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北京地產商人的“121創新實驗”(圖)

http://whmsebhyy.com 2003年08月28日 17:46 21世紀經濟報道

發展商貸款給業主：北京地產商人的“121創新實驗”　　本報記者　韓瑞蕓　北京報道

　　8月23日，北京，又一份委托貸款協議生成。

　　表面上看，這份協議也許太不惹眼：區區2億人民幣，于委托方、京城地產巨頭今典集團而言并不是個大數目；而在代理方北京市商業銀行的信貸盤子中，如此金額更是小之又小。

　　然麻雀雖小，內有乾坤。根據協議，今典集團將出資2億元，以“貼息貸款”的方式，委托北京市商業銀行提供給該集團新開發蘋果社區的購房者。該公司稱，此舉的意義在于彌補央行“121文件”中有關“封頂按揭”的規定造成的消費信貸斷裂。

　　此事先前已露端倪。“（在銀行不能放貸的情況下，）我能拿出錢給我的業主，由發展商給業主貸款。但是企業是不能貸款的，因為沒有貸款的牌照，我們只能通過金融企業把這筆錢貸出去。”七天前的一次房地產研討會上，今典集團董事長張寶全放出風聲，該公司正謀劃以銀行委托貸款的方式，規避央行“121文件”中對地產商不利的某些條款。

　　對于此次“吃螃蟹”的壯舉，張寶全“百感交集”：“我們是第一家出來應對（央行房貸新規）的，但這種應對非常無奈。”

　　“貼息貸款”新招

　　今典集團與北京市商業銀行的簽約儀式。簽約儀式差不多是今典集團的“獨角戲”，北京市商業銀行代表從到會、簽約，再到消失在眾人的目光里，整個過程不超過五分鐘。即便是本次簽約儀式的主持人，甚至張寶全的秘書，對這位代表的具體身份也是“丈二和尚摸不著頭腦”。

　　“如果沒有央行121號文件的出臺，今天這個事情是不會發生的。”張寶全表示，貼息委托貸款的“招”完全是“窮則思變”的結果，因為“政策變化給蘋果社區的開盤銷售帶來很大的消費信貸支持障礙”。

　　讓張寶全想出如此新“招”的，是中國人民銀行在六月中旬發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發【2003】121號）。文件對房地產消費信貸做出了有關限制性規定，比如，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，等等。

　　就是這些條款引起了開發商的種種怨言。一些開發商認為，按照我國房地產銷售的法規規定，房屋在取得銷售許可證———而不是封頂———以后就可以銷售，國際慣例也是這樣。

　　“我們曾經做過調查，在蘋果社區目前4200多人的預訂客戶中，需要按揭貸款的客戶占85％左右。如果消費貸款要到封頂才能提供，這對即將開盤銷售的蘋果社區不是非常有利。”張寶全還透露，蘋果社區有望在近期拿到銷售許可證，但迄今為止，該社區的地下工程尚在進行中，從取得銷售許可到房屋封頂，如何解決這段時間的消費信貸問題？是遵循“121文件”任由生意旁落，還是置央行嚴令于不顧？

　　張寶全想出了第三條路。

　　他的辦法是，先由今典集團拿出2億元交給銀行。如果蘋果社區的客戶需要銀行貸款，則可與銀行、開發商簽署三方協議，由開發商委托銀行給消費者貼息貸款，利率比普通銀行按揭貸款利率低一個點，即4.04％。一旦蘋果社區封頂，項目滿足按揭貸款條件后，貼息委托貸款便自動轉為按揭貸款，貸款利率也按國家規定計，不再給予貼息。張寶全認為，2億元的委托貸款應能維持10到15個億的貸款規模（指封頂后的銀行貸款規模），足以堅持到蘋果社區封頂。有關貸款更具體的細節，北京市商業銀行仍在制定中。

　　逼出來的選擇

　　對于“121文件”中不封頂不給予按揭貸款的條款，張寶全坦言：“我很不甘心。”他認為，這會影響商品房的性價比，導致公司競爭力下降，購房者也不劃算。

　　張寶全解釋說，假定房屋未封頂前每平米6000元起價，那么封頂后，每平米房價將會增加500元錢，因為在期房消費的過程中，部分資金并未被加入到房價里，這其中包括了1.7的營業稅、契稅、營銷及其它費用。在封頂前銷售，公司不用支付這些稅費，購房者亦可以較低價位買房，并享受貼息待遇。

　　張表示，該集團推出的貼息委托貸款和“121文件”的精神是完全一致的。“121文件”的目的在于消解銀行風險，而在今典的貼息委托貸款項目中，風險承擔者由銀行變成了開發商。“我想，這是有關部門最希望看到的。”

　　但這種方式也并非適用于任何房地產企業、任何銀行。因為在開發商拿到銷售許可證后，通常還需要對開發項目做進一步投入，而部分開發商有可能拿著開發貸款委托給銀行做按揭。對此可能，張寶全并未否認。

　　不過有開發商認為，貼息委托貸款是投資工具多元性和多樣化的一種嘗試，將來很有可能發展成新的投資品種。以信托為例，目前市場上的房地產信托資金只限于開發信托，即信托機構將信托資金提供給開發商進行開發，尚未出現按揭信托。而相對于開發的風險，按揭的風險要小得多，在貼息委托貸款這種方式下，信托機構完全可以介入進來。

　　今典集團認為，他們與北京市商業銀行的委托貸款協議與“121文件”精神是完全一致的

　　大河攝

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