本報記者 王小霞

　　國土資源部最近決定，按全國進一步治理整頓土地市場秩序的總體部署，將分三批，每批10個督查組，對全國31個省、區、市的土地市場秩序治理整頓進行督查指導。第一批的10個督查工作組已于6月30日開始陸續出發，范圍是天津、遼寧等10個省、市。與此同時，此前一直對此默默承受的地產商們，也紛紛站出來厲聲痛斥房地產界的土地交易黑幕。

　　土地黑幕交易猖獗

　　今典集團董事長張寶全在接受中國經濟時報采訪時說，開發一個項目其它成本是恒定的，鋼筋、水泥等費用都沒有太大變化，最有變化的就是土地的價格。以前，開發商經常通過各種關系進行土地的囤積，有關系的人能夠很輕易拿到地，拿一塊不夠再拿一塊，進行炒賣，謀取暴利，這種現象在房地產市場非常普遍。一塊地皮沒關系的人拿5億元，有關系的人拿3億元甚至2億元。這樣，沒關系人的房子賣5000元／平方米只能賺取小額利潤，而有關系人的房子賣4500元／平方米賺取的卻是超額利潤。

　　華潤置地�煴本��牴煞萦邢薰�司研究發展部經理傅強，曾在國土資源部做過土地估價師，他在接受本報記者采訪時說，北京有3000多家房地產公司，真正做項目開發的只有300多家，其它的大部分都是“地蟲子”，做倒地生意的。目前，土地價格在北京房地產項目的開發成本中占到了40％，這是一個非常高的比例。

　　作為公司土地方面的負責人，傅經理說他經常接待一些地蟲子，差不多每天有五六個，多的時候十來個，這幾年在為公司找地皮的過程中，他深刻地感受到土地市場太亂了，其原因是政府缺乏嚴格的管理制度。他說，北京城區的土地大部分都被各大開發商和一些地蟲子給瓜分了，以前的協議出讓土地制度讓地蟲子通過各種關系拿到了土地的開發權，但由于沒有實力開發就又倒賣出去。

　　房地產界一位不愿透露姓名的老總曾向媒體記者披露：“我從來就沒有從正規渠道批到過地皮。”據他講，按規定，房地產開發商具有相應資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事，地皮早就被有關系的人瓜分了。

　　“比如幾年前深圳寶安土地分局的一個負責人�熓掳l后畏罪自殺�牐�獨自一人就把城區的土地賣光了。權錢交易成了樓盤開發的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場在許多城市都存在，凡是大權在握者基本上都捏著幾張緊俏的批文，即使手頭沒有，他也會通過一些渠道弄到手。一個號稱總成本1億元人民幣的樓盤，開發商實際總成本不超過1000萬元，有背景的人連這1000萬元都可以不用出。一個開發商的實際成本主要由兩部分組成——公關費和關系費，二者缺一不可，其他成本則向銀行貸款。”該老總揭露了房地產界拿地皮的真實內幕。

　　“圈地”、“倒地”負面影響非常大

　　據華潤置地的傅經理介紹，在北京，土地的來源有工廠、舊城改造、集體土地征用為國有土地、從其他開發商手里買的二手地。由于土地市場信息的不透明與不對稱，能夠掌握這些資源的人會搶先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比較低。因為原土地方絕大部分并不是做房地產的專業人員，不清楚一塊土地的價格，同時也無法了解到土地的真實價格；另外，就是土地買賣雙方通過地下交易，中飽私囊，過分壓低土地的價格。等到“地蟲子”低價拿到這些地皮后，再高價倒賣給真正想搞開發的房地產企業，這樣導致項目開發時土地成本越來越高。

　　北京的市場很獨特、復雜，各種各樣的利益錯綜交織，倒地的現象就更加嚴重。要拿一塊地皮先找村長或者廠長、關系去談，一是浪費過多的時間，另外在談的過程中為了保證能順利拿到地，還得打點各方面的人物，這些額外的花費都是不小的數目。

　　“有時候我們公司在拿一些項目的土地時，已經是倒了兩三手之后才到我們手里，土地的價格也是層層加高，占到了項目開發成本的40％－45％，這樣開發商只有提高房子的附加值，提高房價才能保住利潤。我認為，以前我們所面臨的情況不是一家兩家大開發商所面臨的，而是房地產界的普遍現象。”這位找地皮的傅經理深有感觸地說。

　　今典集團董事長張寶全認為，現在進行的查處問題土地的作法和建立土地儲備制度對大企業有好處，有能力的企業可以隨時從土地儲備中心買地，土地市場規范化也等于是提高了行業競爭門檻，實質上帶來的是房地產業的一次洗牌。現在北京有3000多家房地產開發企業，正常的應該是一個城市有一二百家就已經夠了。試想，如果三千個項目，怎么可能有三千個很好的土地區域、三千個企業都很好呢？不同的地區、不同的人員素質、不同管理方式和建設水平，必然呈現出地產項目參差不齊，產品、成本和房價差異很大，品質差異也很大，房地產市場怎么能不亂得很？

　　華中農業大學土地管理學院袁麗麗教授表示，目前房地產界大規模無序“圈地”、“倒地”負面影響非常大，開發企業圈地黑幕多，靠“人情”、“條子”以協議出讓方式獲得土地的現象普遍，造成國有土地資產大量流失。

　　據權威人士提供的數字，目前全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5％，其他高達95％是協議出讓。國土資源部于2002年5月9日發布11號令——《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，自2002年7月1日起施行。這一規定的出臺后，不少房地產企業各顯神通，使出渾身解數，爭取能夠搭上協議拿地的末班車。

　　大規模圈地、倒地，容易造成土地后備資源的緊張。以此前圈地較熱的北京市為例，目前北京市未利用土地中可開發復墾的耕地僅有40萬畝。根據北京市總體規劃，北京市現有的可用儲備土地資源僅能滿足2010年耕地平衡的需求，2010年以后，北京市將面臨無地可開發的窘境。不僅北京市，其他城市圈地也硝煙四起，同樣也面臨著不同程度的后備土地資源短缺的問題。