本報記者王云帆見習記者肖雄上海報道

　　拆遷悖論

　　上海市靜安區“東八塊風波”之后，毗鄰事發地———石門二路以東58號街坊———的老趙一家一度惶惶不可終日：“早就下了通知，拆完他們，就是我們這。”

　　不過，最近老趙將懸著的心放了下來。給老趙吃下“定心丸”的是，上海最近一個月來，在整肅上海地產市場方面一系列頗具力度的組合拳。

　　8月13日，上海市市委書記陳良宇在加強黨風廉政建設干部大會上強調，“領導干部不得干預土地出讓、工程發包、企業改制等重大事項的正常進行。任何人不得以批條、電話等明示或暗示方式，用個人意志插手這些工作。必須嚴格執行已經制定的招投標制度，任何人不得開口子。”

　　此前的7月26日，上海市市長韓正親自參加上海市房地產工作會議，宣布了市房屋土地資源管理局與住宅發展局合并的決定，并部署了一系列地產新政。

　　7月31日下午，國務院進一步治理整頓土地市場持續電視電話會議結束后，韓正再次主持召開了上海分會場的會議。

　　8月8日，上海市建委、市房地局、市規劃局、市政府法制辦和靜安區的領導，舉行了一場面向中外記者的上海舊區改造情況說明會。

　　而更早些時間，上海市建委與市房地局在7月18日聯合發出通知：要求建立房屋拆遷的公示、信訪接待、舉報、承諾和監管等5項制度，并將在黃浦、盧灣兩區先行試點，8月上旬在全市范圍內實行。

　　東方房地產學院院長張永岳教授認為，這五項改革說明，政府在今后的房屋動遷中將對房屋所有人的財產權進行保護，并對拆遷單位行為進一步規范，這實際上表達了對房屋所有人的尊重，加大了拆遷的透明化。

　　而這些“透明化”政策包括：在拆遷基地內設立公示欄，公示拆遷補償方案；設立信訪接待室，落實接待人員；設立舉報箱，落實調查、核實和處理工作；嚴禁不文明行為及對未簽約居民戶斷水、電、氣、通信；各區縣政府成立由分管區長牽頭，成立拆遷管理辦公室，加強對拆遷單位的行為實施全過程的管理、監督，以及重大問題的協調。

　　不過，這些政策的落實并沒有想象中快捷。近日，記者致電正在進行試點的黃浦區國土局，該局的工作人員表示，目前只是在老城廂指揮部有一個試點，負責處理改片區的拆遷投訴，其它的投訴還是要到局里的有關部門。靜安區國土局拆遷科的有關人士也表示，拆遷政策尚未出現明顯變化。

　　一位業內資深人士指出，拆遷市場的透明化改革決非一日之功，一個核心問題是，盡管目前上海已有130多家經過資格認定的拆遷公司，但很多都是區縣房地管理部門所屬房地企業的關聯公司。

　　“不少拆遷公司和區房地拆遷主管部門是在同一個地方辦公的，拆遷公司和主管部門有時就是‘一家人’，這如何監管？”這位人士說。

　　而上海市房地產經濟學會副會長印坤華告訴記者，“拆遷工作異常復雜，很多問題不是政府出面很難協調。

　　窮人政策

　　對于此種悖論，上海社科院房地產研究中心的研究員顧建發認為，其中的根本原因在于，此前政府在拆遷政策和補償機制上的相對滯后。

　　1992年上海啟動了“365工程”，認定了365萬平方米危棚簡屋作為改造對象。為了完成這項工程，當時上海市制定了減免土地出讓金、住宅配套費包干等一系列優惠政策。資料顯示，僅為了拆除最后的125萬平方米危棚簡屋，上海市政府就曾撥出10億元巨資補貼參與改造單位，才終于在2000年“啃完了這些硬骨頭”。

　　從2001年開始，上海又開始了新一輪舊改———在“十五”計劃期間規劃了2015萬平方米二級以下舊里改造。由于2000年后上海房價進入一個飛速高漲期，而新一輪舊里改造在地段上普遍“含金量較高”，動遷成本也就水漲船高。

　　2001年上海市又先后發布了68號文———《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的試行辦法》和第111號令———《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》。

　　第111號令第32條規定：拆遷補償安置可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。上海土地協會的劉漢裔曾撰文指出，“絕大多數居民要求按‘與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換’。這樣一來，就給政府出了一個難題，即政府一時拿不出居民需要的、大量中低價位(每平米4000元以下)的商品住宅……政府與動遷居民在補償安置上的矛盾就凸現出來�！�

　　近期，上海在解決這一矛盾上動作頻仍。

　　7月中旬，上海有關部門聯合發布了《關于調整本市各區縣房屋拆遷最低補償標準等有關問題的通知》，提高了上海市舊城改造的幾個集中區域———市中心的虹口、盧灣、靜安等7個區———的房屋拆遷最低補償單價。

　　“據我觀察，此次中心城區的拆遷補償標準提高了10%以上�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a研究中心的顧建發研究員指出，盡管這種改善依然只是杯水車薪，但至少能看出政府的誠意。

