有關數據表明，南京市乃至全國的二手房交易正以驚人的速度增長。僅今年一季度南京二手房交易量就已達到8000套，日均成交89套之多！而同比一手房成交僅5177套。有關人士介紹，雖然二手房價比一手房價是低了些，但畢竟是大額消費，不少買房人并不能做到一次性付款，這就需要銀行貸款的介入。隨著這一市場的逐步放大，在南京的十幾家商業銀行中，大都已開辦二手房貸款業務，并且在產品和服務上都呈現較好的發展勢頭，有些股份制商業銀行甚至欲將其發展為個貸的主營業務。而由這一巨大市場衍生出的一些中間業務，如華 夏銀行的“個人履約保函”，也成為金融產品創新的一個較成功的縮影。

　　哪些人樂辦貸款

　　民生銀行南京分行零售銀行部總經理助理王曉明介紹，下面四類人群是二手房貸款的主要群體：

　　一，購買一手房經濟實力暫時不夠的人群，主要代表如剛工作不久的年輕人、剛剛拆遷得到一部分補助的老城區居民，他們大約占到二手房貸款業務的6070%。

　　二，為子女上學購買學區房的人群，大約占到總業務的10%。但因為教育局最近出臺了對最高贊助費的限制，有些家長考慮成本不一定非要買學區房，這部分人群在“總盤子”的占比中有下降趨勢。

　　三，鐘情于某些稀缺資源房產的高端客戶。比如說一些有實力的客戶，因為早些年沒購買月牙湖旁高檔住宅，恰逢原房主轉讓或出國等機會，愿意購買。他們大約占到5%左右。

　　四，用于購買門面房或連家店。隨著城市道路的不斷拓寬，原本“縮”在馬路里面的一些舊房子開始變成臨街房，比較適于開店，有67%的顧客是出于這個因素來辦理二手房貸款。

　　鏈接二手房貸款一般流程

　　1.買賣雙方經中介（或自發）撮合達成并簽訂二手房買賣協議。（出于賣方對買方實力的擔憂，此前一般要求買方提前咨詢銀行可否貸到預期貸款額度）2.買方將首付款（不得低于總房款的20％）付給賣方，買賣雙方到房產局進行房產證過戶，因需審核此過程約耗時10天。3.新產權證和老土地證交由銀行保管，以備到房產局和國土局進行抵押設定。銀行將買方所申請貸款一次性打入賣方賬戶。4.擔保公司為買方提供“期間擔保”，時間為1－2個月。5.買方開始按月還按揭購房貸款，直至還清。6.新產權證、老土地證返還買方，買方將老土地證換新。（注：此流程由民生銀行提供，但由于該行近期正醞釀調整，有意將交易移至銀行大廳辦理，以省卻客戶奔波麻煩，并加大銀行信用介入力度，以保證二手房買賣市場的誠信經營，加之各家銀行出于業務辦理考慮，細節可能略有不同，請讀者在辦理業務時注意咨詢。）趙為　李燦　馬燕

　　看貸款人辦房產抵押

　　黃先生是江蘇廣電局的職工，他想將自己的一處房產進行抵押貸款。日前，記者在民生銀行客戶經理肖洪濤的陪同下，與黃先生一家來到了南京市房產管理交易登記中心，完成了最后的公證及保險手續。

　　交易中心里一片繁忙，黃先生一家人忙得焦頭爛額。他面前攤放了一疊合同，包括《個人授信業務審批意見書》、《個人借款合同》、《南京市房產抵押合同》等。單是《個人借款合同》就要填寫三份。只見他不停地在各種合同上簽字，記者疑惑地問道：“你能搞清這么多合同到底有什么效用嗎？”黃先生說：“抵押房子要了解的文件多，手續更是煩人。但對我們來說，選家信得過的銀行，程序全由銀行設定好，我就只管在上面簽字了。”

　　這樣完全的信任銀行，也并不是每個人都能做到。黃先生坦言：“如果是第一次作抵押，又不認識什么熟人，肯定會煩透了。”有過房產抵押經驗的黃先生，在選擇的過程中，發現了一些訣竅：有些銀行將所有的合同、材料都交給客戶自己填寫。客戶由于不清楚規定，常常會填寫錯誤，被銀行將合同又退了回去。這樣一來一往就會耽擱很多的時間。而一些做得比較好的銀行則只要求客戶將各種材料準備齊全，由信貸員代為填寫完善，最后交由客戶確認，再行簽字。黃先生在銀行的個人信貸中心做了必要的咨詢后，準備好自己的身份證、戶口本、房產證、土地證以及收入證明等材料，向銀行申請，并交由銀行審批。

　　能否得到貸款，主要取決于貸款人的抵押償還能力。經過評估，得到相關信貸負責人的批準。整個過程所需時間長短視各個銀行辦事效率而定，得到批準之后，就是一些合同簽定和手續問題了。趙為　李燦

　　提醒：

　　一位銀行客戶經理坦言，隨著二手房交易市場的紅火發展，近年來銀行已經一改以往“看不上”的態度了，不僅可辦理二手房貸款業務，還希望用銀行的信用介入市場，從而提高市場的誠信度。在傳統交易過程中，存在一個信任的問題：買方擔心貸款不成功，賣方擔心收不到房款，中介要保證能從中收到手續費。如假設一套房子40萬，買方首付了15萬，倘若對方產權證有問題房產證辦不下來，追討起來就頗為棘手，此時買方只能祈禱對方及早將15萬元如數歸還，否則打起官司一趟趟太耗精力；同時賣方也擔心過戶后產權已屬于買方，如對方故意拖欠或有困難不付尾款怎么辦？能打張欠條可何時才能落袋為安？據了解，華夏銀行已經推出“個人履約保函”，即，雙方簽訂購房合約后，買方首付（或全款）不再交給賣方或中介，而是存入華夏銀行賬戶，憑此向銀行申請保函。銀行將保函出具給賣方，承諾過戶后保證將買方所存購房款如數付給賣方。庭喜