目前房地產市場確實出現了局部性過熱現象。我們要冷靜看待房地產市場的繁榮局面,著力解決房地產市場中出現的兩大結構失衡的問題,避免房地產市場由局部性過熱向房地產泡沫方向轉變

　　人物

　　尹伯成,復旦大學經濟學院資深教授、博士生導師、復旦大學房地產研究中心主任,中華外國經濟學說研究會副會長,長期從事西方經濟學史和現代西方經濟學的教學研究,對房地產經濟、證券投資和社會保障素有研究。主要著作有《西方經濟學簡明教程》、《房地產投資學》、《中國社會保險制度改革研究》、《經濟學術史教程》、《現代西方經濟學習題指南》、《當代西方學說思潮》、《中國二板市場》等十余部,并發表論文百余篇。

　　視點

　　目前我國房地產市場總體上是比較健康和正常的,但也存在一些過熱問題,例如土地供應過量、房價快速上漲和住房結構性矛盾表現突出。

　　房地產市場的過熱現象主要體現在兩大結構性矛盾上:一是市場結構失衡或房價的結構性矛盾；二是地區性房地產業發展不均衡的結構性矛盾。

　　央行對目前房地產市場現狀的判斷是基本準確的。從央行的角度分析,目前房地產業發展對金融業的依賴度太大。針對金融機構對房地產業貸款增長過快的問題,央行認為要控制銀行信貸風險。央行的措施對抑制房地產市場過熱會有實質性影響。

　　房產市場總體健康,房市過熱問題突出

　　記者:央行不久前出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,這表明央行對目前房地產市場的基本判斷已經形成:房地產市場確實存在著過熱問題。由于目前房地產業資金過度地依賴于銀行體系,房地產市場過熱會造成銀行體系的金融風險,但受到轉軌經濟的影響,尚未完全市場化的商業銀行本身無法適時應對這一金融風險,所以最后只能由央行出面來進行硬干預,而重新調整房地產信貸政策,恰恰是在這樣的市場背景下出籠的。

　　尹伯成:從央行的角度分析,目前房地產業發展對金融業的依賴度太大,金融機構用于房地產開發和個人住房信貸余額,估計要占到全部貸款總額的10%。針對金融機構對房地產業貸款增長過快問題,央行認為要控制銀行信貸風險。所以,央行主要從控制信貸風險角度來講要防止房地產泡沫的,但并不是指房地產市場本身已經出現了很大泡沫。

　　記者:這涉及到對目前我國房地產市場發展現狀的基本判斷問題,那么如何來理解房地產市場已經出現了過熱現象呢?

　　尹伯成:我個人認為,房地產市場的過熱現象主要體現在兩大結構性矛盾上:(1)市場結構失衡或房價的結構性矛盾。高價房供應量太大和低價房供應量太少之間的結構性矛盾,尤其是經濟實用房量太少,與全部商品房供應量相比較是很不相稱的；(2)地區性房地產業發展不均衡的結構性矛盾。由于區域性經濟發展的不平衡,不同區域的住房消費需求也會不一樣。但是,實際的情況是大家一哄而上,房地產業增長速度大都超過了30%,導致住房開發面積盲目擴大和房價虛漲等問題,尤其是中西部地區的經濟發展和城市化都需要一個過程,不應該上得那么快。

　　所以,央行對目前房地產市場現狀的判斷是基本準確的,確實出現了局部性過熱現象。但是,我們不能因此將房地產市場過熱與泡沫混同起來。因為目前的房地產熱是由消費需求拉動的,這與上世紀90年代初靠單一的投資拉動所產生的房地產泡沫不一樣,過熱不能簡單地等同于泡沫。根據我的看法,除了上述兩大結構性矛盾外,我國房地產市場在總體上還是比較健康和正常的。

　　記者:我們注意到,央行的基本判斷確實沒有明確地說目前房地產市場已經出現了很大泡沫,而是認為存在著過熱問題,但如果不對過熱的房地產市場保持清醒的認識,那么過熱就有可能轉變成泡沫,由此會放大商業銀行的信貸風險。

　　尹伯成:盡管房地產市場總體上是比較健康和正常的,但還是出現了一些過熱問題,例如土地供應過量、房價快速上漲和住房結構性矛盾突出等。這方面我們有前車之鑒,1990年代初期有過房地產泡沫和東南亞金融危機的教訓,需要在房地產發展速度上加以控制,減少一些市場風險。所以,央行等國家有關部委自去年以來先后發出過預警,現在又出臺了通知,是有道理的。

　　記者:那么,如果央行的房地產信貸新政策正式實施,將會對我國房地產市場產生怎樣的影響?

