易憲容

　　《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡稱121號文件)出臺，盡管銀行與消費者這邊靜悄悄，但對房地產(chǎn)業(yè)來則是一片嘩然。房地產(chǎn)業(yè)界立即通過電視、報紙等媒體用激烈言辭表達了自己的意見，如有人驚呼，"房地產(chǎn)的冬天來了"，也有人認(rèn)為，121號文的一紙令下，"使得房地產(chǎn)企業(yè)突遭最冷峻的信貸嚴(yán)寒"等等。反映之強烈，是人們始料不 及的，個中的道理人們心知肚明，不過，也不可否認(rèn)，121號文件的出臺對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊與影響肯定也是巨大的。因為，任何一種政策的出臺，都是利益關(guān)系的調(diào)整與重新分配，當(dāng)某些人的利益受損時，他們總是會出來表達意見。但其表達意見是否在理，并不在于其作出反映強烈程度，因為這僅表示了其話語權(quán)的大小。可以說，121號文件的出臺，房地產(chǎn)業(yè)對此反映十分強烈，并不說明其利益受損之程度大小，而是表明房地產(chǎn)業(yè)者能夠利用所掌握的話語權(quán)向社會挑戰(zhàn)的程度。

　　道理很簡單，從福布斯全球富豪榜來看，500名富豪中只有6%來自房地產(chǎn)業(yè)，而2002年度中國大陸100名富豪中則有40%的人與房地產(chǎn)有關(guān)。也就是說，通過房地產(chǎn)業(yè)，社會大量的財富轉(zhuǎn)移到富豪手中。那么，我們要問的是，在市場體制下，如此暴利之行業(yè)為什么其他人不蜂擁而入，而是僅看著先入者掙錢？問題在于房地產(chǎn)業(yè)一直是政府管制下的行業(yè)，無論是廉價土地的獲得還是低成本銀行貸款的融集，都是政府管制下的結(jié)果。而這些離開了權(quán)力的運作一定會寸步難行。在政府管制下，先進入該行業(yè)者獲得暴利時，沒有哪家企業(yè)想過會因為獲暴利而向政府或社會貢獻點什么(比如多納稅或做些公益事業(yè))，反之，還會以為獲得這種暴利是心安理得。但是，當(dāng)政府以政策的方式來調(diào)整該行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)時，這些人則利用掌握話語權(quán)的優(yōu)勢，大呼小叫，對此于情于理都說不過去。

　　不僅于此，121號文件的出臺，還有其深刻的經(jīng)濟背景，即國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。如2002年下半年以來，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面。而且一些商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，助長住房投資過熱。如果對它不十分警惕，一旦泡沫破滅，其對國內(nèi)經(jīng)濟打擊是非同小可的。

　　因為，從目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況來看，基本上是國有銀行支持下迅速膨脹起來的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外,至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中61%的資金是來自于銀行。一旦支持房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條斷裂，它對銀行造成的風(fēng)險，對國內(nèi)金融系統(tǒng)以至整個經(jīng)濟體系是會十分嚴(yán)重。上個世紀(jì)末，日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，使得日本商業(yè)銀行遲遲無法走出巨大呆賬的危機，也使得日本經(jīng)濟的復(fù)蘇遙遙無期。香港的情況也是如此，97年以來香港房價下降67%。這就是說，出臺121文件，應(yīng)該是對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的一種警覺，否則，中國若踏上日本與香港之路，要走出房地產(chǎn)泡沫泥淖是不會容易的。

　　當(dāng)然，整頓國內(nèi)房地產(chǎn)市場秩序，擠掉其泡沫，就得從源頭上入手。一就是切斷廉價土地的暗箱操作，在這方面，去年國土資源部公布并已開始實施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)規(guī)定》有相關(guān)的制度安排，同時，121文件對土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款的規(guī)定，有利于減少用銀行資金來圈占土地。二是不要讓暴利者輕易地獲得國有銀行低成本的資金。地產(chǎn)商獲得暴利另一關(guān)鍵就是利用銀行低成本的資金以小博大。比如，地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，就以土地作抵押到銀行申請貸款，而建筑企業(yè)則帶資金入場進行項目建設(shè)(因為建筑業(yè)是一個完全競爭性行業(yè))，開發(fā)商向社會公眾預(yù)售期房，回籠資金進行滾動開發(fā)。這樣，開發(fā)商只要有很少資金就可以開發(fā)一個總投資規(guī)模巨大的項目。比如，一個總規(guī)模投資上十億的房地產(chǎn)項目，只要有幾千萬資金就可啟動。而121文件對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款和流動資金貸款的明確限定、對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途的規(guī)范、對個人住房貸款及商業(yè)用房貸款的管理等，在資金源頭上全面規(guī)范了房地產(chǎn)信貸的投放，使得開發(fā)商以往的那種"以小博大"甚至"空手套白狼"的非法經(jīng)營基本上行不通。

　　可以說，121文件的出臺，并非政府要整垮房地產(chǎn)業(yè)，而是房地產(chǎn)業(yè)作為目前國家經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，如何保證它能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。如果讓房地產(chǎn)業(yè)泡沫化，最后受到傷害的不僅是整個社會，房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振同樣也不可避免，看看現(xiàn)在香港房地產(chǎn)業(yè)的情況就是如此。從1997年到現(xiàn)在已經(jīng)跌了近70%，但仍然沒有見底。而香港房地產(chǎn)的下跌，嚴(yán)重危害了該地經(jīng)濟。

