地產(chǎn)公司買殼上市，上市公司投懷地產(chǎn)

　　文/本刊記者 楊鵬

　　2002年是房地產(chǎn)企業(yè)競相上市的一年，急于找錢的房地產(chǎn)公司一舉買下24只殼。而從1997年至2001年的5年間，房地產(chǎn)上市公司買殼案例總共才25起。

　　買殼！買殼！買殼！

　　北京房地產(chǎn)這幾年一向火爆，申奧成功那會兒，更是不得了。在“樓市再火八年！”的誘人前景之下，僅在2002年7月一個月內(nèi)，就有萬里電池、湖北金環(huán)、福建三農(nóng)三只殼資源被北京房地產(chǎn)公司收入囊中。其實在繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼之后，買殼上市，早就成了京城地產(chǎn)新銳快速擴張的必由之路。

　　而在上海，面對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的擠迫和“世博”大餅的誘惑，滬上一些鋼鐵上市公司紛紛改旗易幟，其中不少企業(yè)使出乾坤大挪移，通過資產(chǎn)重組向房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。例如上海港機投奔上海十大民營品牌之一的興盛集團(tuán)之后，今年將順利實現(xiàn)主業(yè)大換血，成為徹頭徹尾的房地產(chǎn)企業(yè)。陜軍地產(chǎn)主力西安高新，以10億天價入主滬昌特鋼，其醉翁之意自然是為“世博”圈地。上實集團(tuán)收購浦東不銹，也是借“世博”東風(fēng)，將其改造為上實系房地產(chǎn)業(yè)旗艦。

　　在浙江，民企買殼熱情高漲，兩年來至少買了9只殼，其中借殼ST川儀和ST恒泰的華立集團(tuán)、收購ST瓊海德的耀江實業(yè)、控股四維瓷業(yè)的偉星集團(tuán)、控股寶華實業(yè)的美都股份等無一不是浙江房地產(chǎn)業(yè)的“大鱷”。

　　至于民企實力雄厚的廣東，在近日來的8起借殼上市案例中，民營房地產(chǎn)企業(yè)更是占據(jù)了5席之多，分別是：奧園集團(tuán)收購誠成文化，天倫集團(tuán)受讓龍發(fā)股份，新時代地產(chǎn)托管ST高斯達(dá)、恒大集團(tuán)入主瓊能源和海印集團(tuán)控股茂化永業(yè)。

　　申奧申博成功，房改日漸深入，GDP年年穩(wěn)增，房地產(chǎn)行業(yè)在諸多利好因素的刺激下，發(fā)展之勢如火箭上天，讓民企老板們眼熱心跳。香港股市的殼資源，在內(nèi)地民企追捧之下，已經(jīng)上漲到5000萬至7000萬港元。房地產(chǎn)公司不惜血本，爭相偷渡資本市場，一方面固然是因為行情大好，時不我待；另一方面，也實在是因為求錢不易，銀行貸款越收越緊，首發(fā)上市難上加難，對于手中儲備著大量土地的開發(fā)商來說，資金鏈的斷裂無異于身首異處，尋求新的資金支持自然迫在眉睫。不得已，只好繞過一般上市程序，通過買殼方式搶登資本快車，以節(jié)約寶貴時間。

　　曾幾何時，我國房地產(chǎn)行業(yè)，是不允許私人和民企染指的。1990年后，國有土地使用權(quán)有償出讓等相關(guān)政策出臺，行業(yè)資源對全體資本對象開放，民營資本才得以充分進(jìn)入這一領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)遂逐步成為全國范圍內(nèi)民營資本最為集中的產(chǎn)業(yè)。這兩年，隨著國有企業(yè)從一些競爭性行業(yè)退出，在全國近3萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，民營企業(yè)已占據(jù)過半江山。民營房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛崛起，是近幾年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的最主要特征之一。

　　火熱行情激發(fā)的動力，銀行緊縮信貸的壓力，加上幾年來超常規(guī)發(fā)展積累起來的實力，以及IPO的阻力，使得民營房地產(chǎn)企業(yè)的上市欲望比哪個行業(yè)都急迫，買殼之風(fēng)由是熱浪逼人。

　　近年來，除了民營房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起外，地產(chǎn)業(yè)的美麗風(fēng)情也讓非地產(chǎn)上市公司為之傾倒。僅在2001年，就有100多家上市公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。截至目前，滬深兩市有房地產(chǎn)概念的上市公司已近350家，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的約70家。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。畢竟，用兩年的時間，就能以項目總投資30%的資金撬動總銷售額18%的凈利潤，這樣的資本回報率，誰能不動心？而這還只是行業(yè)平均水平。另一方面，盡管是制造財富英雄的加工廠，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻卻不算高，照目前的專業(yè)化分工水平，設(shè)計有設(shè)計公司，建筑有建筑公司，只要有錢，就可以放心當(dāng)老板。

　　都是買殼惹的禍

　　然而難就難在錢上，資金鏈?zhǔn)撬�有房地產(chǎn)公司的命門。買殼上市形成的巨額資金缺口，往往會掘下民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上的陷阱。而房地產(chǎn)企業(yè)“買地—建房—銷售”的戰(zhàn)線又過長，多個領(lǐng)域較大的前期投入增加了財務(wù)隱患。為搶吃上海360萬平方米地皮，盤子已經(jīng)不小的周正毅不惜涉嫌賄賂貸款，假道中銀香港接連收購兩家香港上市公司，一心逐利卻不顧財務(wù)穩(wěn)健，終于繃斷了金鎖鏈。上海首富的麻煩，與他去年失去理智的買殼之舉，脫不了干系。

