(fā)展歷史。

　　今年以來，整個(gè)中國的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了“非典”的影響，也經(jīng)歷了央行121文件的出臺(tái)，當(dāng)然最近國辦18號(hào)文件的出臺(tái)，也給這個(gè)行業(yè)帶來了一些欣喜。同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的討論也一直在延續(xù)。但是不管怎么說，整個(gè)中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，勢頭還是十分平穩(wěn)，市場的需求也是比較興旺。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展態(tài)勢還是十分健康的，是和中國目前城市化進(jìn)程在加快，以及我們消費(fèi)者對(duì)于我們生活指數(shù)不斷要求的提高是密不可分的。當(dāng)然我們也面臨著一些問題，比方說我們供大于求的問題，投資是不是過快的問題，以及新政治的影響問題。

　　可持續(xù)發(fā)展這個(gè)話題，應(yīng)該說是在這種環(huán)境下更值得人思考。合生創(chuàng)展是在香港上市的房地產(chǎn)公司，98年在香港上市。目前主要的業(yè)務(wù)的區(qū)域是在廣州、北京、上海、西安、深圳，在這些地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。我們已經(jīng)建成項(xiàng)目的規(guī)模，超過600萬平方米，在北京津京唐地區(qū)還有900萬平方米的土地準(zhǔn)備。房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展依賴幾個(gè)要素：

　　第一，要不斷地具備創(chuàng)新的能力和塑造精品的能力。由于現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)在增加，消費(fèi)者在逐漸成熟，發(fā)展商對(duì)地產(chǎn)的思考、思想，以及實(shí)踐的把握能力，都在不斷地加強(qiáng)。所以說，沒有特色十分鮮明，能夠深入市場，并且能夠引領(lǐng)市場的這種產(chǎn)品，在這樣的市場競爭的環(huán)境下，勢必會(huì)處于不利的地位。現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)者，我們作為房地產(chǎn)商來講，不僅要給消費(fèi)者一個(gè)實(shí)物的空間，更主要的是要給他一種生活的感受。我們不僅賣平面、立面，更要賣環(huán)境，不僅要賣局部還要賣整體，要賣細(xì)部。要給大家一個(gè)物質(zhì)感覺，另外還有一個(gè)非物質(zhì)層面的享受。所以，對(duì)于未來產(chǎn)品創(chuàng)新的內(nèi)涵都會(huì)根據(jù)市場的變化，要求有特色。

　　同時(shí)，企業(yè)品牌的經(jīng)營，也是可持續(xù)發(fā)展的核心。我們企業(yè)的品牌應(yīng)該是和項(xiàng)目品牌是互動(dòng)，以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，同時(shí)以企業(yè)品牌影響項(xiàng)目品牌，使企業(yè)的忠誠度在這個(gè)過程當(dāng)中能夠得到提升和交流。房地產(chǎn)賣的是什么？賣的是信心。但是我們的品牌是信心的核心。

　　未來的競爭不僅是實(shí)體、產(chǎn)品的競爭，更是實(shí)物的競爭、精神層面的競爭。服務(wù)產(chǎn)品一體化，也將成為未來我們的企業(yè)可恥需發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營理念比較重要的方向。作為合生來講，不僅僅是要提供實(shí)體的配套、物業(yè)的管理，更要把我們項(xiàng)目的資源，作為一種互補(bǔ)的連動(dòng)。同時(shí)要把我們的服務(wù)變成藝術(shù)，變成文化，以藝術(shù)和文化的方式里營造小區(qū)的氛圍。

