北京報道有人說，6月13日頒布的“121文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，在地產界引起的沖擊波甚至“猛于”SARS。如今，該政策引發的輿論仍然此消彼漲，尤其傳聞中會率先試點的上海靜默無聲更加劇了人們的猜測。近日，有消息靈通人士透露，房地產主管政府部門會同其他政府相關職能部門正在廣泛聽取業界人士反映，一個對121文件中部分條款進行了較大變動、較具操作性的行業指導性文件正在會簽，可望于近日出臺。其中，對高檔住宅開發貸款和購買二手房的按揭貸款的規定變動最大�！叭绻�不是有開發商 代表參與意見，政策修訂的幾率就不大了”，一位知情人士反映。

　　截流不開源影響的將是一整條生物鏈

　　一位頭腦敏銳的開發商指出：在房地產這個業態上，其實是商業銀行、建筑商、開發商、消費者同此一條船。盡管房貸新政出臺，反應最激烈的是開發商，其實最著急的是建筑商。建筑商墊資在房地產開發中是極為普遍的現象。換言之，占相當比例的開發資金是通過建筑商從銀行貸款來的。如今，卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。與建筑商同樣急火攻心的還有各地方商業銀行，囤積了大量的款項貸不出去，業務周轉不起來，銀行的日子也不好過；另外，已放貸的一些房地產開發企業如果無法續貸最后工程下馬，意味著銀行又要增加爛賬。作為開發業務主體的開發企業，失去建筑商和銀行的支持，自然會陷入癱瘓狀態。

　　房地產=半個資本業拓寬融資渠道勢在必行

　　清華大學EMBA主辦的最近一期“房地產沙龍”的主持人、當代投資集團副總裁周學軍打了個生動的比喻，他說：“火箭要想脫離地心對他的吸引力必須得有強有力的助動器，那么房地產的發展也需要助動器，金融應該是推動房地產業騰飛的一股重要力量”。

　　我們知道，當前中國房地產金融的主要方式都是銀行貸款，所以風險全部都集中在銀行，在這種情況下，央行出臺121文件，主要目的可能有二：一個是控制、收緊房地產信貸；另一個是開始區別不同房地產的風險。顯然，這是個信號。一些房地產企業、項目在121文件出臺以后，取得貸款比較困難，在這種情況下，有沒有其他的金融手段？

　　就此，華遠總裁任志強在清華大學EMBA“房地產沙龍”發表演講時，毫不客氣地指出：“從嚴格意義上來講，中國沒有房地產金融。在缺乏除銀行信貸之外的更多金融工具的現有條件下，房地產企業必須探尋其他可能的融資方式”。在業界以善于鉆研著稱的任志強在比較了公開發行、股權私募的利弊后做出判斷，利用綜合銷售結構通過債權證券化來出售房地產較為可行。盡管債權證券化操作復雜，并面臨相關的管理和控制，但對房地產商而言，因可保留特殊目的公司一定比例的股權，所以，能與投資者的經濟利益保持一致，并提供額外的管理和控制權。

　　另外一個呼聲較高的融資渠道是“信托計劃”。北京東方賽睿投資顧問有限公司總經理陳建明介紹，房地產投資信托是美國房地產業的驅動力，目前總規模達2500億美元。依托房地產投資信托，美國的房地產業，包括對長期資金有更多需求的商業房地產業都取得了長期、持續、穩定的發展�，F在，在美國操作的房地產投資信托(REITs)大約有300家，約200家在股票市場上交易。其中，紐約證券交易所有155家，北美證券交易所有30家，納斯達克股票交易市場有13家，其他近百家不在股票市場上交易。明確地講，支撐美國房地產業發展的資金主要來自投資信托，而不是銀行類金融機構。一方面，有效降低了金融風險，另一方面，鑒于這些房地產投資信托規模龐大，資本市場為其提供了充足的資金支持，其競爭表現為強者之間高端、高技術水平、高服務質量的競爭，所以房地產投資信托或其他股權投資類型的資金無論對國家的金融安全，還是對行業自身的發展，以及消費者得到的消費保證，都是極為有利的。但住宅產業商會香港分會會長高廣垣對此項業務也提出異議：“我覺著國內信托公司在實施每一個項目、每一個發展的信托計劃時沒有真正關注風險方面的問題，而是較為注意發行這個信托計劃能賺到多少錢、提供多少擔保、收到多少管理費，所以我覺著這在將來也會出問題”。

