杭州房?jī)r(jià)持續(xù)走高在全國(guó)是出了名的——國(guó)內(nèi)知名品牌地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛進(jìn)軍其他城市而獨(dú)獨(dú)不敢越杭州“雷池”；土生土長(zhǎng)的杭州開發(fā)商，卻移情別戀，也開始在異鄉(xiāng)投資。對(duì)三年價(jià)格翻一番的房地產(chǎn)市場(chǎng)，杭州百姓將其歸結(jié)為“房蟲”作祟。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸加大，而原來執(zhí)行的土地拍賣政策可能會(huì)有些策略上的改變。但即便如此，杭州地產(chǎn)“虛火”仍將持續(xù)一段時(shí)日。

　　“雖然我們開出租很辛苦，但比普通工薪階層收入要高，即使這樣仍然買不起房子。好位置的房子從來不敢想，就是位置較偏的地方，也都炒到四、五千元了。杭州發(fā)展是快，但住房卻感覺離老百姓越來越遠(yuǎn)，大不如從前了。”三十多歲的出租車司機(jī)，帶著一種哀怨而又無可奈何的口吻，皺著眉頭說。

　　投機(jī)客助陣房?jī)r(jià)連年攀升

　　市場(chǎng)需求對(duì)帶動(dòng)杭州房?jī)r(jià)上漲的作用很大。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生告訴記者，近幾年的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高表明，房產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步加大。盡管連續(xù)三年的漲幅很大，但仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，無論是土地的拍賣價(jià)格，還是商品房的銷售價(jià)格，其漲幅連續(xù)多年在全國(guó)位居前列。但炒家對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)性也不容忽視。趙杭生說，目前杭州地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的成分很大，投機(jī)氛圍較濃，甚至這種投機(jī)行為掩蓋了一些正常的投資行為，隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)也難以逃避。

　　據(jù)悉，杭州市房?jī)r(jià)三年內(nèi)幾乎翻了一番，其上漲速度高于居民儲(chǔ)蓄總額增長(zhǎng)幅度，房?jī)r(jià)漲幅吃掉了杭州市居民近幾年增加的儲(chǔ)蓄。

　　今年6月杭州的房展會(huì)結(jié)束后，杭州部分區(qū)域的樓盤價(jià)格又呈現(xiàn)一定幅度的上升。根據(jù)杭州市物價(jià)局提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州市一、二類地段的平均成交價(jià)已達(dá)到6317元／平方米，三、四類地段每平方米的平均成交價(jià)為4712元。

　　實(shí)際上，從1998年以來，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)5年呈上升趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)資料表明，2002年第四季度，杭州商品房均價(jià)為5861.6元／平方米，遠(yuǎn)超過北京的4066.7元／平方米、上海的4553.8元／平方米。

　　“房?jī)r(jià)持續(xù)走高，說明需大于供。但很多老百姓卻沒有能力購(gòu)買，這其中有約40%被‘房蟲’買走。也正是由于這些炒家進(jìn)場(chǎng)，從某種角度來看，又再次刺激房?jī)r(jià)走高。”作為房地產(chǎn)專業(yè)人士的趙杭生向記者表示，雖然沒有系統(tǒng)地調(diào)查杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多少“房蟲”，但業(yè)內(nèi)包括一些地產(chǎn)商對(duì)這個(gè)比例基本認(rèn)同。

　　而首先進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些“房蟲”，溫州、臺(tái)州客當(dāng)居榜首。

　　溫州的一位民營(yíng)企業(yè)家告訴記者，溫州人不喜歡投資股市，他們喜歡投資看得見的、有形的市場(chǎng)，房地產(chǎn)既是有形的，又是看得見的。即使賠錢也還有樓盤能看見，而股市賠錢都讓人糊里糊涂，這種務(wù)實(shí)的心態(tài)使溫州人很快選擇了處于上升期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　這位民營(yíng)企業(yè)家介紹說，在杭州買房的很多是溫州和臺(tái)州人，而且有很大比例的家庭主婦進(jìn)行炒樓。通常情況下她們很少聯(lián)合購(gòu)買，有的甚至一下買走幾個(gè)單元，等升值到一定程度轉(zhuǎn)手賣出。現(xiàn)在溫州人投資房產(chǎn)不僅僅局限于江浙，已經(jīng)從上海開始放眼全國(guó)。

　　這種說法得到了浙江省計(jì)委有關(guān)人士的證實(shí)。這位人士告訴記者，繼浙江省內(nèi)有升值潛力的樓盤之外，溫州人在上海、蘇州、南京、合肥開始進(jìn)行買房，而最近又有跡象表明，這些投資者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)四川、北京。

　　據(jù)了解，杭州很多的商品房都在空置，并非沒有出售，多是集中在被戲稱為“房蟲”的投資客手里，他們希望有更好的市場(chǎng)行情之后，高位獲利清倉(cāng)轉(zhuǎn)讓。除此之外，其他省市的投資者、地產(chǎn)商也都在杭州有一定的“立足”之地，使本來就不富裕的杭州土地儲(chǔ)備含金量不斷上升。