　　周伯婷(民生銀行按揭中心處長)：

　　大家上午好，我首先感謝我們的主辦單位給我們提供創(chuàng)造這樣的機(jī)會(huì)，在這里結(jié)識(shí)各位朋友。

　　說到房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，因?yàn)槲覀兪倾y行，和專門研究房地產(chǎn)行業(yè)的人士專家老總們比起來，我可以說是一個(gè)門外漢，而且我們貸款也不在北京，專業(yè)性還是稍微差一點(diǎn)。但是無論是從房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展來講，還是一個(gè)企業(yè)，或者是從我們民生銀行的可持續(xù)發(fā)展來講，我非常贊同剛才陳總的觀點(diǎn)，要不斷地創(chuàng)新，離不開創(chuàng)新這兩個(gè)字。創(chuàng)新對(duì)于一個(gè)企業(yè)來講，可以說是提高它企業(yè)核心競爭力的一個(gè)重要手段，也是讓它能夠保持可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)出路所在。

　　不知道大家有沒有關(guān)注過民生銀行，在我們金融業(yè)內(nèi)，大家都公認(rèn)，民生銀行的創(chuàng)新是非常多的，因?yàn)槲覀円恢倍际沁@么要求。客戶的需要就是我們的創(chuàng)新，我們民生銀行的經(jīng)營，始終都在秉承這樣的一種經(jīng)營理念。所以，有一個(gè)創(chuàng)新的意識(shí)，再加上能夠把它付諸實(shí)踐，有這種實(shí)現(xiàn)的能力，就等于可持續(xù)發(fā)展，這是一個(gè)家了。

　　第二，銀行在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的支持作用。目前來看，銀行對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該說還是有一個(gè)很大的支撐作用，應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中不可或缺的一個(gè)部分。首先表現(xiàn)為它是一種資金的支持，包括前期的開發(fā)貸款，以及后期的住房按揭貸款。對(duì)于陳總這樣的比較有實(shí)力的企業(yè)，前期資金需求很多，而且對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來講，它的融資渠道也逐漸地向多元化的方向發(fā)展，但是我感覺從后期的資金來看，比如把房子修好以后，要實(shí)現(xiàn)資金的回籠，老百姓要賣房子，千家萬戶的人要消費(fèi)，買這個(gè)房子，還有很多是需要通過銀行按揭來完成的。所以，住房按揭貸款，目前對(duì)于開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)來講，應(yīng)該說它在實(shí)現(xiàn)資金的回籠過程當(dāng)中，也是一個(gè)非常重要的渠道。

　　民生銀行，在今年就成立了總行的住房按揭中心，專門服務(wù)于住房按揭業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。民生銀行關(guān)于住房按揭貸款業(yè)務(wù)方面的創(chuàng)新，今年主要做了三個(gè)方面的創(chuàng)新。當(dāng)然這三個(gè)方面使我們的業(yè)績有很大的提升，在股份銀行里的排名都是第一和第二。我們的創(chuàng)新主要是基于這樣三個(gè)方面：首先，我們進(jìn)行機(jī)制的創(chuàng)新。董行長今年提出來，按揭業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)四個(gè)一工程：一個(gè)機(jī)構(gòu)、一個(gè)流程、一個(gè)政策、一個(gè)隊(duì)伍。要我們打造一支專業(yè)化的隊(duì)伍。同時(shí)我們?cè)诹鶄�(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州，專門成立了住房按揭中心。依托我們目前國內(nèi)最為領(lǐng)先的一套個(gè)人信貸管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)這種標(biāo)準(zhǔn)化、批量化、集中化的業(yè)務(wù)處理方式。一方面可以更好地服務(wù)于按揭貸款，服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)，另外一方面也可以在我們銀行內(nèi)部有效地控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，產(chǎn)品創(chuàng)新。大家可能在前期廣告當(dāng)中也看到，我們首先推出了民生家園的一加三，我們的民生家園一加三，實(shí)際上在國內(nèi)是率先把圍繞住房按揭業(yè)務(wù)，而對(duì)客戶整合設(shè)計(jì)出的一套金融服務(wù)的套餐產(chǎn)品。也有就是如果你到民生銀行辦一手或者是二手房的按揭貸款，我們還會(huì)增收三個(gè)衍生產(chǎn)品或者是服務(wù)產(chǎn)品。就是加一加二和干三。前一段時(shí)間我們又推出了第二個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品，就是國內(nèi)人無我有的產(chǎn)品，就是移 動(dòng)按揭銀行。所謂移 動(dòng)按揭銀行，我們退出一個(gè)三個(gè)ANY服務(wù)，最突出的特點(diǎn)是能夠根據(jù)你個(gè)人收入的成長曲線，設(shè)計(jì)你生活多種多樣的方式。這些東西的推出，在業(yè)內(nèi)引起廣泛的反響，是房地產(chǎn)行業(yè)非常歡迎的產(chǎn)品。所以，一個(gè)企業(yè)一定要保持一種不斷創(chuàng)新的意識(shí)，然后付諸實(shí)現(xiàn)。這樣你才能夠在這個(gè)企業(yè)、行業(yè)處于不斷領(lǐng)先的地位，從而實(shí)現(xiàn)你的可持續(xù)發(fā)展。