　　尹伯成:我們可以從房地產市場的供求關系來預期房貸新政策的影響程度。從供應方面看,由于我國房地產業的資金來源比較單一,主要靠銀行信貸為主,估計要占到60%左右,因而收緊房貸新政策將使得房地產業發展面臨資金短缺的突出問題,尤其對房地產開發企業的土地購買和房地產項目開發等均會產生巨大的負面影響,由此會抑制目前越演越烈的圈地運動和減少高檔住房的供應量；從需求方面看,央行對個人房貸政策的變化,將改變人們的預期,高檔住房和商業用房的投資性購房需求會逐步受到抑制,這方面需求的減少,增加了購房者對房價會逐步回落的強烈預期,由此進一步放大了房地產需求(主要是高價房需求)減少的效應。所以,從總體上講,房地產信貸新政策將起到抑制房地產投資增速、平抑房價和平衡房地產市場結構失衡等作用。但從實際的影響看,主要是會對減少高價房和商業用房的投資性需求產生沖擊與影響。

　　記者:央行的通知對抑制房地產市場過熱問題有巨大的威懾力和影響力,那么這一政策是否會對宏觀經濟產生一定的影響?

　　尹伯成:影響肯定是有的。因為,房地產市場是先導產業和支柱產業,涉及到許多行業。2001年房地產開發建設對我國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點,間接貢獻率為0.6到1.2個百分點,兩者相加共計1.9到2.5個百分點。但是,究竟影響到一個什么程度,現在還很難判斷,我們還需要注意央行下一步出臺的房貸新政策的具體細則如何而定。但是,我認為,這種影響即使表現為房地產建設對經濟增長率有一定幅度下降的話,也是積極的。第一,抑制了高價房,別墅,和商業用房的過熱投資勢頭,但推動了中低價商品房建設,房地產市場發展的結構更加合理了；第二,防范了房地產市場的泡沫和風險,會更有利于房地產市場的健康持續發展,防止大起大落。

　　房產市場供需旺盛,房價猛漲難以抑制

　　記者:事實上,房地產市場中出現過熱現象不是孤立的事件,這與近幾年我國房地產市場的快速發展密切相關。那么,引發目前我國房地產市場快速發展的原因有哪些?

　　尹伯成:與一般商品市場的供求機制和價格機制不一樣,房地產的市場價格主要是由需求決定的。由于房地產具有稀缺性特點,而大家對房地產的需求在不斷增加,住房的巨大消費需求成為推動目前房地產市場快速發展的重要力量。從住房需求看,首先是經濟發展。中國經濟的快速發展,使得老百姓的可支配收入增加較塊,用于滿足住房消費需求的購買力也隨之增加；第二,城市化和大城市國際化進程加快,使得外來人口對住房的需求快速增長；第三,住房制度變遷的深刻影響。住房由福利變為商品,這一過程激發了巨大的住房消費需求；第四,銀行利息連續下降及住房信貸金融工具創新,使得住房購買力大幅增加并推動了潛在的住房消費需求轉變為現實的需求。這一系列因素的綜合作用,引發了目前我國房地產市場的持續繁榮和發展。

　　記者:住房新增的巨大消費需求刺激了住房供給的大幅增加,客觀上導致房價的持續上漲。房價漲得越快,越有利可圖,便越有吸引力。因此,不管你以前是否是搞過房地產的,只要有資金就會紛紛殺入房地產業,導致外地、外商和行業外資金大舉進入房地產業,是否這樣?

　　尹伯成:是的。由于新增的住房需求在短期內無法滿足新增的供給,這樣一來,就產生了房地產市場的局部性過熱現象,投資規模增幅過快、圈地運動源源不斷、土地供應過量、市場結構不合理和房產價格增長過快等問題。實際上,這些問題都只不過是兩大結構性矛盾的表現形式而已。

　　記者:雖然說住房需求是房價持續上漲的重要因素之一,但一些大城市房價中所含地價比重要占到50%左右,地價上漲速度太快,也是影響房價降不下來的主要原因之一。但土地價格是由政府通過批租確定的,那么政府在房地產市場發展中應該起什么作用?

