易憲容

　　在計劃經濟體制下，中國的城市住房一直是以公房為主，住房建筑的投融資基本上是以政府計劃撥款的方式進行，住房金融市場也無從生起。1998年住房體制改革有重大歷史性突破，全面停止福利分房，實行住房貨幣化、市場化。住房金融市場在短時間內迅速崛起。1998年，商業銀行房地產開發貸款余額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長25.3%； 個人住房貸款余額1997年190億元，2002年達到8253億元，年增長一倍以上。到今年4月底，房地產貸款余額達到18357億元，占商業銀行各項貸款余額的17.6%，其中個人住房貸款余額為9246億元，占商業銀行各項貸款余額的8.9%。也就是說，近幾年來，在政策效應的拉動下，國內的住房金融市場得到了快速的發展。我們也可以看到，在國內住房金融市場迅速發展的同時，住房金融市場的弊端與風險也慢慢地表現了出來。如2002年下半年以來，部分地區出現了房地產投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結構嚴重失衡的局面。而且一些商業銀行為了搶占市場份額，出違反有關規定，放松信貸條件，助長住房投資過熱的態勢。最近中國人民銀行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)也就是在這種背景下出臺的。可以說，在市場經濟條件下，如何建立起一個適中國住房改革的住房金融體系，是中國住房金融市場能否健康發展的關鍵，也就是中國住房能否持續成為中國經濟的增長點必須不可的條件。因為在市場經濟中，住房作為一種特殊的商品，它不僅是人們生活必不可少的，而且其使用年限極長，相對價值也高，一般人難以一次性付款購買。這樣，要把住房這種特殊商品市場化，建立一種長期分攤成本機制也就十分必要了。只有這樣才能把市場潛在的需求轉化為現實的有效需求，保持市場持續發展。也就是說，住房投資的一級市場的建立，還是住房轉讓二級市場的建立都需要有一個相應的住房金融體系。這也是世界上許多國家行之有效的解決居民住房的好方法。因為這樣既能使購房者支付較少的房款而得以提前擁有自己住房，又能使開發商迅速地回籠資金，也能使銀行獲得資金運作安全性的利息收入，即各方當事人都可以從中受益。在發達的市場經濟中，住房金融都是十分發達與完善。例如，美國住房金融業就發展得比較好。長期以來美國政府就認同“有恒產者始有恒心”的看法，認為提高個人的自有住房比例，落實“住者有其屋”政策，可使社會較為穩定，有利于社會財富公平分配。因此，早在1931年胡佛總統建立了聯邦住宅借貸銀行系統，1933年羅斯福總統在這個銀行系統下建立了住宅借貸公司，1934年就頌布了《國家住宅法》，并根據其法律由政策設立幾重要住宅融資機構，發行債券取得長期資金，然后轉交給金融機構辦理購房貸款。1968年和1970年分別建立了政府全國抵押貸款協會和聯邦住宅借貸抵押公司。在這一系列的法律安排下，美國的住房金融得到了迅速的發展。就美國人的住房貸款為例，1950年時美國的住房貸款余額730億美元，猛增到2002年底6萬多億美元，增長了90倍。而住房金融市場的迅速發展，不僅讓大多數美國民眾有了自己的住房，更重要的是提高美國民眾的消費傾向。面對著撲面而來的國內住房金融市場，是任其瘋然而長呢？還是必須有意識促使它健康成長呢？如果國內住房金融市場從一開始就是一個自然發展的過程，那么順其自然是市場秩序生成的最好條件，如國內的農貿市場的發展、家電市場的形成都是一個自然發展之過程。但是國內的住房金融市場則不然，它完全是政府管制下的結果。無論是住房金融市場規則的制定、市場主體的厘定與生成、金融產品的確立等哪一點沒有政府對住房金融市場管制的倩影。加上金融市場的特殊性，政府對住房金融市場的主導也是題中之義了。可以說，目前《通知》之出臺，也是政府希望促進國內住房金融市場健康發展的一個重要舉措。央行的《通知》出臺，立即在全國產生的巨大的反響，特別是房地產業反響強烈。有人比喻是“上海生病，全國吃藥”。現在我們要問題的是，《通知》的近期出臺是否必要？它國內房地產業會導致什么影響？特別是對國內房地產金融市場發展是產生什么影響？首先我要問題的是國內房地產是否出現了泡沫？這些泡沫是什么因素造成的，它的破滅將會對國內經濟造成什么影響？可以說，還是從去年7月起，我就撰文指出，中國的房地產泡沫早起出現，如果不對它十分警惕，一旦泡沫破滅，其對國內經濟打擊是非同小可的。因為，從目前國內房地產業發展的情況來看，基本上是國有銀行支持下迅速膨脹起來的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外,至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中61%的資金是來自于銀行。從此也可以看到，一旦支持房地產開發的資金鏈條斷裂，它對銀行造成的風險，對國內金融系統以至整個經濟體系打擊非同小可。上個世紀末，日本的房地產泡沫破滅，使得日本商業銀行遲遲無法走出巨大呆賬的危機，也使得日本經濟的復蘇遙遙無期。香港的情況也是如此，從1997年房地產泡沫破滅以來，香港的住房價格下降近70%，而住房價格的下降，不僅使得房地產業及上下游產業輸得忍不慘睹，而且使香港的金融業受到打擊也不小。可以說，目前香港經濟遲遲不能夠復蘇，與香港房地產泡沫破滅分不開的。因為，最近上海周正毅事件暴發，央行能夠出臺《通知》，應該是對國內房地產泡沫的一種警覺。否則，中國若踏上日本之路，要走出房地產泡沫的泥淖是不會容易的。有人認為，央行政策對房地產業的影響比非典還嚴重。因為，該《通知》從土地儲備、建筑施工墊資、預售款三個環節切斷了房地產業的生產鏈條。當然，從商家的本身來說，他們是不愿銀行這樣做的。因為，從國有銀行獲得貸款不僅成本低，而且賴債文化的盛行也為這些企業同為一丘之貉。用國有銀行的錢賺錢，賺了是自己，虧了是國家，何樂而不為？更何況房地產一直是政府管制下的高贏利行業，一旦利用國家的資源為單位或個人攫取社會財富的路被切斷，該行業表示對《通知》出臺不滿也就十分正常了。但是央行不這樣做，房地產企業把風險轉稼給銀行，最后承擔風險的則是整個社會。因此，〈通知〉的出臺把房地產泡沫的風險防范為未然應該是明智之舉。同時，政府以〈通知〉的新規定來調整國內住房的結構，也是一件好的事情。目前，商家為了企業利潤最大化，讓其產品在大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等為少數人服務方面發展。如果在一個競爭性的市場體系下，商家這樣做也不沒有什么不可。中國的房地產市場不是一個完全競爭的市場，它是政府管制下的市場。在這個市場中，由于政府管制，企業獲得的利潤多以是政府管制下的租。政府通過新的規則對這些租重新分配也是自然的。因此，通過新規則讓企業的產品結構來滿足廣大民眾的需求，既是市場的要求也是社會的需要。這也是房地產業企業健康發展的重要方面。總之，國內房地產金融市場的健康發展在于確立其市場秩序的法律法規，在于為其市場的開放性與金融產品的增加，在于其微觀主體的活力與健康，在于銀行、企業、及個人如何在好的游戲規則下運作。