　　主持人：

　　我們?cè)谂_(tái)上坐的基本上是三個(gè)房地產(chǎn)老總，再加上一個(gè)依賴于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)企業(yè)。我現(xiàn)在是一個(gè)消費(fèi)者，我現(xiàn)在想買房，但是說句心里話，我一直在關(guān)注這個(gè)產(chǎn)業(yè)。但是我辛辛苦苦掙的錢，到現(xiàn)在可能掙得還不夠多，但是我覺得其實(shí)如果他們的產(chǎn)品比較好，我還是可以買得起。但是我發(fā)現(xiàn)很多消費(fèi)者現(xiàn)在不敢買，我現(xiàn)在作為消費(fèi)者代表，我不太敢買。因?yàn)槭裁茨兀恳驗(yàn)榭傮w感覺，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)還是不太成熟。起碼我有兩點(diǎn)感覺，剛才陳教授也提出來121號(hào)文件出來以后，有的開發(fā)商說在唱衰房地產(chǎn)業(yè)，而到18號(hào)文出來以后，大家又說春天可能要來了。總體還是不太成熟，尤其是給我們提供的產(chǎn)品來看。這一點(diǎn)我倒沒有詳細(xì)考察，就看你打的廣告。現(xiàn)在所有房地產(chǎn)打的廣告很花哨，你想要實(shí)打?qū)嵉暮梅孔記]有，都是非常花哨的，那種語言我就不好形象地表述。這種語言都是吸引的一個(gè)點(diǎn)。當(dāng)然這可能是我一類消費(fèi)者的觀點(diǎn)。還有一類所謂的產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商很多產(chǎn)品創(chuàng)新的點(diǎn)，并不在于要做出實(shí)實(shí)在在的好房子，而是以一些很多所謂的附加值，那些附加值可能是很多老百姓并不需要的附加值，起碼它宣傳的東西并沒有。當(dāng)時(shí)我不是說我們朱總說的水管子，當(dāng)然水管子很重要。但是因?yàn)樵谖覀兊母拍罾铮�整個(gè)實(shí)打?qū)嵉暮梅孔樱�這個(gè)我們是連考慮都不考慮，如果你造的房子，連水管都要擔(dān)心的話，我確實(shí)要對(duì)整棟房子多擔(dān)心。我這兩點(diǎn)想法，可能你們作為房地產(chǎn)開發(fā)老總來說，大家說現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商，很多富豪都是從這里產(chǎn)生，而且利潤率過高，是不是陽光富豪等等這些問題我們就不說了。我不知道各位老總對(duì)這個(gè)有什么看法。