　　“杭州的地產(chǎn)市場(chǎng)增速過快，這種現(xiàn)象也存在隱性問題，或者說是非理性的、非正常的。”在趙杭生看來，今年央行出臺(tái)的有關(guān)文件，對(duì)房地產(chǎn)商是一種警示，但卻刺激消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求加大，房?jī)r(jià)也進(jìn)一步走高。從今年上半年來看，購(gòu)房高峰不斷出現(xiàn)。而人為購(gòu)房高峰形成的連鎖效應(yīng)，就是進(jìn)一步抬高土地價(jià)格。

　　房?jī)r(jià)“虛火”有三大支撐

　　對(duì)于土地價(jià)格升高，杭州物價(jià)局的監(jiān)測(cè)結(jié)果又給予了佐證。

　　監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，上半年市區(qū)各等級(jí)地實(shí)際交易價(jià)格升多降少，其中交易量較大的三、四、六級(jí)土地交易價(jià)格同比分別上升24.9%、22.7%、和50.3%。特別是二季度，市區(qū)土地交易價(jià)格漲幅在全國(guó)35個(gè)大中城市中排在首位。

　　“虛火”越燒越旺的背后，至少有來自三個(gè)方面的原因：土地價(jià)格上漲過快、市場(chǎng)上人為炒作、大量開發(fā)商進(jìn)入。

　　杭州市物價(jià)局對(duì)上述原因進(jìn)行了詮釋：土地價(jià)格上漲過快，不僅在一定程度上給部分房地產(chǎn)開發(fā)商借土地成本上升的幌子亂漲價(jià)提供了條件，也一定程度地催生了部分房地產(chǎn)商大量投資、囤積土地，進(jìn)一步加劇了土地價(jià)格上漲。而市場(chǎng)的人為炒作，有部分開發(fā)商利用供需雙方的信息不對(duì)稱而制造漲價(jià)氣氛，以達(dá)到抬高房?jī)r(jià)目的，造成房?jī)r(jià)攀高。

　　“再有就是很多企業(yè)看到房地產(chǎn)的利潤(rùn)很高，都想進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。”趙杭生分析，現(xiàn)在杭

　　州一些規(guī)模、實(shí)力都不算很大的企業(yè)都進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，進(jìn)入者多了自然會(huì)抬高地價(jià)，房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船高。其中的隱性風(fēng)險(xiǎn)很令人擔(dān)憂。

　　浙江中大集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理唐偉曾經(jīng)在接受媒體采訪時(shí)表示，“在杭州，土地的拍賣會(huì)我們都不敢去了，因?yàn)橛赂业娜颂�多了”。浙江中大集團(tuán)股份有限公司是一家上市公司，是杭州實(shí)力很強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)。現(xiàn)在，它更看好無錫、南昌等二級(jí)城市。有意思的是，在全國(guó)擁有響亮名頭且正在實(shí)施跨地域經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的萬科地產(chǎn)、萬達(dá)地產(chǎn)等，無一涉足杭州市場(chǎng)。

　　“如果風(fēng)險(xiǎn)大了，利潤(rùn)空間小了，誰還愿意在杭州投資？在其他省市投資，土地價(jià)格便宜，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，自然會(huì)吸引有實(shí)力的開發(fā)商。成熟的開發(fā)商在選擇每一個(gè)城市的時(shí)候，肯定要看一個(gè)城市的綜合實(shí)力，尤其要看最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正常，否則誰也不會(huì)盲目投資”，趙杭生如此分析。

　　政府宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍然難以抑制

　　浙江省計(jì)委的有關(guān)人士告訴記者，杭州地產(chǎn)確實(shí)有“虛火”，但不能下猛藥，否則可能會(huì)引起市場(chǎng)的動(dòng)蕩或崩盤。為了給過熱的市場(chǎng)降溫，政府已經(jīng)從增大土地供應(yīng)方面入手進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　記者從杭州市國(guó)土資源局了解到，從今年下半年開始，杭州市政府為了加大土地供應(yīng)量，準(zhǔn)備分批投入2800畝土地用于住宅建設(shè)，這些土地入市的辦法仍然是公開招標(biāo)。

　　然而，在全國(guó)率先實(shí)行土地公開招標(biāo)的杭州，現(xiàn)在也面臨著一些難點(diǎn)。據(jù)浙江省計(jì)委人士透露，土地公開招標(biāo)確實(shí)透明、公開，市場(chǎng)行為的確帶來了好處，但過度放開，也帶來一些弊端。由于政府對(duì)土地公開招標(biāo)沒有控制，土地價(jià)格過高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高，給老百姓住房帶來了很多困難。以后的發(fā)展方向可能也會(huì)逐漸采取土地拍賣限價(jià)的原則，以進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)解。

　　但趙杭生分析認(rèn)為，現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，土地價(jià)格居高不下，開發(fā)商都是以利益最大化為核心，在這種情況下，即使投入2800畝土地，房?jī)r(jià)也不可能會(huì)走低。相反，杭州的房?jī)r(jià)在未來一段時(shí)期內(nèi)仍然會(huì)持續(xù)走高。這樣的境況，不能不讓人擔(dān)憂。