上海報道8月19日，上海房地產界的一位資深人士向記者透露，上海地產商準備聯合上書有關部門，“就現行的土地招標制度提出一些‘強烈’的意見。”

　　“現在不是很多人都在抱怨上海的房價太高嗎？其實是上海的地價太高。而地價背后的這只‘手’———現行土地招標拍賣制度已經把大家逼上了懸崖邊緣。”上海市某房地產開發公司的副總這樣向記者抱怨，“與其說是上海存在著潛在的房價‘泡沫’，倒不如說是 存在著嚴重的地價‘泡沫’！”

　　房價過高地價作祟地產商呼吁改革招標方式

　　“上海房價上漲速度有點離譜！”一位業內人士這樣告訴記者，最近以來，上海的房價一路攀升。有數據顯示，2002年，上海住宅預售成交均價每平方米4803元，而2003年第一季就漲到5158元。上海市荒島工作室研展部的調查則表明，今年6月份，每平方米7000元以上的新盤已占到市場上總供應量的50%以上。上海市房地產交易中心的預售價格指數也顯示，從2000年到2002年，指數一路上漲，與前一年相比的漲幅分別是3.36%、7.85%和13.13%。

　　“導致上海房價高速增長的一個最重要的因素就是地價的猛增，幾乎超出了房地產開發商的想象。”上海市社科院房地產研究中心的一位專家認為，上海地價的增長速度比實行土地招標拍賣之前增長了將近五倍。“有些地方的地價甚至達到每平方米100美元。”

　　“我不否認現在上海房價上漲是由于有部分開發商自己在炒作，但我們也必須承認，地產價格的急劇上漲抬升了房價。”記者上面提到的那位副總表示，“現行的土地招標拍賣制度是地價上漲背后的一只大手。所以，我們提出了‘書面招標’的要求，希望地價能回歸到合理的價格水平。”

　　知情人士透露，7月30日，在上海市房地產協會組織的上海房地產開發50強企業座談會上，多位與會房地產巨頭紛紛表示，地價高是房價高的重要原因，土地公開招標導致了地價因“公開競爭”而高升。因此，有關“書面招標”的構想也逐漸有了一個比較清晰的輪廓。其大致內容是，讓專業機構對土地進行合理估價后，參加競標的開發商以書面形式向政府投標，與估價最接近的企業將獲得土地開發權。

　　東苑房地產公司董事長侯抗勝表示：“這將有效避免現場招標有可能造成的開發商炒作地價。現場土地招標將逐漸失去天時、地利、人和。”

　　上海農口房產集團總經理劉逸成對此也表示贊同。一向提倡房地產開發公司要“進行物業的精開發”的劉逸成表示，房地產開發商正在自發進行的可持續發展道路的嘗試受到當前接連出臺的有關土地供應和貸款方式發生變化的極大影響。這就使得一大批本來正在走上良性發展軌道的發展商，不得不終止精耕細作的開發方式，忙于吃土地，加劇了資金的緊張。它的后果是，一方面，地價不斷上漲，房價不斷上漲，表面看起來是市場非常火爆、但一旦市場消化承接能力跟不上時，危機也就來臨了。

　　“提出書面招標我們有自己的苦衷！”一位地產開發商說。

　　“第一桶金”過后的危機

　　自去年7月1日開始，上海市國有土地的出讓方式一律以招標拍賣的方式進行。盡管上海市房地資源局有關官員曾多次向外界表示，上海推進土地使用權出讓招標拍賣后，地價、房價不會過快過高地上漲。但記者前面列出的數據表明，上海的地價和房價卻因此一路攀升。這大大出乎有關官員的意料。

　　為此，中國社科院研究員、土地問題研究專家劉維新指出，在拍賣市場中的盲目性和跟風心理應引起注意。“拍賣市場雖然是一個愿打，一個愿挨，但在盲目和跟風心理的作用下，也會出現脫離經濟學基本規律的現象。”

　　不過，上海萬科董事長丁長峰認為，上海大開發商手里都有相當多的土地儲備，所以實行土地招標制度是否對房地產開發企業造成影響還只能說是一個不確定性的因素。記者在采訪中也了解到，上海的一些地產商手中的土地多是在實行招標拍賣制度之前“圈”來的，那時的成本與現在比較起來低廉的多，這也使得這些企業淘到了地價的“第一桶金”。

　　上海證大房地產公司公開宣稱，該公司目前的儲備項目有：占地面積為836.75畝的三甲港別墅，占地面積1000畝的上海浦江鎮公寓住宅，占地5.5平方公里的浦江鎮綠化生態住宅工程，大廈占地16000平方米的智能化甲級寫字樓———證大聯洋大廈等等。

　　上海陸家嘴集團則一直致力于浦東的房地產開發，該公司公開披露的信息表明，2001年其商品房銷售收入僅占總收入的20.49%，而來自土地批租的收入則占去大頭———僅去年9月轉讓給平安保險的兩塊土地，就為公司帶來4.4億元的收入。