　　朱良：

　　主持人問的這個(gè)問題挺好，作為一個(gè)美國的比較成熟的市場開發(fā)企業(yè)，的確漢斯的評(píng)價(jià)是，中國的消費(fèi)者太好了，中國的市場太好了。中國的消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場受到了很多不公平的待遇。剛才我用短短5分鐘提到水管子的問題，其實(shí)我坦率地說，各位在座的人的房子在未來10到15年之內(nèi)，水管子都會(huì)有問題。這個(gè)問題其實(shí)不是大家能夠回避的問題。從漢斯公司來講，我們公司如果說可持續(xù)發(fā)展，或者是核心競爭力就是兩點(diǎn)，一個(gè)是誠信，第二是標(biāo)準(zhǔn)。尤其像在北京，大家知道我們?nèi)f國公寓的比較少，因?yàn)樗�是很高檔的租賃型的物業(yè)，只有170多套盲字。但是公園大道這里的標(biāo)準(zhǔn)完全是按照國際的標(biāo)準(zhǔn)來建的。其實(shí)我們考察北京的房地產(chǎn)市場，總的感覺是很吃驚的。產(chǎn)品用的絕大多數(shù)的東西是過渡的，而且大家拼搏的是炒作概念。但是我們知道，在座的各位，辛辛苦苦背20年債，攢所有的錢買一個(gè)房子，房地產(chǎn)是一個(gè)很特殊的產(chǎn)品，我們叫不動(dòng)產(chǎn)。在美國比較成熟的市場，大家買房子，特別典型的美國中產(chǎn)階級(jí)家庭有兩到三個(gè)孩子，孩子大的時(shí)候，他要賣這個(gè)房子。我一個(gè)月之前在美國見到一個(gè)朋友，大跟我說的一個(gè)真實(shí)的事。他說我剛買了一但是套房子，花了80萬塊錢，是我心里特別不平衡，因?yàn)檫@個(gè)房子是1964年造的。當(dāng)時(shí)這個(gè)房子是3.8萬美金買的，但是我現(xiàn)在花80萬美金。其實(shí)，房子的增值空間是很大，是一個(gè)特殊的商品，具有投資和使用雙重功能。

　　舉一個(gè)很簡單的例子，股票是具有投資功能，沒有任何使用價(jià)值。你買的寶馬、捷達(dá)汽車具有使用價(jià)值，但是沒有投資功能。所以，房子應(yīng)該說，它跟土地有很密切的關(guān)系。土地是一個(gè)很稀缺的，不可再生的資源。但是國內(nèi)北京這個(gè)市場，廣東、上海相對(duì)成熟，而北京的市場，產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在太低，對(duì)消費(fèi)者不是太負(fù)責(zé)任。

　　在公園大道，我們發(fā)現(xiàn)20層以上的高層建筑，我們使用了噴淋系統(tǒng)，這個(gè)噴淋系統(tǒng)是北京高檔公寓最好的各位能找到的只是幾個(gè)。可是我們多知道，一旦失火以后，20、30層的樓是沒法舊的，而且我們都有一個(gè)常識(shí)，這個(gè)年代真正被火燒死的不多，都是被熏死的。哈爾濱一個(gè)酒店曾經(jīng)發(fā)生過失火，30多人喪失了生命，都是被熏的。所以，你沒有這個(gè)噴淋系統(tǒng)，恐怕根本沒有辦法救這個(gè)火。最近《北京青年報(bào)》登過一篇文章，父母離家去買東西，只是爐灶的火沒有關(guān)，導(dǎo)致廚房著火，最后保安穿著大衣，噴了水從別人的陽臺(tái)上進(jìn)去撲了火。我們談WTO和國際接軌，從漢斯的角度說生命是第一位的，有很多標(biāo)準(zhǔn)中國確實(shí)是比較低。當(dāng)然國家要考慮一個(gè)國家整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但是從高端的產(chǎn)品，我們做的是高段產(chǎn)品，就是賣一萬多塊錢的產(chǎn)品，我們認(rèn)為應(yīng)該對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。

　　漢斯公司成功47年，最根本的一點(diǎn)是誠信，說到做到。第二是高標(biāo)準(zhǔn)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先市場一步。只有這樣你才有一個(gè)可持續(xù)發(fā)展，大家才有品牌，大家老說房地產(chǎn)呼喚品牌，其實(shí)有一個(gè)很大的擔(dān)心，希望中國的房市、樓市不會(huì)成為今天中國的股市這樣。其實(shí)中國的股民也是很可愛的，他們是很好的，很純潔的。但是三年的股市狀態(tài)和現(xiàn)在的樓市有很多相近的地方。從漢斯角度我們也在分析，因?yàn)槲覀兪峭鈦碚撸�旁觀者清，覺得中國的樓市有很大問題。大家說泡沫，我個(gè)人認(rèn)為泡沫是粗制濫造、不講誠信、欺詐消費(fèi)者，這就是最大的泡沫。