　　尹伯成:土地價格漲得越快,開發商的開發成本也就越高,房價自然也就隨之水漲船高了。這跟地方政府有關。地方政府是一屆一屆更換的,當領導的一般可以當5年或10年,但以后就不當了,為了樹立個人的政績,他們往往會在其任職時大搞城市形象工程,卻很少考慮其后任手中的土地儲備還有多少,許多地方政府之所以大興土木是一個制度性安排問題,這在國外是很少見的。大搞市政建設需要錢,錢從哪里來呢?土地批租成了地方政府獲取資金來源的重要渠道之一。市政工程建設搞好了,周邊的土地價格也上升了,地方政府又可以從這些土地批租中獲得更多的批租資金。這種短期行為的周而復始,導致土地價格的循環上升。這表明,目前我國房地產開發企業、商業銀行和地方政府之間的行為互動關系還不完全是一種市場行為。當然,目前這種情況也在逐漸改變,市政建設融資的渠道已經不完全靠批租土地了,開始向融資多元化的方向在探索。

　　記者:由于房價漲得太快,價格效應起到了調節供給價格和市場結構變化的突出作用,例如開發商不愿開發利潤率較低的經濟實用房,卻偏好于利潤率較高的中高價商品房,導致市場中的中高價住房的供應量遠遠大于中低價住房,結構性失衡矛盾也就自然產生了,這一點在央行的通知中也指出了。

　　尹伯成:這是一種市場行為。利潤率高低決定了開發商的行為。例如,國家規定經濟實用房開發的利潤率只有3%,這是指開發成本的利潤率為3%,這樣的利潤率誰愿意去做呢?事實上,3%只是成本利潤率,并不是資金利潤率。假定一個開發商自有資金3000萬,卻能融到一個億資金,資金利潤率肯定遠遠超過3%,加上國家還給予經濟實用房開發商一系列類似土地和稅收等優惠政策,但開發商對開發經濟適用房還是沒有興趣,還是要搞高價房,因為高價房利潤豐厚啊。

　　記者:所以,地價上漲太快和利益機制的雙重驅動,導致房價一直不肯降下來,前者是制度性因素在起作用,后者可以說是市場化行為在起作用。我們不能單純從住房需求巨大來合理地說明房價高企的原因。另外,從表面上看,確實存在著住房的巨大消費需求,但這種需求又是靠銀行信貸支撐的一種超前需求,這種需求本身就存在著一定的隱患,這是央行不斷發出要控制房地產信貸風險警告和出臺通知的基本原因。

　　尹伯成:實際上,通過房地產信貸手段來創造和擴大房地產需求,是國際上通行的做法,國內才剛剛起步。況且,房地產信貸這塊資產是銀行信貸資產中最好的。老百姓信貸買房,他會考慮個人的未來收入預期,他的行為總體上是很理性的,貸了款就想盡快還掉,不會壞帳,因為房子抵押在銀行里,壞帳了房子沒有了,住到哪里去?個人房產信貸提前還款率居高不下,從另一個側面也說明了住房消費信貸的風險還是比較小的,當然提前還款對銀行來講也不是一件好事。

　　記者:通過房產信貸可以支撐這一超前需求,但在這種住房的需求結構中,究竟是消費成分多還是投資成分多呢?

　　尹伯成:從實際情況看,在中低價住房中,消費成分占據了主要地位,但在高價房中投資的成分要大一些,消費的成分要小一些。為什么會這樣?有賺錢效應。2000年前股票是最賺錢的,但這幾年購房是最賺錢的。房價一路上去,租金也跟著一起攀升,自然會導致需求結構中的投資成分大幅增加。目前,房價的快速上升,確實脫離了老百姓可支配收入增長的速度。這樣,就有可能會造成住房需求的消費斷層,影響房地產市場的健康發展。

　　所以,我的觀點是,現在我們要冷靜看待房地產市場的繁榮局面,要著力解決房地產市場中出現的兩大市場結構失衡問題,以避免房地產市場由局部性過熱現象向房地產泡沫方向轉變。

　　解決中低收入者住房問題,建立住房社會保障體系

　　記者:雖然我國房地產市場發展總體上還比較健康和正常,但問題也不少,除了上面講的兩大結構性問題外,一個比較突出的問題就是老百姓買不起房子。我國居民的年收入與房價比是8到15倍左右,國外卻只有3倍到6倍左右,近幾年來房價的上升幅度大大超過了居民可支配收入增長的速度。如何解決中低收入階層的住房問題,是擺在我們面前的一大亟待解決的問題。

