從年初公布核查貸款違規(guī)的檢查結(jié)果到近期出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，央行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的高度警覺可見一斑。

　　房貸政策的調(diào)整是為了控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。那么，當(dāng)前的房貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？從目前來看，中國的住房抵押貸款還是銀行的一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且只要并非零首付，銀行完全可以高枕無憂。但這不能保證今后不出事，其中最大的隱患就是樓市價(jià)格的大幅度縮水，到 那時(shí)即使是三成的首付也不一定足夠保障貸款的安全性。但是，筆者至少目前還看不出這種情況出現(xiàn)的可能性。

　　一個(gè)普遍規(guī)律是：房地產(chǎn)周期與總體經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)有一定的同步性，并且房地產(chǎn)市場的衰退往往以劇烈的通貨膨脹為前奏。與此相反，我們現(xiàn)在處在通貨緊縮的陰影之下，并且即使在遭受諸如非典肆虐的不利影響后，中國經(jīng)濟(jì)仍然顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。因此，沒有理由擔(dān)心中國的房地產(chǎn)市場近期會(huì)出現(xiàn)周期性衰退，或許近期房地產(chǎn)投資的較大幅度上升正是開發(fā)商乃至市場對中國經(jīng)濟(jì)前景充滿信心的一種表現(xiàn)。在這種情況下出臺緊縮性的房貸政策，很有可能適得其反，導(dǎo)致房市供求矛盾加劇、房價(jià)進(jìn)一步抬升。

　　從年初央行公布的違規(guī)比例來看，政府的擔(dān)心是可以理解的，但筆者認(rèn)為，某些所謂的風(fēng)險(xiǎn)恰恰是由于不當(dāng)?shù)墓苤扑�引發(fā)的。舉個(gè)例子，銀行內(nèi)部規(guī)定“嚴(yán)禁跨地區(qū)使用房地產(chǎn)貸款”，這似乎是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的合理做法。但是各地之間房地產(chǎn)信貸資金的余缺程度是不同的，資金過剩地區(qū)流向資金不足地區(qū)，是市場規(guī)律使然。美國歷史上曾活躍著一批抵押貸款銀行家，他們負(fù)責(zé)創(chuàng)造抵押貸款，然后將其出售給資金充裕地區(qū)的投資者。到后來，抵押貸款銀行家的功能被住房抵押貸款證券化所取代與完善。

　　中國現(xiàn)階段還沒有抵押貸款二級市場存在，更不必說抵押貸款的證券化，在這樣的背景下，如果我們觀察到銀行有跨地區(qū)使用貸款資金的行為，我們是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)上升而加以禁止呢，還是承認(rèn)資本趨利的合理性而加以引導(dǎo)并完善？前一種做法顯然是“因噎廢食”，后一種做法會(huì)促使我們進(jìn)一步加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)的制度環(huán)境建設(shè)。

　　當(dāng)然，央行控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的出發(fā)點(diǎn)是無可厚非的，然而當(dāng)前房貸政策調(diào)整的手段卻值得商榷。比如，前不久央行對購買第二套住房的貸款出臺了限制措施，其出發(fā)點(diǎn)是控制所謂的炒房行為。但是，如果中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求更多的人士購買第二套住房的話，這樣的政策就難免有違市場規(guī)律。

　　首先，由于以前的計(jì)劃體制，中國住房市場的發(fā)展是一個(gè)二手房交易規(guī)模不斷增加的過程，有一部分居民在“小小貼補(bǔ)換新家”的過程中很可能會(huì)需要先購買第二套住房，否則，市場交易就會(huì)受到極大限制。其次，同樣由于計(jì)劃體制遺留的問題，中國住房市場的發(fā)展也將是一個(gè)租房市場容量不斷擴(kuò)張的過程，伴隨這個(gè)過程的必將是一部分富裕人士購買多套住房的行為。租房市場的發(fā)展同地區(qū)經(jīng)濟(jì)的外向性及活躍程度有著密切的聯(lián)系，只有租房市場發(fā)展起來了，勞動(dòng)力才能靈活流動(dòng)，而在上海這樣的國際大都市，高檔住宅出租市場的成熟直接影響到城市招商引資的環(huán)境。這些都是與炒房或投機(jī)無關(guān)的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的必然現(xiàn)象，房貸政策的調(diào)整應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這樣的規(guī)律。或許，房貸政策細(xì)則的遲遲未能出臺就是最好的注釋。

　　（本文作者為復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）陳釗