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冬眠大龜與成功玄學
主持人：現(xiàn)在，大家把許榮茂、黃如論、你和楊孫西并稱為“閩系房地產(chǎn)大鱷”。我發(fā)現(xiàn)你們四個福建人有一個共同的特點，就是年輕時經(jīng)過非常艱苦的“打拼”。此外，運氣似乎一直站在你這一邊。傳說你早期在南洋得遇名師，還有傳說你在北京的第一個房地產(chǎn)項目不順利的時候，從工地上挖出了冬眠的大龜，從此走上坦途。問你一個老問題：你認為成
功背后，運氣的因素占多少？努力的成分占多少？
韓國龍：運氣的因素占70%，努力或者叫吃苦的因素占30%。如果沒有機會或者叫“命”或者是“運”什么的，你怎么努力可能也是難有出頭之日。放風箏的時候，如果一絲風都沒有，再高的高手也放不上去，人在命運面前是很渺小和脆弱的。但是，即使你命中注定要時來運轉了，如果自己不是100%地努力做足那吃苦的30%的因素，那么70%的運氣因素也不會到來，來了也抓不住。
我很早就下南洋闖蕩世界，那時我經(jīng)驗、資金、背景、人際關系什么都沒有，“人地兩生”加上“身無長物”，要想活命必然是吃了很多苦，我有幸在印尼師從華僑巨商林紹良先生。林紹良先生是我最欽佩的老師和朋友，我跟他學到很多東西。首先是人生觀和怎么做人，做人要做什么樣的人？做事要做什么樣的事？他教給我很多很傳統(tǒng)的觀念，像做生意可以沒有錢但是不能沒有朋友等等信條。這些并不是什么大而空的道理，做生意的技巧千差萬別，但做生意的原則卻很簡單。我以前在福建做生意，那時候中國還剛開始改革開放，這些樸素的觀念在我事業(yè)的起步時期幫助很大。
主持人：你在福州等地的危改做得一直很須利，但是進入北京接手馬甸地區(qū)的冠城園，一開始卻不順利。
韓國龍：我從南洋回到祖國后，就在福建做房地產(chǎn)等生意，一直順風順水做得比較好。1993年北京市海淀區(qū)政府參觀福州的城市建設后，對我們的舊城改造工程產(chǎn)生了濃厚興趣。海淀區(qū)政府6次到福建請我來北京。我那個時候還年輕啊，年輕氣盛，一沖動就決定到北京發(fā)展。
我在北京第一個開發(fā)的項目就是現(xiàn)在的冠城園，它是北京市首批37個危改項目之一。然而，在這個項目的最初階段，我遇到了在北京發(fā)展過程中最痛苦的階段。
我發(fā)現(xiàn)，北方的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和南方很不一樣，市場環(huán)境變化很大，這當中的困難很多很多。有些事在南方很容易，到了北方就成了困難。比如，我們曾經(jīng)在福建有個項目，88畝原來的商業(yè)用地要拆遷，在當?shù)卣呐浜舷拢?000多個人在3天的時間內(nèi)統(tǒng)統(tǒng)搬走了；而在北京，拆遷的情況就很不同，遇到的困難要大得多。
主持人：拆遷一直是被百姓詬病為“劫貧濟富”，也引起了很多的社會矛盾，你是怎么處理的？
韓國龍：我做人做事是有原則的，如果一件事弄得老百姓怨聲載道，那么即使掙再多的錢我也不做。既然決定做了，困難再大，工程也總得要做下去。我們的承諾，小到老百姓拆遷，大到市政建設，都需要一項一項去履行。這考驗的不僅是我們的能力和技術，更考驗了我們的人品———我承諾要做，就一定要做，而且盡力做好。因為危改是社會的大事，對老百姓最要緊。
開始的時候，由于冠城園定位較高，加上那幾年市場環(huán)境不是很好，項目進度一拖再拖，這么大的項目退是不可能的，吞又吞不下，吐又吐不出，我真是痛苦萬狀。這時，“否極泰來”的事情發(fā)生了。1996年秋天，在冠城園的工地上挖出了一只處于冬眠狀態(tài)的大龜，當時一度引起社會上的關注。你說奇怪不奇怪？在挖出那只龜之后，冠城園的房屋銷售逐漸向好，雖然大家都知道，項目好轉的真正原因是整個市場形勢的好轉和我們的努力。我想，當然不是由一只龜促成的，這是我的一種幸運！
主持人：如果當時市場形勢不好轉，你怎么辦？
韓國龍：我相信中國的古話：“善有善報，惡有惡報。不是不報，時候未到”。我今天的成功是我過去努力和吃苦的回報。
昨天我做了冠城園，我的能力、人品得到大家的信任和肯定，于是今天我就得到了太陽宮的項目。這又是一個能夠說明努力和運氣二者關系的例子。
