張望

　　房地產(chǎn)貸款周期長、易受行業(yè)景氣狀況和其他因素影響，雖然近年銀行新發(fā)放的貸款質(zhì)量保持較高水平，但隨著貸款的增加，潛在的風險也在積聚

　　隨著近幾年中國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，銀行的各項房地產(chǎn)貸款也呈現(xiàn)快速增長的勢頭， 2002年末，全國各項房地產(chǎn)貸款已占整個貸款余額的17%，今年上半年，個人住房貸款增長57%。由于房地產(chǎn)貸款具有周期長、易受行業(yè)景氣狀況和其他因素影響等特點，雖然近年銀行新發(fā)放的貸款質(zhì)量保持較高水平，特別是個人貸款不良率在1%以下，但隨著貸款的增加，潛在的風險也在積聚，防范房貸風險的任務也在加重。因此，要繼續(xù)加強風險防范措施，適度控制貸款規(guī)模和投放速度，嚴格遵照有關政策規(guī)定，規(guī)范發(fā)放有關貸款，避免增加潛在風險。主要基于以下三點理由。

　　市場需求分析

　　首先，市場有需求未必等于市場一定是健康合理的。目前有些地區(qū)房地產(chǎn)市場總體需求良好，所以盡管房價快速上升，投資規(guī)模急劇擴張，不少企業(yè)和銀行仍然對市場走勢持樂觀態(tài)度，忽視了需求過熱的負面影響，繼續(xù)維持較強的投資力度，增加了潛在的市場風險。

　　房地產(chǎn)市場需求內(nèi)容廣泛且較為復雜：從用途看，購房需求可分為實際需求和投資需求；從供需平衡角度看，可分為總量需求與結構需求。從購房支付能力看，又分為可內(nèi)源性需求能力和通過信貸刺激擴大的外源性需求能力。

　　要對現(xiàn)有需求做細致判斷，客觀判斷市場是由何種需求支撐的。要分析需求中投資或投機性需求是否占有較大比例，如果投機性需求過多，市場價格容易與實際需求相脫離而產(chǎn)生泡沫；在總量需求與供給基本平衡的前提下，還要結構需求與供給是否合理，如果結構性需求沒有得到有效滿足，最終就會引發(fā)總量結構失衡。在判斷購房支付能力時，要分析內(nèi)源性需求能力和規(guī)模，如果需求能力主要是由銀行信貸的外源性因素刺激的，則要警惕現(xiàn)有需求是否具有可持續(xù)性和個人償債能力。

　　否則，簡單判斷目前的總量上供給與需求基本平衡，就以為市場有健康的持續(xù)的需求能力，就容易陷入“景氣幻覺”，在不恰當?shù)臅r期錯誤投資或追加投資。

　　事實上，已有權威報告對當前房地產(chǎn)進行分析：當前的宏觀經(jīng)濟增長不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持超過20％的高增長；過去3年短期購買力消耗過大，房價過高對住房新增需求的壓力正在明顯加大，部分地區(qū)的投資需求已達20%，投機氣氛較濃。

　　由于實際購買力沒有隨房價而增長，目前中國房地產(chǎn)收入價格比在世界上處于畸高的水平。國外一些發(fā)達城市居民的年收入與房價比大概是1∶6，而目前在中國大部分城市是1∶8到1∶15，工薪階層顯然是難以承受這一收入價格比，目前市場需求的可持續(xù)性受到質(zhì)疑。

　　土地稀缺性分析

　　其次，土地是稀缺的未必等于房價短期持續(xù)快速上漲是正常的。目前一些大中城市的商品房中，土地成本已占有很大比重，有的已占房價的2/3。房地產(chǎn)市場中往往是土地成本首先上漲，然后帶動房價上升。

　　土地價格不斷上升的主要原因在于土地是稀缺的，同時還在于投機炒作的推波助瀾，不少房地產(chǎn)企業(yè)大量進行“圈地運動”，直接推動土地價格的飛漲。由于土地是稀缺的且價格不斷攀升，各界（包括政府、企業(yè)、銀行和個人購房者）往往認為房價的不斷上升是必然趨勢，即便是短期的快速上升也不以為然，對風險防范極為麻痹，這是將土地稀缺性對房價推動作用簡單化分析的結果，具有相當?shù)恼`導性。

　　土地稀缺性構成的價格影響是有條件的。土地稀缺性產(chǎn)生的價格上漲程度往往與區(qū)域性、經(jīng)濟發(fā)展階段、需求能力、政策調(diào)控、投資預期、城市族群效應等等相關聯(lián)。這些因素有時共同推動土地價格上升，有時相互抵消，對價格綜合影響減弱。

　　同時，局部地區(qū)的土地稀缺構成房價上漲還要與宏觀背景相結合。如果盲目將土地稀缺性對房價推動作用擴大化或簡單化，也容易出現(xiàn)“景氣幻覺”，在商品房價格上漲即將出現(xiàn)調(diào)整要求時，繼續(xù)投資和購買，而導致投資風險或投資回報下降。這種情況在中國沿海大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展中具有很大的迷惑性，因為這些城市人口集中、經(jīng)濟發(fā)達、需求能力較強、投資預期高，都容易使人們過高估計土地稀缺性的影響，放松風險意識。

　　貸款質(zhì)量分析

　　最后，銀行房貸質(zhì)量較好未必等于風險是低的。目前銀行各項房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好，特別是個人住房消費貸款不良率低。許多銀行為爭這塊優(yōu)質(zhì)貸款，紛紛突破政策限制提前介入企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而爭取獲得個人住房貸款。此外，銀行為爭奪市場，還變相降低政策限定要求，降低放款的防范要求。

　　雖然央行從2002年下半年就開始對房地產(chǎn)貸款預警，目前房地產(chǎn)是否過熱和存在泡沫已經(jīng)引起廣泛爭論，有關部門也已開始實施調(diào)控，防止局部過熱的狀況繼續(xù)惡化。但房地產(chǎn)業(yè)高漲的投資熱情并未開始降溫。

　　今年1－6月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長34％。房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升，1－6月份商品房平均銷售價格為2424元/平方米，同比增長了5.4％。全國商品住宅新開工面積為1.99億平方米,同比增長29.7%。商品住宅竣工面積達到6766萬平方米,同比增長38.6%。上半年商品房空置面積增長8.4%。

　　對此，商業(yè)銀行似乎沒有充分認識房貸風險具有時間長、隱蔽性強的特殊性，貸款投放依然迅猛。有的銀行甚至認為，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)銀行必須跟著市場走，風險應由商業(yè)銀行、企業(yè)和個人承擔，政策和監(jiān)管當局沒有必要通過政策加以調(diào)控和限制；還認為目前房貸風險控制在土地和商品房上是比較可靠的，對當前房貸風險控制過于樂觀。