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內(nèi)地游客“狂購”香港樓盤 風(fēng)險大且難成趨勢

http://whmsebhyy.com 2003年08月29日 12:30 粵港信息日報

  因政策影響,此現(xiàn)象不會加劇,地產(chǎn)中介尚無計劃指引內(nèi)地投資者置業(yè)香江

  記者 張偉湘

  近期,香港已經(jīng)回落的樓市似乎吸引了大量內(nèi)地投資者的注意,一個月來,許多內(nèi)地投資者紛紛借來港旅游、洽談生意之機,關(guān)注香港樓市,有的“豪客”相中樓房、商鋪后,
甚至直接“下單落訂”,令香港樓市似乎重現(xiàn)曙光。據(jù)分析,這股赴香港購樓的浪潮主要由兩大利好政策主導(dǎo):其一是CEPA簽定,令更多內(nèi)地投資者關(guān)注香港市場;其二是放寬部分城市居民赴港旅游措施,令不少內(nèi)地居民有機會更密切接觸香港,從中發(fā)現(xiàn)投資機會。

  但是,不少在廣州設(shè)有子公司的港資地產(chǎn)中介卻認(rèn)為,由于投資和外匯政策并未放開,因此,目前判斷內(nèi)地投資者投資香港樓市可成為一種趨勢尚為時過早,并且?guī)缀鯖]有一家港資地產(chǎn)中介打算提供指引內(nèi)地投資者投資香港樓市的服務(wù)項目。

  內(nèi)地投資者心態(tài)各異

  近期,投資香港樓市的內(nèi)地投資者多為兩類。

  據(jù)稱,CEPA簽訂后的第一宗內(nèi)地購買個案是一名以個人游身份來港的北方個體戶,他一口氣以264萬港元購入5套房,其中3套打算轉(zhuǎn)手、2套打算出租以博取長線利益,由于他一次性付清所有房款,同時也成為開放個人游后的最大一宗內(nèi)地居民來港購買二手樓收租的個案。該投資者表示,他曾于1997年來港旅游,當(dāng)時覺得香港樓價貴得驚人,但是此次舊地重游,卻見到樓價已從高峰回落,跌幅甚至高達50%以上。這一情況,就與數(shù)年前投資上海物業(yè)無異,由于香港的租金回報率比上海高,因此促使其做出投資香港地產(chǎn)的決定。

  而日前以1742萬港元擊敗3位香港買家,成功競得長實集團位于九龍?zhí)廉吋苌?號二期一個豪宅單位的是一個上海民企老板,其在上海從事成衣貿(mào)易,在內(nèi)地及香港均早有業(yè)務(wù)。她此次購房的資金主要由其香港業(yè)務(wù)公司以港元支付,因此并無套匯情況。

  據(jù)分析,這顯示了兩種投資傾向,一種是在香港設(shè)有業(yè)務(wù)的內(nèi)地成功人士已愿意此時入市,投資置業(yè),買下的樓房主要供自住。因此投資時往往資金較大,且首選一手樓房。另一種純粹是短期看中投資香港樓市的可觀回報率,以較少的資金買下樓房,只求出租或轉(zhuǎn)手獲利,對樓房是否一手并不講究。

  但是,這些購買個案幾乎都由香港的本地地產(chǎn)中介“操刀”,并沒有港資地產(chǎn)中介在內(nèi)地牽線,指引投資。

  個案比例仍少

  為什么會出現(xiàn)這種情況?眾所周知,在珠三角一帶,許多香港地產(chǎn)中介都設(shè)有子公司,且廣東的三大城市廣州、深圳、珠海等已率先開放了居民以個人身份赴港旅游的政策,香港的地產(chǎn)中介完全有能力指引這股赴港投資潮。況且,許多香港人在內(nèi)地投資房地產(chǎn)時就可以得到地產(chǎn)中介的指導(dǎo),記者在香港采訪時,就曾在尖沙咀一帶路邊看到派發(fā)內(nèi)地樓盤資料的人員。

  廣州珠江中原項目部陳鏘成認(rèn)為,四大因素影響了內(nèi)地投資者去香港投資樓房,一是盡管個人赴港旅游政策逐步放開,但是,旅游者與買樓者定位畢竟有一定偏差,可能在眾多旅游者中只有極少數(shù)產(chǎn)生投資香港樓市的欲望;二是香港的樓價比國內(nèi)貴很多,目前香港的一般二手樓價位都在2—3萬港幣/平方米之間。位置稍好的一般在8、9萬港幣/平方米之間;三是除非投資者本身在香港有一定業(yè)務(wù),否則赴港自由行的政策很難刺激投資者在香港置業(yè)的需求;四是受內(nèi)地的外匯政策影響,一般的居民不可能攜帶巨款出境。據(jù)說,目前個人出境只可攜帶不多于2000美元的現(xiàn)金,而人民幣最多只可以帶6000元,這樣數(shù)額的現(xiàn)鈔,在香港進行一般消費都覺得“不夠花”,更何況買樓?

  進入香港樓市有風(fēng)險

  據(jù)香港媒體披露,保守估計今年以來已售出及洽購中的來港購買住宅物業(yè)的內(nèi)地資金至少已超過5億港幣。部分地產(chǎn)中介認(rèn)為,在3—5年內(nèi)成交額應(yīng)有所上升,但是,是否能刺激香港樓市回升,尚難以判斷。因為,目前香港樓價是否還會創(chuàng)新低,目前市場上都有爭議。從波浪理論看,1997年前后是香港樓價高昂時期。目前至少已跌落了50%,當(dāng)年不少創(chuàng)下天價的豪宅紛紛“縮水”,應(yīng)該到了樓價回升的時候了。但是,香港當(dāng)前的經(jīng)濟情況能不能給樓市有利的支持,仍值得觀察。

  因此,內(nèi)地投資者進入香港樓市仍有一定風(fēng)險。

  同時,香港樓房的投資回報率會受行業(yè)和地域影響。樓房相對股票、外匯而言是長期投資,回報周期較長。目前,香港樓房的出租回報率約為6%—8%之間,但內(nèi)地發(fā)達城市的同類投資回報可達到7%—10%,且前期投資成本較低。

  尚無計劃指引內(nèi)地人投資

  記者一連采訪了幾家港資地產(chǎn)中介人士,得到的答復(fù)幾乎都是目前沒有指引內(nèi)地投資者去香港投資樓市的具體計劃,一位負(fù)責(zé)人說,在政策環(huán)境成熟、赴港投資回報率高的情況下,將考慮上述問題。

  實際上,投資任何城市的地產(chǎn),幾乎都是以本地人士為主,外來投資只是極少數(shù)現(xiàn)象。


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