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杭州土地市場(chǎng)扎緊口袋

http://whmsebhyy.com 2003年08月07日 15:26 南方周末

　　本報(bào)記者　雷劍嶠

　　杭州市政府最近所作的一個(gè)舉動(dòng)，一舉而驚全國(guó)房地產(chǎn)界。這是一次涉及到4203.96畝經(jīng)營(yíng)性用地的解除合同行為。

　　這4203.96畝與杭州市老城區(qū)接壤的土地之使用權(quán)，在過(guò)去約兩年時(shí)間之內(nèi)，本已被杭州市余杭區(qū)人民政府陸續(xù)出讓給了杭州市的27家房地產(chǎn)開發(fā)商，但在7月里，余杭區(qū)政府與27家房地產(chǎn)開發(fā)商簽署協(xié)議，解除了以前的出讓合同。

　　余杭區(qū)政府為此將付出不菲的代價(jià)：在向開發(fā)商退還5.2676億元土地出讓金之外，還得承擔(dān)開發(fā)商所交納出讓金的同期銀行利息（約2000萬(wàn)元），和對(duì)它們的前期費(fèi)用作出大約10％的補(bǔ)償。

　　余杭區(qū)政府看起來(lái)是動(dòng)了真格，據(jù)記者了解，有的開發(fā)商已經(jīng)拿到了這筆錢。

　　對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這決不是一個(gè)局部、孤立的行動(dòng)，而是繼央行房貸新政策出臺(tái)后，決策層著力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的又一個(gè)信號(hào)。

　　事實(shí)也是如此，就在余杭區(qū)與開發(fā)商進(jìn)行的解除合同談判結(jié)束的第二天———確切日期是7月2日，國(guó)家國(guó)土資源部治理整頓土地市場(chǎng)秩序督察小組一行4人抵達(dá)杭州，督察組對(duì)余杭區(qū)的做法表示了滿意。

　　督察組僅在余杭呆了半天，就馬不停蹄地去了寧波。需要指出的是，這個(gè)小組不過(guò)是國(guó)土資源部派出的第一批10個(gè)督察組中的一個(gè)。

　　億元巨資買“規(guī)范”

　　余杭區(qū)國(guó)土資源局辦公室副主任陳勇向記者介紹說(shuō)，這次余杭區(qū)收回的4203.96畝土地當(dāng)初全都是以協(xié)議出讓形式與開發(fā)商簽訂合同的。

　　而據(jù)資料顯示，余杭區(qū)在1999年到2002年底之間，共出讓房地產(chǎn)用地3.6萬(wàn)多畝，其中絕大部分為協(xié)議出讓，價(jià)格大多在每畝7萬(wàn)元至12萬(wàn)元之間。

　　“要是拍賣的話，價(jià)格翻上10倍沒(méi)有問(wèn)題。”某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。實(shí)際上，余杭區(qū)此次之所以要以不菲之代價(jià)回收這4203.96畝土地，原因也就在于此。

　　事實(shí)上，土地協(xié)議出讓的形式一直不為政府所鼓勵(lì)，對(duì)于余杭區(qū)而言，其獲利也不如招標(biāo)、拍賣所得豐厚。那么，余杭區(qū)此前為什么要如此作為呢？

　　“大環(huán)境就是鼓勵(lì)這樣的做法的，前幾年不是一直在說(shuō)‘以房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需’嗎？”陳勇回答說(shuō)。

　　陳勇在向記者講述了房地產(chǎn)項(xiàng)目的上馬流程——開發(fā)商確定項(xiàng)目、向省政府申請(qǐng)“農(nóng)轉(zhuǎn)用”審批、征用土地、征完后與開發(fā)商簽訂土地出讓合同——之后，反問(wèn)道：“開發(fā)商確定項(xiàng)目時(shí)就已經(jīng)商量好是協(xié)議出讓，要不然連項(xiàng)目都確定不下來(lái)。總不能把項(xiàng)目給了人家，過(guò)后又進(jìn)行拍賣吧，那還算什么把項(xiàng)目給人家呢。”

　　陳勇的反問(wèn)不無(wú)道理，實(shí)際上，以房地產(chǎn)投資拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，近幾年來(lái)已是很多地方的官員表現(xiàn)政績(jī)的一種重要方式。

　　另一原因是涉及當(dāng)?shù)卣墓芾砑軜?gòu)。杭州市國(guó)土資源局辦公室主任涂冬山告訴記者，余杭區(qū)國(guó)土資源局的直接領(lǐng)導(dǎo)單位是浙江省國(guó)土資源廳而不是他們。

