張宇／文

　　今年來有關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)走向集中化，即只有大公司才有大發(fā)展。

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)存在的漏洞造成了寶貴的土地資源分散大量無實力開發(fā)的中小企 業(yè)手中；商業(yè)銀行大量的房產(chǎn)貸款積累巨大金融風(fēng)險；商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房投資比例過高，空置積壓現(xiàn)象嚴(yán)重等等，這些問題將直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　6月13日央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)范內(nèi)容覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，如嚴(yán)格管理貸款對象條件，明確禁止發(fā)放土地購買貸款資金，限制建設(shè)施工單位流動資金貸款用途，控制對別墅等高檔商品房的按揭資金比例，具體銷售個人抵押貸款條件等，這些措施對那些已習(xí)慣于高負(fù)債、高效率利用客戶資金的中小房地產(chǎn)企業(yè)是一個毀滅性打擊。

　　以商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款和開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具有“四證”等要求為例，這就要求那些參與土地拍賣的開發(fā)商必須具有雄厚的自有資金實力和專業(yè)開發(fā)資格，僅此就足以使過去那些憑借銀行撐腰的中小型發(fā)展商迅速退出土地交易市場，其結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“馬泰效應(yīng)”。一方面是強(qiáng)者恒強(qiáng)：有實力參與土地拍賣的發(fā)展商少了，會使土地價格有一定幅度的回落，有利于實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，降低成本；不允許施工企業(yè)墊資，使建筑施工成本也有所減少；預(yù)售必須達(dá)到一定的施工要求，保證了商品房的開發(fā)質(zhì)量，提高了大開發(fā)商的銷售收入和市場份額。另外一方面，弱者恒弱也是必然的趨勢：中小企業(yè)在失去銀行的支持后，持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗。本次遴選的“天創(chuàng)置業(yè)”、“利嘉股份”、“沈陽新開”等公司都存在著現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模較小、與行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)差距較大的缺憾。

　　在現(xiàn)階段，那些土地資源儲備能力強(qiáng)、專業(yè)化程度高、市場份額持續(xù)增長、再融資能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)上市公司，如“萬科”、“深長城”、“中遠(yuǎn)發(fā)展”、“招商局”、“陸家嘴”等將會充分顯示出其市場價值。

　　(作者為國泰君安證券研究所研究員)