　　既然要對房地產(chǎn)業(yè)無序的狀態(tài)進行整頓，那么121文件的實施，一些不按規(guī)則經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)會遭受到嚴(yán)重的打擊，甚至于使這些企業(yè)的資金鏈斷裂、不少房地產(chǎn)項目的停建或緩建、一些企業(yè)的破產(chǎn)與倒閉，即房地產(chǎn)市場要付出很大的成本，但是這不僅可能擠掉一些房地產(chǎn)的泡沫，而且有利整頓房地產(chǎn)市場的秩序，讓它步上健康發(fā)展之軌道。正是這意義上說，121文件的實施將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊，那些資質(zhì)差，特別是那些"空手套白狼"房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)資金鏈的斷裂。有人預(yù)計經(jīng)過這次沖擊國內(nèi)2萬多家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場競爭大部分會淘汰出局，能夠生存下來會不下200百家。如香港，大的房地產(chǎn)商不會有多少家。這些企業(yè)基本上支撐著香港整個房地產(chǎn)市場，從而也會改變目前千軍萬馬混戰(zhàn)房地產(chǎn)市場的局面。

　　其次，由上面討論可以看到，國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展基本上依靠國有銀行的資金促成了，如果沒有國有銀行低成本的資金，房地產(chǎn)市場要這樣飛速的發(fā)展是不可能的。但是到目前為止，國有商業(yè)銀行仍然壟斷著主要的金融資源，國有銀行的高層主管仍然行政化并受政府政策所左右，加上利率仍然沒有市場化而銀行不可能形成風(fēng)險定價機制，使得種種融資渠道仍然受到層層政府管制，黑箱操作嚴(yán)重，權(quán)錢交易不絕。而121號文件的發(fā)布，既是整頓國有銀行內(nèi)控機制、減少錢權(quán)交易、調(diào)整銀企關(guān)系的契機，也是為各銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新、金融市場拓展提供了機會。因為，在未來一個很長的時間，對房地產(chǎn)的貸款，仍然是銀行業(yè)競爭最為激烈市場，而對該市場某些限制，一方面會促使銀行加強對貸款的風(fēng)險管理，房地產(chǎn)企業(yè)想越過規(guī)則尋求貸款會面臨著困難；另一方面加劇對那些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，迫使開發(fā)新的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品。如民生銀行推出的"不指不指定樓盤按揭貸款"、房屋超市等。可見，121號文件的出臺對銀行業(yè)的影響會波及房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的調(diào)整。

　　還有，121號文件的新規(guī)定也會促進國內(nèi)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整。目前，房地產(chǎn)商家為了企業(yè)利潤最大化，讓其產(chǎn)品在大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等為少數(shù)人服務(wù)方面發(fā)展。121號文件對這些住房產(chǎn)品的適當(dāng)限制，也就是向房地產(chǎn)市場傳達了一個明確的信號：政府將通過金融政策導(dǎo)向，力促房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，鼓勵開發(fā)適應(yīng)中低層民眾購買的住宅項目。其實，在一個競爭性的市場體系下，目前商家這樣做也不是不可的，利潤最大化是企業(yè)的要義。但是，中國的房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭的市場，它是政府管制下的市場。在這個市場中，由于政府管制，企業(yè)獲得的利潤(特別是暴利)多以是政府管制下的租，而不是市場的平均利潤。因此，政府通過新的規(guī)則對這些租重新分配也是自然的。特別是，無論發(fā)展中國家，還是發(fā)達國家，對中低層民眾住房補助一直是政府應(yīng)該承擔(dān)之責(zé)任(如香港的公屋)。121號文件以新規(guī)則的方式要求房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)滿足廣大民眾的需求，這應(yīng)該是情理之中的事情。有人把這種以新規(guī)則促進房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為"仇富行為"，實在是"只許周官放火，不許百姓點燈"，毫無道理。實際上這種住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整既是市場的要求也是房地產(chǎn)企業(yè)的需要。面對市場才是，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該向市場提供什么樣的產(chǎn)品。

　　最后，目前房地產(chǎn)業(yè)為什么融資渠道僅集中在銀行，并由此導(dǎo)致了一系列問題？這可能與中國的金融市場開放度不高有關(guān)。有人舉例，美國的房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資的比重有多高，而中國的房地產(chǎn)業(yè)的股權(quán)融資比重是如何低，因此提高國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資比例勢在必行。其實，這樣的看法似是而非。因為，一家企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)如何完全是由企業(yè)的財務(wù)狀況、融資成本等方面的約束條件決定的，如何根據(jù)企業(yè)本身的條件作出好的選擇。但是，由于國內(nèi)金融市場的開放度低、金融瓶頸嚴(yán)重，使得企業(yè)融資沒有選擇之余地，也就無法比較出融資成本的高低。121號文件對一些融資條件與方式的限制，迫使一些房地產(chǎn)企業(yè)為了生存，必然另辟融資途徑與市場。在這樣的情況下，新的融資工具與融資市場也會慢慢地在這夾縫生發(fā)。

　　總之，這次的房貸新政策，由于基本上涉及到房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)最敏感問題。它的出臺將對中國的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會產(chǎn)生巨大的沖擊，面對這些影響與沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)不是如何來指責(zé)這些政策不合理，而是應(yīng)該根據(jù)新的規(guī)則如何來調(diào)整企業(yè)的行為方式。正是這意義上說，房貸新政對相關(guān)的影響與沖擊是巨大的。