范魯賢：按照中國(guó)目前房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，許總能不能說(shuō)一下，現(xiàn)在還有一些新的貨幣政策的發(fā)展，這些對(duì)將來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的狀況可能會(huì)有怎么樣的影響。

　　許榮茂：　大家比較感興趣可能就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，下一步房地產(chǎn)發(fā)展如何。我有一些有關(guān)的數(shù)據(jù)給大家分享。我首先第一大部分，就是說(shuō)房地產(chǎn)的生跌和升價(jià)的關(guān)系主要和GDP有密切的關(guān)系，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就會(huì)拉動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。中國(guó)的 GDP一直保持8%的水平，而中國(guó)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)水平是在2%的增長(zhǎng)的水平。上海的增長(zhǎng)水平比較大，但是上海的GDP每年增長(zhǎng)接近11%。可能大家還記住1992年、1993年是咱們中國(guó)房地產(chǎn)可以說(shuō)瘋狂漲價(jià)的一個(gè)階段。那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)的增幅在很多城市每年都以50%的速度增長(zhǎng)，那個(gè)時(shí)候GDP的增長(zhǎng)是12%、13%。所以1992年、1993年以后中國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)下降的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)中國(guó)是這樣的，在美國(guó)也是這樣的。比如說(shuō)在日本，在三十年代，到五十年代中間，日本的房地產(chǎn)增長(zhǎng)是56倍，而GDP的增長(zhǎng)是17倍。所以這個(gè)導(dǎo)致的危險(xiǎn)也很大。所以在六十年代以后房地產(chǎn)的市場(chǎng)有一個(gè)比較大的下降。這幾年來(lái)它的GD增長(zhǎng)平均不到1%，香港最近四五年來(lái)GDP的增長(zhǎng)是4.3%，而又導(dǎo)致了最近的日本、或者說(shuō)香港房地產(chǎn)都會(huì)低落，或者說(shuō)繼續(xù)在低谷中徘徊。所以說(shuō)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有密切關(guān)系的，這是一大部分。

　　第二大部分，我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)的有利因素還有很多方面。比方說(shuō)最近中央政府提出了一個(gè)加快農(nóng)村城市化的進(jìn)程。現(xiàn)在中國(guó)的城市化水平是38%，中國(guó)政府計(jì)劃在2005年這個(gè)比例有可能達(dá)到45%，那這樣就估計(jì)每年有將近一千多萬(wàn)的農(nóng)民要進(jìn)城，所以對(duì)中國(guó)城市房地產(chǎn)有一個(gè)很大的推動(dòng)。第二點(diǎn)就是中國(guó)城市的加速改造，城市基礎(chǔ)設(shè)施的膨脹發(fā)展，對(duì)舊城改造，這個(gè)量是相當(dāng)大。以上海為例，現(xiàn)在每年都有十萬(wàn)戶以上的舊城拆遷，舊城拆遷就意味著舊城戶要買新房子。十萬(wàn)戶要買新房子，就意味著到八百萬(wàn)到一百萬(wàn)的新增加的需求。還有一個(gè)在推求的證券，就是公務(wù)人員的住房貨幣化的補(bǔ)貼。當(dāng)然這個(gè)層面還不光是公務(wù)員，還有一些其他的機(jī)構(gòu)。所以這個(gè)也會(huì)有利的推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的膨脹發(fā)展。因?yàn)檎�府這一塊，你只能買房子他才給你錢，你不買房子這個(gè)錢也不會(huì)給你的。昨天韓正市場(chǎng)做報(bào)告的時(shí)候，也提到，說(shuō)上海是一個(gè)很好的城市，外國(guó)人來(lái)買房占整個(gè)市場(chǎng)需求的25%，當(dāng)然這種現(xiàn)象在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)達(dá)的城市也有這樣的現(xiàn)象。也就是說(shuō)這也是很大拉動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的很健康的一面。還有就是說(shuō)現(xiàn)在老百姓生活好了，收入高了，他們有了錢就要改善居住環(huán)境，他們可能小的房子要換大的房子，舊的房子要換新的房子。還有一個(gè)我們了解比較有樂(lè)趣的數(shù)字，像上海為例，現(xiàn)在每年有十萬(wàn)對(duì)夫婦結(jié)婚，舉我們了解有70%的人他們都愿意搬出來(lái)住，就是說(shuō)想找一個(gè)小天地，如果七萬(wàn)對(duì)夫婦都來(lái)買房子，這對(duì)需求又是一個(gè)龐大的數(shù)字。

　　所以目前房地產(chǎn)的長(zhǎng)勢(shì)還是非常健康的，現(xiàn)在的一些政策都對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)奠定了比較好的基礎(chǔ)，比如說(shuō)土地主要就是靠政府來(lái)拍賣，也就是說(shuō)土地的一級(jí)市場(chǎng)掌握在政府的手里，政府可以通過(guò)土地來(lái)調(diào)節(jié)這個(gè)閥門。房地產(chǎn)增長(zhǎng)比較快的，它供應(yīng)量就比較快一點(diǎn)，通過(guò)這種手段來(lái)控制房地產(chǎn)的一個(gè)，整個(gè)需求的平衡。所以我本人覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)應(yīng)該在目前的一段時(shí)間內(nèi)，應(yīng)該是一種健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，要讓它漲得很高，漲得很快這種情況沒(méi)有了，因?yàn)檎�府在調(diào)控，要讓它大變也不可能的。有很多的媒體都說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)是不是已經(jīng)泡沫了，這個(gè)不是的，以上海比去年同期又增長(zhǎng)了10%。所以我本人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)在近一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)有一些健康穩(wěn)定的發(fā)展。謝謝。