　　郭鈞：

　　我為中國的房地產(chǎn)商多說點(diǎn)好話。

　　中國的房地產(chǎn)歷史，如果從80年開始算，幾乎80年代都不是市場化，90年代剛開始。在這個(gè)市場化的過程當(dāng)中，這些發(fā)展深的競爭面孔，它當(dāng)時(shí)有一個(gè)很大的競爭面孔是政府，節(jié)是政府的福利房制度。整個(gè)90年代，大量的發(fā)展商所面臨的競爭對(duì)手就是福利房制度。這種情況下，我們想賣一套房子是非常困難的。因?yàn)槟菚r(shí)消費(fèi)者并沒有這個(gè)需求，如果這個(gè)產(chǎn)品不是作為基本的需求出現(xiàn)，變成一個(gè)奢侈品，我們發(fā)展商所做的就是去啟發(fā)他的需求，不是滿足他的需求。在這個(gè)過程當(dāng)中，發(fā)展商所付出的努力是很巨大的。

　　在這個(gè)過程當(dāng)中形成了一些問題，比如過度營銷。因?yàn)檫@些人本來可以不買，今天我非要讓他買，就過度營銷，這其實(shí)在臺(tái)灣也相當(dāng)長時(shí)間存在。這個(gè)事情現(xiàn)在形成一個(gè)慣性，我到成都，現(xiàn)在已經(jīng)不是吃在成都，而是住在成都。一千塊錢的房子就非常好。三千塊錢的房子，至少有兩個(gè)游泳池，一個(gè)室內(nèi)，一個(gè)室外。戶外環(huán)境比美國的公寓精制得多。他為什么要這樣做？因?yàn)槭袌龅脑�因，這確實(shí)是一個(gè)過度營銷的因素在里面。

　　今天這個(gè)市場，不管是121號(hào)還是18號(hào)，不是因?yàn)?21號(hào)說是冬天，不是因?yàn)?8號(hào)令就說是春天，但是有一個(gè)趨勢，中國房地產(chǎn)的秋天是到來了，是水落石出的時(shí)候，成熟的時(shí)候到了。現(xiàn)在在2000年住房制度改革之后，我們買房子已經(jīng)成了基本需求，這時(shí)我們不需要用過度營銷去誘導(dǎo)。我們其實(shí)多錢原來是沒有花到具體設(shè)備上去，而是花在中檔小區(qū)里有龐大的水系，龐大的會(huì)所。包括現(xiàn)在一個(gè)客戶糾紛是物業(yè)管理費(fèi)的問題，我們可能發(fā)現(xiàn)在美國反而不需要支付物業(yè)管理費(fèi)，都是資助的。現(xiàn)在中國的物業(yè)管理成本那么高，每一個(gè)小區(qū)進(jìn)去都有人給你敬禮。這個(gè)秋天也說明我們?cè)谶@方面也應(yīng)該回歸到房子的基本消費(fèi)品的特性上去。如果是低價(jià)的產(chǎn)品就應(yīng)該有低價(jià)的配置。過去我們花很多錢做水、假山、會(huì)所，因?yàn)樗�管的確是不大看得出來，其它東西不愿意花錢。但是我們可能修了噴泉、會(huì)所，一天就賣很多套房子。這是歷史的原因，我們應(yīng)該從歷史的態(tài)度諒解這個(gè)市場。發(fā)展商如果在90年代做了最好的水管，這個(gè)房子又貴又難賣，成本很高。現(xiàn)在隨著整體發(fā)展，整體水平提高，回歸到基本消費(fèi)品之后，房子作為一個(gè)保值品的價(jià)格才能出現(xiàn)，才會(huì)有這個(gè)價(jià)值。