經(jīng)歷了最困難的危改項目，今后遇到再大的盤子我也能應付。當冠城園最困難的時候，我自己像學生一樣，在痛苦中一步步學，一步步做。所以，你看我今天做北京太陽宮地區(qū)的太陽星城，200多萬平方米大社區(qū)，做起來已經(jīng)輕松多了。
鎖定房地產(chǎn)，鎖定北京
主持人：你們四個福建籍的房地產(chǎn)老板都在北京開發(fā)了上百萬平方米的著名樓盤，你們的眼光和做法為何如此一致？
韓國龍：也許是“英雄所見略同”吧。北京這個城市很古老，但同時又很年輕。在穩(wěn)定的政治環(huán)境中，經(jīng)濟技術飛躍奔騰，到處生機勃勃。如果我不在北京發(fā)展，我什么地方都不要去了。我原來對北京非常不習慣，現(xiàn)在變得很喜歡北京。而我回到南方，回到鄉(xiāng)下，反而不習慣了。通過在北京的發(fā)展，我也獲得了很大的回報，不僅僅是經(jīng)濟利益上的，而且在政治上給了我很高的身份。我現(xiàn)在是北京市和海淀區(qū)的兩級政協(xié)委員，這些都是使我堅定地在北京發(fā)展的原因之一。
主持人：有道是：在商言商。但現(xiàn)在很多老板喜歡說很政治化的豪言壯語，讓人感覺有點兒假。同時，關于富豪為富不仁、挑戰(zhàn)法律和良知的報道又屢見不鮮。請問你怎么看？
韓國龍：我沒有什么豪言壯語，也最討厭作秀，蓋好房子就是我的信念。我現(xiàn)在做的超過150萬平方米的太陽星城項目，是北京的一個超大型綜合社區(qū)，不僅有住宅、大型商場、寫字樓，還有配套的學校、醫(yī)院等，它就是我現(xiàn)在的夢想。我有很好的地塊可以用來蓋房子，有很好的公司在幫我賣房子，我此生足矣，夫復何求？但我也有顧慮，我顧慮市場有太大的變化。對北京的房地產(chǎn)發(fā)展我很樂觀，但是我不能保證我的看法是對的。
我不想標榜自己多么有社會責任感，我只要做好了我的工作，對社會就是一個貢獻。做冠城園這個項目我繳了5億元的稅，做太陽宮項目我希望要繳20億元。還有，地產(chǎn)是實實在在為經(jīng)濟發(fā)展提供著動力，這也是價值的一部分。我認為，現(xiàn)在鋼鐵等行業(yè)的增長，主要是靠房地產(chǎn)拉動的。
主持人：你的老鄉(xiāng)，北京世紀城的黃如論先生，也是從福建過來到北京來開發(fā)房地產(chǎn)的，他從現(xiàn)在北京房地產(chǎn)的興旺中看到一些危機，于是打算到2008年以后要向酒店、購物中心等這些方向發(fā)展。你剛才還提到從現(xiàn)在到2008年之間是個黃金時間，那么到2008年之后，你們公司的主業(yè)還是做房地產(chǎn)嗎？
韓國龍：我還是做房地產(chǎn)。因為到那個時候，中國的地產(chǎn)已經(jīng)資本化了，空間合理化了。資本＋空間，就等于你房地產(chǎn)的空間。我現(xiàn)在喜歡房地產(chǎn)，2008年以后也不會變。那個時候我的資本回報率會發(fā)生變化，我需要調整自己的資本回報率，利潤空間會變得越來越小，但是我認為這是很正常的。但是到2008年，我們的品牌應該樹立起來了，規(guī)模也大了，我們會靠我們的品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢來拓展我們的發(fā)展空間和利潤空間。前些時候我們?yōu)樯鲜泄局贫宋磥砦迥甑陌l(fā)展規(guī)劃，在2008年奧運會之前，我們主要是開發(fā)太陽宮項目，同時增加土地儲備。2008年之后，我們將以北京為重點地區(qū)，向福建地區(qū)為主的全國二線城市發(fā)展。當然，為了保持上市公司收益的穩(wěn)定，我們也會適當?shù)亟?jīng)營一些物業(yè)，但主要還是做地產(chǎn)開發(fā)。
何來泡沫？何懼泡沫！
主持人：不久前，央行發(fā)布了121政策，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說影響是很大的。關于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫一說，爭論已經(jīng)持續(xù)了較長時間，你怎么看？
