編者按：央行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（121條文）出臺至今，雖然除招商銀行外，各商業銀行都未頒發執行細則，但就條文的內容各方爭論一直不斷。一種觀點肯定了該條文積極防止銀行金融險的政策取向；而另一種觀點認為，該條文會影響中國房地產業快速發展的形勢，令房地產業面臨“寒冬”。為此本報專訪了清華大學教授魏杰和華遠集團董事長任志強，他們正是持此兩種觀點的代表。

　　本報記者 黎霆 李慶華

　　就央行的“房貸新政”，經濟學家、清華大學教授魏杰近日表示，“新政”很明顯是為了積極防止金融風險的政策取向，而有多種跡象表明我國房地產的問題可能造成金融風險，所以他基本贊同這次出臺的政策。同時，魏杰對房地產業的正常發展提出了一些建議。

　　泡沫的表現

　　魏杰歸納了五個方面的現象，認為這些現象表明房地產企業的經營風險很容易會轉化為銀行的金融風險。

　　一是房地產企業資本金太低。關于房地產商的負債率有兩個公開的數字，一個說是60％，一個說是67％，反正是超過了60％。而加上個人房貸按揭，相信整個行業的負債率會超過67％，因為個人的貸款也是從銀行那里得到的債務資金。這種債務資金比例太高，一旦出現問題，房地產業的風險就會轉化為銀行的風險。雖然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。魏杰認為，所以央行這個意見是對的，看到了我們房地產企業負債率過高的問題，這個問題也是整個亞洲的教訓。

　　第二個現象是以騙貸為目的的購房假按揭已經大量地暴露。如最近審計署披露的建行在廣東的假按揭達到了10個億。魏杰說，前幾天在廣州看到當地報紙把假按揭的身份證號登了一個整版。這只是審計署公布的，其他的假按揭可能還會不斷地暴露出來。

　　第三個現象是房地產領域已經成為我國財富聚集最為迅速的領域，說明其平均利潤率已經遠遠超過其他領域，而且不斷出現大案要案。在這個情況下，央行當然要考慮金融風險問題。魏杰說，在福布斯公布的“首富”中，50％左右都是從事于地產，而且大量公司都是90年代中期辦起來的，是短時期內財富成倍增長而成。一般來說泡沫會在財富過于集中的部門出現。

　　第四個現象是現在積壓著大量的房產，空置率很高。我國二手房的價格遠遠低于一手房，這是積壓率較高造成的。積壓的房子大量的都是銀行的貸款，都將轉化為銀行的金融風險。

　　第五是有些個人無法正常履行按揭的現象已經開始出現。由于各方面的原因，個人貸款者無法繼續歸還按揭貸款，只有把房子給銀行。但如前所述，這樣看起來銀行沒有受損失，實際上卻是損失很大。

　　綜合上述現象，魏杰認為，如果這些問題不解決，房地產業自己會給自己造成一個冬天，所以這次央行的政策取向是很及時的。要防止房地產風險向金融領域轉化，央行的政策是重要屏障。

　　泡沫的成因

　　魏杰說，我國的房地產業之所以產生泡沫，一個重要的原因是房地產領域的腐敗問題。有人能以非常小的成本和腐敗的手段獲得價值非常高的產品，這就容易產生泡沫，并使泡沫轉變為金融風險。魏杰說，現在有些人往往是自己沒有錢，拿到一塊地后去銀行抵押，拿到錢以后再開發。這還算是好的，有的人是拿到錢后也不開發，錢也不知道到哪里去了。因此不徹底解決房地產領域的權錢交易問題，就很難防范泡沫產生。

　　對于怎樣防范權錢交易，魏杰說，大家一致的意見是交易要公開。開發的土地不能再審批而必須拍賣，市場經濟國家的土地也都是政府定價，但必須堅持市場化方式。從交易過程來看，應堅持五個公開：一要公開整個地產交易的過程；二要公開房地產企業的歷史經營業績；三要公開資金來源，問清楚房地產商購買這塊地的資金是自己的資本金，還是借來的資本金；四要公開房地產商的資金結構，多少是資本金，多少是負債；五是要公開付款方式，是一次性付款還是多次付款？

　　魏杰認為，公開是很重要的，任何貓膩都害怕公開，“空手道”的結果就是把整個風險都轉嫁給了銀行。

　　與此同時，還必須加快我國金融體制的改革。魏杰說，泡沫往往是和金融體制的不健全聯系在一起的。從防范泡沫來看，金融改革有兩個要點，第一是調整間接融資和直接融資的比例，因為如果直接和間接融資的比例適當，房地產的問題就不會轉化為金融風險。我們現在主要是間接融資，就是靠銀行貸款，一旦出現企業的信用風險就是銀行的金融風險。而如果是直接融資，那就算是投資失敗，也不會導致金融風險，所以應該想辦法加大直接融資的比例。魏杰說，在這里我要為房地產商講一點好話，因為在這種金融體制下他們也沒有辦法，資本金缺乏就只能向銀行貸款。直接融資比例過低，這也是整個亞洲的問題。

　　金融改革的第二個問題是四大國有商業銀行的改革。魏杰說，最近某家國有銀行出了一點事，有關方面的解釋是貸款程序是合法的，但實際上這種程序的約束力是有限的。現在的說法是行長在貸款審批時已沒有多大權力，因為貸款委員會是每人一票，但行長這一票可不是簡單的一票，行長說貸，其他委員一般不會說不貸。魏杰認為最終的約束還是要靠產權的約束，有一些股份制銀行呆壞賬比例比較低，就是因為它有最終的所有者。

　　魏杰指出，所謂泡沫并非指簡單的供大于求，而是指一個行業內存在的權錢交易和金融制度不完善。

　　應繼續啟動房地產需求

　　在防范泡沫和金融風險的同時，魏杰認為，還應繼續維護和啟動房地產需求，如果需求不拉動，就會使泡沫成為現實。

　　央行新政策取消了對購買第二套房子的貸款優惠，并規定了一些限制條件，魏杰認為有人買房子不是為了消費而是投資，這一新政策等于讓把房地產當作投資的人很難利用銀行資源了，最后將導致這部分的需求難以保持增長。魏杰認為不一定在這方面作過多的考慮，銀行貸款時只考慮購房者的信用就行了，因為投資的需求維護了房地產需求的增長。另外，現在政策上不希望再上高檔住房、別墅項目，魏杰認為既然我們已經承認了收入差別，就應該承認消費差別，不動產的消費差別應該是重要的消費差別，不讓上高檔住房等于是不承認消費差別，這對國民經濟是不會有好處的。當然，對低收入者住房需求也應該維護，比如采用經濟適用房或直接補貼的形式。

　　魏杰同時提出要推動房地產商的自我約束。房地產商應尊重市場，不能欺詐消費者，還應不斷提升企業自身的競爭力。特別是房地產企業應正確對待風險，有的公司從事這個產業已經很多年，應該說有了相當的資本積累，但拿到一塊地后往往還是要成立一家新的子公司來開發，而這個子公司的錢基本上是銀行貸款。這等于是自己的錢不動，把風險又全轉給了銀行，魏杰認為房地產企業應該勇于承擔風險。