　　尹伯成:這個問題應該從兩個方面來分析。一方面,我們不能做這樣的機械比較。國外的收入比3到6倍可能是比較合適的,但我們是發展中國家,即使超過10倍也是可以的,因為我國經濟在快速增長。另一方面,經濟增長是一個過程,就像我們講GDP要翻一番,這是要經過若干年才能完成的目標。所以,房價上升也要跟老百姓的可支配收入增長大體相適應。當然,可以借用銀行信貸等金融杠桿進行超前消費,但也不能太脫離。我認為,這兩年房地產價格上升速度確實太快了一點,確實脫離了老百姓可支配收入的增長速度,使得不少中低收入階層買不起房子的問題變得非常突出。

　　記者:我到過北京,了解過一些情況,和上海等大城市一樣,中低收入階層確實買不起房子。整個城市在建設,拆遷量比較大,被拆遷的人大多涉及到中低收入階層,他們買房子有困難,還有其他中低收入的老百姓也存在這個問題。這樣,這個問題就不是一個純粹的經濟學問題,而是一個社會問題。這個問題該怎么解決呢?

　　尹伯成:我的看法是,雖然老百姓人均收入是有所增長的,但城市中中低收入的階層人數較多,他們買房子有困難。但是,解決中低收入階層的住房問題,不能單靠采取搞經濟實用房的辦法,這個政策的具體實施其實相當困難。什么是中低收入標準呢?很難操作。所以,除了建設經濟實用房,我還主張搞廉租房,但租給你是有條件的,可以規定一個家庭月收入達到什么標準才有資格享受。廉租房建設可以由開發商來開發,政府對開發商可進行補貼,并對租廉租房的人也要進行補貼,這樣,中低收入階層的最低住房需求就有了保障,并成為我國整個社會保障體系中的一部分。

　　記者:但是,還有一個問題,被拆遷的人該怎么辦呢?

　　尹伯成:也好解決。除了拆遷補償費用外,也可以按一定的標準申請租廉租房,這樣就可以解決中低收入階層的住房問題,這也比較好操作。

　　記者:現在的情況是,拆遷的盡管有補償,但還是買不起房子,老百姓寧愿拿房子而不是拿錢,原因就在于拿了錢買不起房子,房價漲得太快了。許多低收入的人不得不被遷到城市邊遠地帶去住,這樣又產生了一個新問題,普通的老百姓本來收入就不高,上下班路途遙遠,不僅交通費要花費得比原來多,而且時間也貼上去了。這種壓力對于中低收入階層也不小。

　　尹伯成:廉租房不一定非要建在城市邊緣地帶,中低價房也不一定都要造在邊緣地區,這樣就可以解決問題了。

　　房產市場前景廣闊,市場需求有待激發

　　記者:我國房地產市場雖然不存在多大泡沫,但問題也不少。那么,您對我國房地產市場未來發展的前景怎么看?

　　尹伯成:我曾說過一個觀點,有三股力量激發了我國房地產市場的巨大的消費需求,并決定了我國房地產市場發展會長期向好。第一,我國GDP增長速度較快,盡管基數較大,增長速度可能會有所波動,但即使6%也是高增長的,經濟增長的高速度決定了中國老百姓的可支配收入也會隨之增長；第二,中國農村的城市化,這一過程就是一個商品住宅快速發展的過程。現在,我國的城市化率只有30%多,今后我們的目標要爭取達到70%多。從這個角度分析,城市化過程激發了老百姓對商品房的現實和潛在的巨大消費需求,也預示著我國房地產市場肯定還會持續發展；第三,我們的經濟從計劃經濟向市場經濟轉變,住房過去是一個福利的東西,現在是變成一個商品的東西,需要大家花錢去購買。這一制度變遷推動了住房的商品化過程,大大刺激或擴大了大家的住房消費需求,同時也是房地產市場發展的莫大機遇。

　　記者:但是,如果這一巨大的住房消費需求離開了廣大中低收入階層,我們很難說是一個正常的現象。

　　尹伯成:這一問題已經引起了政府部門的高度注意。在通知中明確指出,今后房地產貸款將重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目。

　　記者:在結束我們的談話之前,我很想請您談一下您對上海市房地產市場目前狀況的總體評價?

　　尹伯成:我在接受香港鳳凰衛視采訪時,也曾被問到上海房地產市場是否存在著泡沫?我個人認為,上海基本上沒有泡沫,但不是絕對沒有泡沫,可能高檔商品房和寫字樓的供應量大了一點,但從總體講上海沒有泡沫,為什么這樣說呢?因為上海的特殊地位決定了它的發展跑在了全國的最前面,本地人,外地人,境外人,都有對上海商品房的巨大需求,商品房購買力非常強。所以,上海的房地產市場跟全國相比較不完全一樣,因為它的需求非常大。