　　現(xiàn)在我們可以看到，隨著城市化的發(fā)展，越來越多低價(jià)的房子出現(xiàn)，我們高檔房子并沒有降價(jià)，但是更多低價(jià)的選擇出現(xiàn)，這也是一個(gè)秋天的到來。我希望社會(huì)各界，包括消費(fèi)者，應(yīng)該對(duì)于發(fā)展商在90年代，包括到今天的努力應(yīng)該給予理解，他們是希望把這個(gè)事做好，但是我相信這個(gè)環(huán)境，這么短的時(shí)間就有兩個(gè)文件來回折騰，說明環(huán)境也不成熟，政府管理的思想也不成熟。在這時(shí)用非常高的標(biāo)準(zhǔn)要求發(fā)展商這是很不容易的事。

　　陳長纓：

　　主持人的話題說明我們的市場在呼喚著品牌，呼喚著精品的項(xiàng)目。希望有一些精品的產(chǎn)品、合理的價(jià)位來打動(dòng)消費(fèi)者，給消費(fèi)者以信心。一方面，市場上的產(chǎn)品供大于求。另一方面，比較好的產(chǎn)品又非常少，特別是在北京。北京房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程和珠江三角洲、長江三角洲相比滯后，就更給我們提出了要求和機(jī)會(huì)。合生創(chuàng)展希望能夠打造出來用感動(dòng)自己的項(xiàng)目來感動(dòng)消費(fèi)者，感動(dòng)市場。在這個(gè)過程當(dāng)中，不僅給我們自己信心，也給我們消費(fèi)者信心。

　　提問：

　　我是來自黑龍江的一個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)的秘書長，坐在我身邊是房地產(chǎn)開發(fā)的老總。

　　前幾年咱們國內(nèi)，因?yàn)橹袊�是人口大國，住房是一個(gè)大問題。房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)大市場，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在有進(jìn)入秋天的感覺，不管你們現(xiàn)在感覺到房地產(chǎn)業(yè)是否在萎縮，但是畢竟山雨欲來風(fēng)滿樓。今天這個(gè)話題，房地產(chǎn)業(yè)有一部分人在退出還是轉(zhuǎn)業(yè)，它的可持續(xù)發(fā)展在哪里，我想聽聽幾位專家，或者是相關(guān)的人員能夠做一下解釋。

　　朱良：

　　感謝這位先生的提問，我簡單談?wù)勎业目捶ā?/p>

　　我們作為美國的一個(gè)公司，我們是57年成立的公司，經(jīng)歷了龍騰虎躍、欣欣向榮，各地都創(chuàng)造了無數(shù)的財(cái)富英雄的階段。可持續(xù)發(fā)展有兩點(diǎn)，這是我們公司的法寶。如果房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)發(fā)展要呼喚品牌，品牌是什么？為什么我們認(rèn)識(shí)IBM，知道寶馬車是好車。我們?nèi)魏我粋�(gè)問題的討論不能脫離中國的現(xiàn)實(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)很年輕。但是一個(gè)企業(yè)的誠信，他是一年老的企業(yè)，還是五十年老的企業(yè)是有區(qū)別的。我和很多房地產(chǎn)業(yè)的老總討論，說漢斯怎么怎么樣，我說你要解決的是一個(gè)根本問題，我們公司很幸運(yùn)，47年前董事長創(chuàng)業(yè)的時(shí)候就解決了，你要做5年的企業(yè)還是做50年的企業(yè)。房地產(chǎn)公司為什么現(xiàn)在糾紛那么多？根本原因是它都是一個(gè)項(xiàng)目公司，這個(gè)項(xiàng)目公司起了一個(gè)名字，后面的股東是誰老百姓搞不清楚，房子賣完公司就解散。可持續(xù)發(fā)展是我們的企業(yè)要解決這個(gè)根本問題。