　　而之所以如此，是因?yàn)橛嗪荚?001年2月撤市入?yún)^(qū)以后仍然享有三年的地市一級(jí)部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，因?yàn)橄碛械厥幸患?jí)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，在土地規(guī)劃問(wèn)題上，杭州市國(guó)土資源局管不了余杭區(qū)。

　　在撤市成區(qū)之后，余杭區(qū)的土地出讓狂飆猛漲，除了協(xié)議出讓比例過(guò)高之外，余杭區(qū)開發(fā)建設(shè)的總體規(guī)模偏大也令有關(guān)人士暗自擔(dān)憂。一個(gè)數(shù)字頻頻為媒體所引用，成為余杭區(qū)受人詬病的最大依據(jù)：從1999年到2002年短短4年間，余杭區(qū)簽訂出讓合同的房地產(chǎn)用地達(dá)到3.6萬(wàn)多畝，已經(jīng)超過(guò)杭州舊城區(qū)最近10年的商品房供地量。

　　浙江省副省長(zhǎng)陳加元在7月1日指出，老市區(qū)土地供給嚴(yán)重不足、余杭區(qū)土地供給過(guò)大是杭州市房地產(chǎn)業(yè)的痼疾之一。他說(shuō)應(yīng)當(dāng)“加強(qiáng)杭州與蕭山、余杭的協(xié)調(diào)，把蕭山、余杭的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一納入到杭州市的大市場(chǎng)中來(lái)”。

　　余杭區(qū)主動(dòng)拿自己開刀，顯然是明智之舉。國(guó)土資源部治理整頓土地市場(chǎng)秩序督察小組沒(méi)走幾天，余杭區(qū)政府“億元巨資買‘規(guī)范’”的事就上了《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》的頭版頭條。

　　“區(qū)里專門向市委市政府匯報(bào)過(guò)此事，市里也很肯定我們的做法。”陳勇說(shuō)。

　　決策層雙管齊下

　　余杭區(qū)政府甘愿花費(fèi)數(shù)千萬(wàn)巨資加上“背信”之名加緊整改，實(shí)是“11號(hào)令”的嚴(yán)辭厲色使然。

　　“11號(hào)令”全稱《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，由國(guó)土資源部頒布，于2002年7月1日開始施行。“11號(hào)令”最重要的條款是第4條，“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”；同時(shí)，第24條還規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分”。

　　“以往并沒(méi)有硬性規(guī)定，‘11號(hào)令’出臺(tái)以后凡是協(xié)議出讓就全是違規(guī)了。”陳勇說(shuō)。而“11號(hào)令”也因此成為余杭區(qū)收回土地的一個(gè)契機(jī)，在此之后，余杭區(qū)政府在內(nèi)部就此事進(jìn)行多次談?wù)摚⒕o接著開始與開發(fā)商接觸，然后逐個(gè)進(jìn)行談判。

　　但其實(shí)并非如陳勇所說(shuō)，讓國(guó)有土地出讓扎上口子的并非僅僅是“11號(hào)令”。實(shí)際上，“11號(hào)令”并非一個(gè)孤立的法令，它是決策層近期一系列涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的法章規(guī)定之一———正是這一系列法令給持續(xù)高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆上了一盆冷水。余杭區(qū)的這一舉動(dòng)只是隨之而來(lái)的表征之一。

　　2月20日，建設(shè)部與央行在進(jìn)行全國(guó)調(diào)查后發(fā)布的《2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中就曾經(jīng)提到，土地供應(yīng)量過(guò)大是造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

　　6月11日，國(guó)土資源部更是發(fā)布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，直接對(duì)存在著眾多問(wèn)題的協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范。

　　6月13日，中國(guó)人民銀行下達(dá)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，曠日持久的“房地產(chǎn)泡沫大爭(zhēng)論”隨之明朗，很明顯，央行此舉正是從資金方面入手化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的第一步。

　　短短一月之間，土地使用權(quán)協(xié)議出讓新規(guī)定與房貸新政策雙雙出臺(tái)，這意味著，決策層著手化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度已經(jīng)公開。在房貸新政已經(jīng)掀起風(fēng)暴的下一步，大力整頓土地市場(chǎng)則是題中應(yīng)有之義。

　　錢根收緊，土地的袋口也扎上了，難怪華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)感慨道：“現(xiàn)在看來(lái)，政府控制房地產(chǎn)過(guò)熱是兩條腿在走路，一條是土地供應(yīng)，另一條是銀行信貸。”