　　事實上，政府的誠意還不僅于此。7月25日，上海市房地局一口氣推出了土地面積達371公頃的38幅地塊，全部用于大眾住宅建設。

　　而不久前，166公頃的江橋基地、130公頃的顧村基地、145公頃的周浦基地也被作為上海市的中低價示范居住區開始啟動。

　　8月12日，上海市政府新聞發言人焦揚又宣布了一項新的利好消息，流傳已久的購房貸款貼息政策即將出臺，該政策將對中低收入家庭貸款購買低價位商品住宅給予一定的財政補貼。由于該政策取代的是上海原有的“購房退稅”政策，不少百姓將此視為上海房產從“富人政策”向“窮人政策”的重大轉折。

　　舊改新政

　　與此同時，上海宣布將在8月出臺《關于推進新一輪舊區改造的若干意見》。上海房地局局長蔡育天日前曾透露，該《意見》明確指出，上海將逐步實現土地供應由“協議出讓、生地出讓”向“招標出讓、熟地出讓”轉變，政策由“支持舊里以下房屋改造”向“支持收購儲備重點地塊”轉變。

　　這意味著，開發商今后將不能直接從各個區縣拿到舊改土地，而必須從市里公開的一級土地招標市場上去爭奪。

　　普陀房地局的一名官員表示疑問，“今后誰來承擔舊改的巨大成本？”

　　或許，去年年底問世的上海地產集團是這一疑問的答案。最近，其董事長、原上海市建委副主任皋玉鳳在上海房地局的刊物《上海土地》上刊文指出，“土地儲備是地產集團的主業�！�

　　皋說，到2003年5月底，上海市已合同收購土地投資額88億元，面積767公頃，其中就包括10.6公頃的舊區改造地塊。

　　之前承擔上海土地儲備任務的土地發展中心，從1996年到2002年，總共只收購了25公頃365地塊，20公頃破產及三廢企業地塊和21公頃其他地塊。

　　上海市房地局副局長殷國元今年曾在上海市土地學會的一次理事會議上說：“土地收購儲備工作上海起步比較早……但是這幾年，全國有不少地方想得比我們寬，走得比我們快。”

　　而這正是由地產集團取代土地發展中心的理由。

　　殷在會上還透露，房地局政策法規處已經“搞了份規范這方面行為的稿子，規定了土地儲備的目的有五大功能”，其中之一就是，要代表政府去做政府想做而又無法操作的事，“比如舊區改造，動遷一塊地成本很高，市里就可以要求地產集團去收購、動遷，把老百姓的問題解決后，你就可以把這塊地儲備起來。也許動遷的成本大于這塊地的地價，但這是指令性任務，必須完成�！�

　　皋玉鳳在文章中透露，地產集團今后將在舊區改造重點項目和增量土地儲備上有更大的動作，爭取年內合同收購土地投資額達到200億元。

　　削藩運動

　　盡管地產集團半年來成績斐然，但還是有業界人士擔心，僅一家地產集團是否有能力真正控制上海整個一級土地市場。

　　地產界一位知情人士說，注冊資金40億元的地產集團不僅擔負著建立政府主導型土地儲備供應機制、承擔舊區改造的職能，還肩負了授權代表市政府實施上海灘涂資源開發、重大工程配套商品房建設等一系列重任。

　　“這么多的職責，要地產集團一肩扛，吃得消嗎？”該知情人士對此表示疑問。之前，上海經認定的試點地塊立項、規劃、用地、拆遷審批等手續均委托各區有關部門辦理。舊改立項的權力主要在區縣一級政府。

　　美聯物業高級經理呂欣表示，原來之所以把審批權力下放到區一級政府，主要是考慮到舊改的難度很大，需要區一級的政府做具體的落實。

　　事實上，歷史上上海舊城改造曾一度被作為各區主要領導政績的重要考核標準�！安贿^經歷了前兩年上海房地產的高速增長，一些舊改項目地塊價值的增長已經超過了改造成本增長�！眳握f。

　　而這給了區縣政績以外的利益動力。據《上海土地》今年3月的一篇文章介紹，上海市與區縣兩級政府之間的分配，1988～1996年間，市與區兩級政府的分成比例為15：85，市與縣兩級政府分成比例為40：60。土地批租收入基本作為市區縣兩級政府的預算外收入。

　　知情人介紹，上海市要求地產集團目前階段仍需進一步與區縣、企業集團聯手共同進行土地儲備，區縣政府也可以成立土地儲備機構。但對區縣以下的鄉鎮亂占土地的問題則已開始施以重手。

　　在今年4月28日的上海市土地管理工作會議上，蔡育天局長告誡下屬，“市監察委和市房地資源局將建立聯席會議制度，加大調研力度，并對上海2001年7月以來招投標供地情況，進行全面認真梳理”。并要求“各區縣對照上述內容，認真自查整改，摸透實際情況，了解薄弱環節”對政策界限不清等問題，要及時加以反映。

　　這一檢查已初具成效。目前，已查處鄉鎮不規范批地1083幅，其中較為嚴重的為320幅。