　　美國房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)是一樣，無論在哪個(gè)國家沒有什么根本區(qū)別。關(guān)鍵是有一些企業(yè)誕生了，做了幾年以后消失了，或者是改行了。有一些企業(yè)堅(jiān)持不懈地做下來。漢斯47年的歷史，我們?cè)谡\信方面是公司成功最根本的保證。剛才郭總說到我們不可能期待北京的消費(fèi)品都來買漢斯的房子，但是我們做漢斯品質(zhì)的房子，只要掛上漢斯的牌子必須有一定的標(biāo)準(zhǔn)，而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是在全球完全一樣的。只有這么做，超前市場一步，我們認(rèn)為春天也好，冬天也好，總會(huì)有人買房子。中國經(jīng)濟(jì)不管怎么樣，寶馬車還是有人買，高端商品還是有人在消費(fèi)，你要拿出象樣的東西。中國持續(xù)發(fā)展不要過度地追求量，北京的量太大了，應(yīng)該追求質(zhì)。

　　我要為消費(fèi)者說幾句話，我本人在美國呆了10多年，也在美國讀書，當(dāng)時(shí)是從北京出去。我感受這個(gè)市場不論怎么不成熟，你對(duì)消費(fèi)者，很不公平。現(xiàn)在最大的一個(gè)問題是，我買了房，過一年它先跌20%，過了兩三年被市場淘汰。舉一個(gè)很簡單的例子，華僑村在賽特，不能說那個(gè)位置不好，那個(gè)位置是越來越不好，可是你看華僑村的那個(gè)房子值多少錢。我住過方莊，當(dāng)時(shí)是9千多買的，現(xiàn)在賣4千多就不錯(cuò)了，也不能說方莊那個(gè)位置不好，它靠近二環(huán)。大家辛辛苦苦把積攢了20多年的錢付款，當(dāng)然市場不成熟需要時(shí)間，需要過程，但是這對(duì)廣大的消費(fèi)者真的是不公平。開發(fā)商完全可以少做一些廣告，說在這些花里胡哨的東西上花一些錢，少做一些文章，什么羅馬柱子也好，威尼斯也好。我的老板說你們中國有五千年的文化、五千年的歷史，為什么你們中國不會(huì)起名字，所有的名字都是洋名字，所有的名字都是很怪的，跟中國一點(diǎn)關(guān)系都沒有。想到我們哪個(gè)地方如果叫天安門，如果叫故宮，如果叫長城，中國人怎么看？這個(gè)市場的浮躁、虛浮，這就是一個(gè)很大的泡沫，東西做得不實(shí)，產(chǎn)品不好，這是很大的泡沫。能不能做好？完全能夠做好。這些方面完全可以節(jié)省一些，廣告費(fèi)在開發(fā)商都占7%、8%，這些錢減掉一半水管就可以提高到一個(gè)檔次。你要把價(jià)值還給消費(fèi)者，現(xiàn)在房子的價(jià)值沒有體現(xiàn)出來。

　　下面怎么發(fā)展？就像中國的股市原來很好，大家沒有好好地呵護(hù)它，都想趕快掏一桶金，掏完就走。這樣慢慢這個(gè)市場就會(huì)走向冬天。

　　郭鈞：

　　我說的秋天，大家都會(huì)感覺冷颼颼的，其實(shí)秋天是最好的季節(jié)，是個(gè)黃金的季節(jié)，尤其北京的秋天是一個(gè)黃金季節(jié)。確實(shí)是，我認(rèn)為現(xiàn)在是最好的季節(jié)，為什么？它正在走向成熟。秋天跟夏天比，在夏天的時(shí)候，雖然是萬木茂盛，但是也雜草叢生。秋天可能真正有生命力的存在，沒有生命力的會(huì)衰敗掉。我們談這個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)的信心，也確實(shí)是這個(gè)行業(yè)走到成熟。這樣的成熟一定會(huì)給消費(fèi)者帶來更好的產(chǎn)品，這也是回歸到房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，就是我們給消費(fèi)者提供物有所值的居住產(chǎn)品。