　　高廣垣先生指出，在中國房地產金融可分為兩塊，第一塊是資產證券化，資產證券化包括股權證券化，即房地產信托投資基金(REIT)和貸款資產的證券化(MBS)；第二塊是產業基金，從性質上說是投資在房地產行業的產業基金。高先生透露，產業基金法正在進行研究，今年內出來的可能性很大，出來以后會對房地產發展帶來很大的好處，基金最初可能會受到一定的限制，比如說只能讓一些機構投資者來投資。

　　出路：走企業資本和金融資本相結合的道路

　　當代投資集團董事長張雷認為，中國經濟一定也必將融入到世界經濟的發展當中。世界經濟的發展正在呈現如下趨勢：首先是私人資本向社會資本發展，實務資本向虛擬資本發展，物質資本向人力資本發展。張雷分析，房地產企業過去主要是依靠銀行來吃飯的。中國的房地產企業能夠評上3A級的也就是真正具有資本實力的大約占到總

　　數的不足1%。張雷算了一筆賬：預售收入和按揭收入大約占一個房地產企業收入的40%左右，這40%直接來源于銀行，還有一部分貸資是讓施工單位幫助貸的，也靠銀行。甚至連一些企業的所謂“自有資金”很多也是依靠銀行的支持。張雷說：“銀行永遠給你辦喜事不給你辦喪事，當一個社會發生動蕩或者你企業發生波動時，銀行就會釜底抽薪，所以中國的房地產企業要走企業資本和金融資本結合的道路。值得慶幸的是，包括中國信托業在內的金融業經過8年的整頓，現正在迅速發展。而且2002年中國全部的信托業對產業的投資大約150億元，這150億元中的80%資金信托計劃都投資在房地產。那么房地產和金融，有錢的你一定和金融資本結合起來，金融資本不一定喜歡房地產。

　　致命問題：中國的房地產業尚需增加智慧

　　在業界以思想敏銳著稱的中體奧林匹克花園管理有限公司總裁郭鈞先生評價：“今天中國的房地產的智慧還不足夠大，我們的政府管理者、投資者，包括我們職業經理，包括消費者，并不真正了解和掌握房地產市場的規律�！�

　　郭鈞舉了幾個例子說明中國的房地產如何缺乏智慧。第一個例子，在當今時代，房地產已經是關系到國計民生的一個產業或一個生意，它要比任何一個生意更加緊密的和消費者的利益聯系在一起。在這個時候，它已經不是一個單純的經濟行為，其實是個社會變遷的行為。但我們中國城市化很重，產業化很重，發展思路非常混亂。第二個例子，四大國有銀行搞出了四大國有資產管理公司，據說百分之八十或者相當高比例的資產都是土地和房屋。郭鈞分析指出，這里面會有些其他的問題，可能做這些房屋和土地的本來就沒想做好生意，有些其他的交易或非法的東西在里面。但是，我們也應該承認大多數問題還是因為我們不了解房地產，我們缺乏這個行業的足夠的經營管理的水準，所以就造成現在這樣一個局面。

　　郭鈞分析，121號文件顯然是由兩個邏輯來支撐的，一個邏輯就是房地產本身是個高風險的行業，尤其是高檔的房子，它認為風險很高，這種邏輯無可厚非。第二個邏輯就是金融資源。因為房地產是一個關系國計民生的事業，尤其是關系到老百姓改善居住條件、衣食住行的一個行業，那么我們的金融資源要傾斜到消費者身上去，郭鈞認為這個邏輯也是對的，也同樣無可厚非�！拔也⒉皇窃谶@里說這個文件非常好，但是我們看到把這兩個邏輯加在一起，我認為是有問題的。如果我們只從商業的角度判斷，那么你把這個商業風險的判斷交給商業銀行去選擇，因為我可以在每一個項目上做每一個風險的判斷，那么今天這樣做是家長式的。如果你要做支持一般的消費者，我覺得我們可以用政策性的方法，動一些福利的基金或者其他的東西。你很難說低收入的按揭貸款是不是就有風險，這是另外一個問題。所以我覺得在這個時候，這些都說明我們今天還是要更多的增加中國房地產的質量，增加我們對房地產這個行業的了解�！惫�補充道。