韓國龍
：政府一開始整頓房地產(chǎn)，很多人一下子就亂了。但是我認為，今天的中國房地產(chǎn)仍然處于黃金時代，它就像一朵正在開放的嬌艷欲滴的鮮花。鮮花要保鮮，就需要加點兒保鮮劑，而不是去打壓。
中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？我感覺沒有泡沫。我們現(xiàn)在掙的是很辛苦的錢，建筑要花費、買地要花費，另外還要花錢做很多宣傳。我賺的錢是辛苦錢。中國內(nèi)地的地產(chǎn)不比香港，香港地產(chǎn)原來的泡沫很大，我在1989年買一處建筑用了1600萬港幣，今天跌到只剩下600萬港幣了，而且，由于地產(chǎn)的低迷，造成任何投資都很難賺到錢的局面。這對香港經(jīng)濟的殺傷力非常大。我們內(nèi)地現(xiàn)在不是這種情況。我覺得沒有泡沫。
政策支持對房地產(chǎn)的發(fā)展是非常重要的因素。你去過海南沒有？海南的房地產(chǎn)變成泡沫了，那個時候如果政府救一救，海南就會發(fā)展成為一個美麗的旅游城市，最有魅力的城市，好比我們現(xiàn)在要去澳大利亞度假游泳。如果海南建好了我們就不用去澳大利亞了。
我認為，地產(chǎn)跟政策息息相關，政策一動，房地產(chǎn)商就要發(fā)慌。中國的房地產(chǎn)和中國的政治經(jīng)濟緊緊聯(lián)在一起。如果房地產(chǎn)崩潰了，很多行業(yè)的發(fā)展都要倒退。目前，房地產(chǎn)靠拼搏、靠IQ、靠膽子大的時代已經(jīng)過了，現(xiàn)在的發(fā)展正處在一個逐步規(guī)范的軌道上，這個時候，政府應該對房地產(chǎn)多扶持，多鼓勵。有泡沫當然應擠，但做得過分，反而不好。
主持人：121政策的出臺，對太陽星城這個超大盤的融資有什么影響？你還能玩以小博大的融資游戲嗎？
韓國龍：房地產(chǎn)現(xiàn)在的現(xiàn)實是大規(guī)模產(chǎn)生大效益，小規(guī)模則不產(chǎn)生效益而只有虧損，這個趨勢和其他成熟的產(chǎn)業(yè)是一樣的，所以我必須開發(fā)新項目。我們開發(fā)太陽宮主要通過四條途徑解決資金問題。一是靠項目本身滾動開發(fā)，太陽宮的150萬平方米是分期開發(fā)的，目前開發(fā)的只是F區(qū)一期，我們已經(jīng)投入了6個多億的資金，已經(jīng)銷出了50%，情況很樂觀，資金回籠后就可以用于二期的開發(fā)；二是靠銀行的開發(fā)貸款，央行121號文件出臺后，對小的開發(fā)商有影響，但對我們這些自身實力較強的上市公司影響不是很大，甚至可能是利好的，有好多家銀行看好太陽宮項目，承諾給我們開發(fā)貸款；三是靠證券市場的持續(xù)融資，我們計劃明年通過配股或者增發(fā)募集資金，加快太陽宮項目的開發(fā)，把B區(qū)、D區(qū)開發(fā)也放到上市公司里來；四是靠發(fā)行信托，募集社會閑散資金，彌補開發(fā)資金缺口，太陽宮項目的信托計劃目前正在積極酬備，很快就會發(fā)出來。
主持人：有人說：2008年奧運會之前是北京房地產(chǎn)的絕唱，你怎么看？
韓國龍：北京房地產(chǎn)是全國啟動最晚的，也是爆發(fā)力最強的，相對來講也是最有發(fā)展?jié)摿Φ摹Ｎ覀�人認為北京的房地產(chǎn)走勢將會越來越好，2008年奧運會為北京的地產(chǎn)發(fā)展提供了機會，但不會是終結。
但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，你要有足夠的資本才能開發(fā)房地產(chǎn)，而你靠機遇、靠自己的拼搏不一定能夠行，你沒有資本就沒有資格去拼搏。央行的121令會讓一批靠買一塊地賣一塊地的投機分子死掉，留下一些“爛尾樓”。存活下來的企業(yè)，肯定是真正想做房地產(chǎn)、追求自己的價值觀、守法的企業(yè)。我認為，目前還不是房地產(chǎn)的高潮，高潮是在2005年、2006年。
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