　　隱憂尚存

　　盡管陳勇稱政府與開發(fā)商簽訂的是民事合同，解除合同的行為屬于協(xié)議解決，但不難想見的是仍然有開發(fā)商感到憤憤不平。“這些補(bǔ)償有什么用呢？我都投入了上千萬(wàn)了。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商說(shuō)。

　　杭州市森淼房產(chǎn)公司的翁總經(jīng)理說(shuō)這段時(shí)間自己已是焦頭爛額，即使在電話里，他也沒(méi)能抹去聲音中的那份疲憊與不耐煩———“各方面我都要應(yīng)付，日子很難過(guò)，你別找我了”。他不客氣地掛上了電話。就在大半個(gè)月以前，森淼房產(chǎn)公司與余杭區(qū)政府剛剛解除了土地出讓合同，余杭區(qū)政府收回了近三年前向森淼房產(chǎn)公司協(xié)議出讓的一塊房地產(chǎn)用地，森淼房產(chǎn)公司則拿回了當(dāng)初交納的1000萬(wàn)元土地出讓金。

　　“政府花的錢不到1億元，”陳勇認(rèn)為媒體所說(shuō)的這個(gè)數(shù)字有所夸張，他簡(jiǎn)單地算了一筆賬，“那5億元本來(lái)就是別人的；利息也不算，反正那些錢拿來(lái)了也是放到銀行里；從政府口袋里掏出的只有那10％的前期費(fèi)用，也就是5000多萬(wàn)元。”

　　據(jù)陳勇介紹，所謂“前期費(fèi)用”是指開發(fā)商在做前期調(diào)查、可行性報(bào)告、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案等環(huán)節(jié)時(shí)的費(fèi)用。他承認(rèn)有的開發(fā)商已經(jīng)向所取得的土地進(jìn)行了資金投入，按10％來(lái)計(jì)算“前期費(fèi)用”可能并不能完全補(bǔ)償其損失，但是“這10％要盡量保證政府的合理支出”。

　　“比如說(shuō)你如果去年年底才把錢交來(lái)，是不是也要給你10％呢？這就不一定了。”陳勇說(shuō)。

　　“政府才不會(huì)做虧本買賣呢。”杭州市某房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō)，“反正土地又回到政府手上了，這些土地遲早要進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心賣掉的，到時(shí)候收回來(lái)的錢不知道要多上多少倍。”

　　如果收回的土地最終會(huì)進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心從而再次進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么余杭區(qū)開發(fā)總體規(guī)模偏大的隱憂仍然沒(méi)有得到解決。畢竟4000多畝土地只占了余杭區(qū)被圈走的土地的1／9而已，其余大多仍然閑置未開發(fā)的8／9才是最大隱患。

　　與收回4000多畝土地同時(shí)為余杭區(qū)政府所提出的還有幾條措施：暫停2003年新供房地產(chǎn)用地；對(duì)已經(jīng)省批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)用而在2002年底尚未供地的，停止供地，取消項(xiàng)目；嚴(yán)肅處理閑置土地的行為。

　　但這些措施大多限于抑制增量，而如何消化掉巨大的土地存量而不對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成危害，仍然是余杭區(qū)政府所面臨的難題。

　　在此之前，余杭區(qū)的“圈地運(yùn)動(dòng)”也曾經(jīng)受到媒體與專家的廣泛質(zhì)疑。其中最有力的意見有兩條：第一，地價(jià)款歸余杭區(qū)，土地卻進(jìn)入了杭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在城市規(guī)劃不到位、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的情況下，開發(fā)商大多以此為由閑置土地，等待地價(jià)上漲；第二，土地閑置導(dǎo)致開發(fā)商從銀行獲取的貸款也隨之閑置，增加金融危機(jī)的可能性。

　　但在余杭區(qū)顯然還有人對(duì)上述兩條意見持保留態(tài)度。陳勇說(shuō)自己也感到困惑，很難去把握，“房地產(chǎn)到底需要多大的一個(gè)量，沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。是不是我們供應(yīng)了地就會(huì)產(chǎn)生泡沫、收回了地就不會(huì)產(chǎn)生？我看也很難說(shuō)。”

　　當(dāng)記者問(wèn)及收回土地的行為是否還會(huì)繼續(xù)時(shí)，得到的回答只是“剩下的土地將會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行調(diào)節(jié)”。

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