　　農(nóng)凱的問題只是特例，目前已成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主導(dǎo)力量的民營企業(yè)，大部分資質(zhì)良好。私營企業(yè)貸款難是普遍現(xiàn)象，加上遇到過幾次國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，銀行收縮信貸的風(fēng)波，許多私營企業(yè)多年來已形成不依賴貸款的運營模式。其中飼料業(yè)的新希望、上海的仲盛，都是這方面的典型。新希望穩(wěn)健的財務(wù)風(fēng)格，是它在亞洲金融風(fēng)暴中擊敗強大競爭對手“正大”的關(guān)鍵因素。

　　周正毅案東窗事發(fā)后，金融部門和民營企業(yè)承受著比較大的心理壓力。面對四大國有銀行聯(lián)手收縮仲盛信貸的傳言，以及20多家媒體的反復(fù)追問，一慣低調(diào)行事的仲盛老總?cè)~立培不得不一再出面澄清事實。仲盛方面有關(guān)人士表示，作為一家民營企業(yè)，仲盛在融資方面確實存在一定的困難，以及較國有企業(yè)大得多的風(fēng)險，但仲盛集團(tuán)素來只是扎扎實實做實體，開發(fā)投資以自籌資金為主，財務(wù)安排一直比較穩(wěn)健，目前集團(tuán)貸款額度并不高，僅僅名都城二期14萬平方米的一塊地就足夠還清仲盛的所有銀行貸款。仲盛在銀行的貸款都有房產(chǎn)證等作貸款抵押，其銀行貸款僅占到抵押資產(chǎn)的50～70%，對銀行來說，并不存在太多信貸風(fēng)險。

　　而在房地產(chǎn)熱潮的背后，滬深兩市房地產(chǎn)板塊的整體效益卻不盡人意，其經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)連續(xù)兩年較大幅度下滑。當(dāng)然，下滑原因之一，其實是民營房地產(chǎn)公司的崛起，蠶食了國有和集體成分為主的上市公司的市場份額。但已經(jīng)上市的幾家民營企業(yè)居然也表現(xiàn)不佳。綜觀滬深港三地民營房地產(chǎn)上市公司去年的經(jīng)營態(tài)勢，業(yè)績驕人的多為在港上市的品牌企業(yè)，當(dāng)然，不包括周正毅旗下的上海商貿(mào)和上海地產(chǎn)。去年滬深兩市的民營房地產(chǎn)公司多半業(yè)績平平，甚至問題成堆，較IT、醫(yī)藥、紡織等其他板塊的民營企業(yè)遜色不少。

　　盡管如此，投資房地產(chǎn)卻也不見得就是個美麗的錯誤。畢竟還有合生和百仕達(dá)這些為民企指引方向的行業(yè)楷模。業(yè)內(nèi)巨頭合生創(chuàng)展去年業(yè)績突破30億，而今年，憑借合生在廣州的根據(jù)地，以及旗下珠江地產(chǎn)在京城拿下的城池，朱孟依給自己定下了50億營收的宏偉藍(lán)圖，比萬科去年的營收多出5個億。

　　房地產(chǎn)業(yè)是近幾年來發(fā)展最為兇猛的行業(yè)。統(tǒng)計資料顯示，自1998年起，中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入新一輪以內(nèi)需為主要特征的快速增長期。從1997年到2001年，商品房銷售額增長率都高于房地產(chǎn)投資增長率，呈現(xiàn)出迥異于前些年的需求拉動型良好態(tài)勢。

　　雖說房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)5年大漲，使得商品房空置面積猛增到1.3億平方米，樓市泡沫的說法一時風(fēng)行，但據(jù)專家分析，由于銷售面積的同比增長，目前的空置商品房多為1年內(nèi)待售房，屬合理庫存，實際積壓面積應(yīng)在5000萬平米以下。專家指出，我國城市化水平還比較低，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�還很大，眼下房地產(chǎn)業(yè)的問題主要在于結(jié)構(gòu)性矛盾突出，即高檔商品房開發(fā)存在局部過剩現(xiàn)象，但行業(yè)發(fā)展的基本面是好的。而北大經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基更是提醒人們，別輕言房地產(chǎn)市場泡沫，以免貽誤了大好時機。

　　央行抽薪降溫

　　我國房地產(chǎn)業(yè)的9000多億貸款中，80%是最近這兩年貸出去的。近日，央行表示，為規(guī)避可能的房貸風(fēng)險，央行要求提高個人二次購房貸款門檻，并進(jìn)一步制約房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行的金融活動。房地產(chǎn)企業(yè)貸款所得的流動資金，將不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。另外，還規(guī)定只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放貸款。

　　專家認(rèn)為，央行對個人貸款的調(diào)整可以減少房地產(chǎn)投機，有利于調(diào)整房地產(chǎn)信貸高速增長過程中的結(jié)構(gòu)性失衡問題。但開發(fā)商的融資難度顯然將大大增加，有可能使正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)得不到足夠資金。而地產(chǎn)界有關(guān)人士則斷言，央行這一政策等于是釜底抽薪，實際上切斷了房地產(chǎn)市場資金的來源和渠道。中國房地產(chǎn)企業(yè)多半沒有資本市場上的直接融資渠道。新政策出臺后，恐怕有50%以上的企業(yè)會垮臺，70%以上項目可能無法繼續(xù)。

　　部分民營房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比較低，什么錢都從銀行里來。今后這種“空手套白狼”的現(xiàn)象，將是央行新規(guī)定瞄準(zhǔn)的重點。總體來說，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了一個很好的發(fā)展，央行推出此政策，并不意味著房地產(chǎn)貸款的緊縮，而是要約束一下，使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展得更加穩(wěn)健。