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違規圈地每年流失國資百億兩黃牌嚴查圈地黑洞

http://whmsebhyy.com 2003年08月07日 05:27 北京青年報

　　違規“圈地”引發房價“虛火”，國務院三天內連下兩道“禁令”，10個督察組明起趕赴各地

　　由國土資源部會同國家發展和改革委員會、監察部、建設部、審計署5個部委組成的10個聯合督察組將從8月8日起對全國31個省區市土地市場秩序治理整頓工作進行聯合督察。此次督察因為將有部長級高官的參與而顯得有些與眾不同，而其督察的重點，又是正開始在全國蔓延的新一輪的“圈地”熱潮，便更加引人注目。

　　事件

　　新一輪土地市場整頓正式啟動

　　日前，國務院辦公廳在3天之內連下兩道命令：《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》、《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》，而7月31日召開的“全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”，則預示著新一輪土地市場的整頓正式啟動。

　　據統計，目前全國已有各類開發區3837家，其中，經國務院批準的只有232家，省級批準的1019家。據不完全統計，各類開發區規劃面積達到3.6萬平方公里，超過了現有城鎮建設用地總量，而許多地方違法授予園區土地供應審批權，園區用地未批先用、非法占用、違法交易的現象更是十分嚴重。據10個省市的統計，在458.1萬畝園區實際用地中，未經依法批準的用地就達到314.6萬畝，占68.7%。

　　為此，國務院辦公廳《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》中明確規定：自通知發布之日起，各省、自治區、直轄市人民政府和國務院有關部門，一律暫停審批新設立和擴建各類開發區，包括經濟技術開發區、高新技術開發區、旅游度假區、商貿開發區、工業園、創業園、軟件園、環保產業園和物流產業園等各級各類開發區（園區）。國家級開發區確需擴建的，需報國務院審批。

　　追蹤一

　　違規“圈地”每年流失國資100億

　　在隨后的《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》中則進一步明確規定：近期要在各地開展糾正越權審批、違規圈占土地、低價出讓土地等行為，要求地方政府摸清園區家底，并對未經批準擅自設立的各類開發區先整改，對缺乏建設條件，項目、資金不落實的要堅決停辦，占用的土地要堅決收回，整改后確需保留的要報國務院審批；必須立即糾正違法下放的農用地轉用、土地征用和供地審批權，以及違法下放違規管理權，廢止有關文件。

　　據有關資料統計，從20世紀80年代末以來，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失最保守的估計每年也達100億元以上。國土資源部有關人士在接受采訪時表示，一些地方政府在片面發展經濟思想的指導下，脫離本地實際和產業發展規律，盲目上新項目、鋪攤子的沖動相當強烈，一些行業低水平重復建設屢禁不止；反映在土地上，就是各種名目的開發區違規大量圈占土地的行為又有抬頭之勢，這種盲目性往往在用地問題上超前并放大表現出來。

　　追蹤二違規“圈地”引發房價“虛火”

　　據悉，今年二季度全國房地產價格在一季度上漲的基礎上繼續上揚，二季度與去年同期相比，房屋銷售價格上漲5.0%，土地交易價格上漲7.1%，房屋租賃價格上漲1.9%。

　　中國房地產協會有關專家在接受采訪時表示，雖然房價提高的原因很復雜，但“圈地”之風直接引起的房價虛高卻是不容忽視的。

　　不久前，中國人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對于包括建筑施工企業、房地產開發企業、政府土地儲備機構以及個人購房者等諸多重要環節都作出了嚴格規定。當時曾經有專家分析，受房貸新政策的影響，一些房地產企業將被迫調整經營策略和投資計劃，部分開發商可能會急于降價變現。另外，由于受房地產供求關系的影響，部分地區房地產價格也可能出現一定程度的下滑。

　　追蹤三違規“圈地”助長地價炒作之風

　　但結果卻是“事與愿違”，房價非但沒有下降，反而顯著提高。“原因是多方面的。”這位專家表示，“市場上一些大開發商開始兼并或收購一些急于變現的房地產項目，使價格保持在平穩的水平上；另外，隨著土地開始掛牌交易，開發商支付的土地交易成本有所增長，樓價下降的空間其實并不大；而央行新政策更使一部分企業在銀行那里‘斷奶’，而他們從其他渠道籌集資金的成本必然比銀行貸款高，加上銀行針對個人第二套住房提高貸款利率、提高首付款比例，開發商把其攤到銷售成本中，有些企業甚至開始抬高售價。”

　　“雖然有政策和市場的因素，但‘圈地’造成的房價‘虛火’仍然值得關注。”根據這位專家的分析，一些城市70%的土地其實都是在炒作過程中完成交易的，開發商儲備了大量的土地，讓房價上升，很大一部分是在炒地價。許多開發商都拿不到“第一手”土地，往往是買“幾手”的土地，買完以后相互間再轉手，有的甚至是子公司和母公司之間的交易，如此轉來轉去，地價就上去了，水漲船高，房價當然也就上去了。

　　文/本報記者陳筱紅
　　
　　個案研究杭州“圈地”3.6萬畝

　　日前，杭州市余杭區收回85宗共計4203.96畝的經營性用地。余杭是在2001年2月撤市建區劃入杭州市的。從1999年到2001年，杭州老市區共推出商品房用地7859畝，而從1999年到2002年底，余杭區竟簽訂出讓合同轉用、征用商品房用地達31405畝，加上已經草簽的合同，“圈地”總計達到36000多畝。這個數字超過了杭州老市區最近10年的商品房供地量。而這36000畝土地，基本上包括了余杭區所有緊鄰杭州老市區的土地，屬于最能接軌杭州市購買力、最具市場潛力的土地。這批土地絕大部分是協議出讓，價格大都在每畝7萬至12萬元之間。而杭州老城區最貴的一塊房地產用地，在前年拍賣時就已經達到1800萬元一畝。（據新華社）

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