　　“并不是每一個企業都是那么幸運，其實現在不少專業從事房地產開發的企業手中根本就沒有多少土地了，一級市場地價被炒作的過于離譜，只好到那些二級市場上的‘土地販子’手中去買。”上海財經大學的一位專家表示。

　　就連上海市的一家在國內頗為有名的房地產開發商也私下向記者抱怨：“我現在用的土地很多都是從二級市場上得到的，那些開發商是真正的‘地產’開發商，在公開拍賣土地的時候，他們會跟著進行大肆炒作，哄抬價格。我們競爭不

　　過這些企業，因為他們就是為了買土地，然后流入二級市場，倒賣出去，而并不進行真正的‘房產’開發。于是，在二級市場上，他們又靠高價出賣通過‘鉆營’得到的土地來牟取巨額利潤。這樣的土地到了我們手中后，開發成本顯著提高，利潤被壓縮，所以我們也只好把房價一提再提。”

　　都是土地儲備制度“惹的禍”？

　　據了解，地價過高抬升房價，上海不是“獨家”。權威統計數據表明，目前國內的地價漲幅普遍高于房價。國家發改委、統計局對35個大中城市房地產市場調查顯示，三季度房地產價格繼續上升，房屋銷售價格同比上升4.0%，土地交易價格上升6.3%，房屋租賃價格上升1.1%。在35個城市中，東中部地區的寧波、南昌、青島、杭州、上海等城市房屋銷售價格大幅增長，漲幅分別達到19.2%、9.5%、8.7%、8.4%、7.9%；西部地區的蘭州、銀川、西寧等城市受西部地區開發建設快速發展的帶動，房屋銷售價格也分別上升了4.6%、4.8%和3.2%。

　　“這和地價不無關系。”業內人士分析，“從這個方面來說，土地儲備制度是一把雙刃劍。”誠然，土地儲備制度實施后，經營性用地通過招標、拍賣、掛牌方式出讓、出租，這在很大程度上減少了一級市場交易中的個人因素，避免“尋租”行為，保障交易的公平和公正性。而在成立土地儲備制度之前，由于市場不規范和有利可圖，炒地、圈地現象時有發生，土地投機現象普遍存在。土地的增值收益，都進入開發商腰包，導致政府對房地產開發失控，往往造成房地產市場秩序的混亂。

　　從這個方面來說，防止開發商“炒”地，實行土地批租本來是件好事，但現在的問題是，沒有一個城市由于實行土地批租而使房價下降的。實行土地拍賣制度后，地方政府卻走入了抑制了開發商炒地卻自己炒地、為了增加收益而抬高地價的誤區。但地價升高后，并不是開發商來消化，而是將財務成本和風險回報等計入房價，轉嫁到購房人身上。

　　此外，有關分析認為，由于政府開始規范土地交易市場，這樣使得那些已經辦好土地開發各種手續，手里掌握土地的公司更覺“奇貨可居”，會抬高他們手中土地的價格。從其他城市發展土地儲備的經驗來看，協議轉讓、劃撥土地等現象不可能一下子消失，如深圳目前招標土地僅占40%，香港占60%。另外，有的開發商想收回以前通過炒作而得來的土地成本，而這些土地在每次炒作中成本都會進一步增加。

　　劉維新認為，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。而房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。

　　“房地產行業產生泡沫最大的危險是在土地供應上，這不是危言聳聽。”一位地產巨頭直言不諱地告訴記者。

　　上海農口房產集團總經理劉逸成強烈呼吁，出讓土地的招標方式要改進：一是摒棄急功近利的想法，要把投標者的資質、從業經驗、房產業績、市場聲譽、信用度、開發計劃、土地利用能力等作為一項重要指標，提高它的權重，而不是主要看價格是否出得高；二是鼓勵資金雄厚但沒有本地開發經驗的外資企業與本地企業聯合投標；三是提高地產開發的社會開放度，鼓勵實力雄厚、有良好業績的開發商在政府管理下從事地產開發，這比政府壟斷開發地產的效率要高；四是大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級政府的宏觀管理職能與市場操作嚴格區分；五是要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理。

　　附：土地儲備制度與土地招標拍賣制度的實施歷程：

　　1996年8月，我國第一家土地儲備機構--上海市土地發展中心誕生；1997年8月，杭州土地儲備制度開始啟動，其中建設成果和經驗在1999年全國土地集約利用市長研討班上引起了強烈反響；1999年6月，國土資源部以內部通報形式轉發《杭州市土地儲備實施辦法》和《青島市人民政府關于建立土地儲備制度的通知》，并向全國推廣杭州、青島兩市開展土地儲備的經驗；2001年4月3日《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國務院15號文件)，明確要求“有條件的地方政府試行收購儲備制度”。

　　與此相適應，2002年上半年，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部11號令)，明確規定：“自2002年7月1日起，全國范圍內凡商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權”。據不完全統計，全國已建立市、縣土地儲備機構1000多個，全國開展土地使用權招標、拍賣的省份超過了90%。不久前，國家有關部門發出通知，從今年8月份開始，原來的“協議”出讓土地全部取消，一律采取公開招標、拍賣的方式。