文/張銳

　　與中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制幾乎同時(shí)橫空出世但又極度欠缺成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不止一次地招徠了社會(huì)輿論的質(zhì)疑和詬病，特別是面對(duì)著2003年盛夏地產(chǎn)大王們紛紛落馬的丑聞，人們向這一敏感地帶所投去的猜測(cè)和責(zé)問更是超乎尋常。不過，中國(guó)人民銀行即時(shí)啟動(dòng)的房地產(chǎn)信貸新招法多少又讓公眾感受到了酷暑里的絲絲涼爽。

　　誰(shuí)在拉高房?jī)r(jià)？

　　上個(gè)世紀(jì)90年代初泛起的房地產(chǎn)泡沫給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的苦痛已成為人們心頭揮之不去的夢(mèng)魘。接下來的治理整頓盡管讓這頭脫韁之馬出現(xiàn)了短暫的馴服狀態(tài)，但卻不可能消除其狂放不羈的烈性。并且只要一有機(jī)會(huì)，它就會(huì)變得肆無忌憚起來。因此，當(dāng)歷史進(jìn)入到21世紀(jì)的時(shí)候，人們?cè)俅温牭搅恕耙�警惕中�?guó)房地產(chǎn)泡沫”的吶喊。只不過這場(chǎng)泡沫并非以五顏六色的“爛尾樓”姿態(tài)而是以近似瘋狂的“圈地”形式出現(xiàn)在人們的面前——

　　西部某城市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)原規(guī)劃面積4平方公里，現(xiàn)已達(dá)到30多平方公里，最近又規(guī)劃增加到60多平方公里；廣州目前超千畝的大盤就有20多個(gè)，最大的珠江鳳凰城已超過萬畝；華南板塊的10多家開發(fā)商，占地面積少則數(shù)10公頃，多則上100公頃；由一家民營(yíng)企業(yè)投資12億元承建的湖南省中方縣新縣城，占地面積達(dá)到5000畝；號(hào)稱杭州第一大盤的天都城，占地6579畝；華北一中等城市建造比北京王府井、上海南京路還要長(zhǎng)的商業(yè)步行街；萬通和立豐兩家房地產(chǎn)商計(jì)劃在西安合力打造一個(gè)占地9000畝的新型城鎮(zhèn)，準(zhǔn)備容納幾十萬人居住。

　　誰(shuí)有如此能耐在房地產(chǎn)里吞云吐霧？諸多現(xiàn)象讓我們找到了答案：

　　——據(jù)媒體報(bào)道，位居第17位的卓達(dá)集團(tuán)當(dāng)家人楊卓舒，兩年前不僅在石家莊開發(fā)區(qū)擁有數(shù)千畝土地，而且在北京昌平一期開發(fā)面積就達(dá)25000畝。楊卓舒圈下的地皮如今“價(jià)”呈數(shù)十倍增長(zhǎng)，給楊卓舒帶來近30億元的財(cái)富。

　　——在某媒體評(píng)出的2002年10強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司中，它們土地儲(chǔ)備的數(shù)量大得驚人。名列榜首的上海置業(yè)新增土地儲(chǔ)備1000余萬平方米；萬科待開發(fā)項(xiàng)目占地980萬平方米；華潤(rùn)置地?fù)碛?70萬平方米；中華企業(yè)320萬平方米；中國(guó)海外2877萬平方米；合生創(chuàng)展在廣州土地儲(chǔ)備數(shù)為421萬平方米，在北京和天津土地儲(chǔ)備數(shù)為303萬平方米。

　　——在北京，房地產(chǎn)界最大的地主是北辰集團(tuán)、城市開發(fā)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)以及首創(chuàng)集團(tuán)等。據(jù)首創(chuàng)集團(tuán)有關(guān)人士透露，目前首創(chuàng)集團(tuán)旗下的首創(chuàng)置業(yè)有限公司儲(chǔ)備土地已經(jīng)超過了5000多畝。

　　——萬科董事長(zhǎng)王石近期在不同場(chǎng)合表示，未來3年內(nèi)，萬科要投入30億元買地。

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　　是什么力量驅(qū)使各路資本在房地產(chǎn)業(yè)折腰下注？答案非常簡(jiǎn)單：暴利。全世界的房地產(chǎn)利潤(rùn)都在5%左右，而中國(guó)地產(chǎn)商的利率都在15%以上。

　　“圈地”之風(fēng)直接引起房?jī)r(jià)虛高。“開發(fā)商儲(chǔ)備了大量的土地，房?jī)r(jià)上升‘虛火’，很大一部分是在炒地價(jià)，而不是在炒房?jī)r(jià)。”建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)副主任聶梅生一針見血地指出。最近有一份資料表明，北京的土地70%都是在炒作過程中完成的。許多開發(fā)商都拿不到“第一手”土地，往往是買“幾手”的土地，買完以后相互間再轉(zhuǎn)手，有的甚至是子公司和母公司之間的交易，如此轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，地價(jià)就上去了。如果有一家把地價(jià)抬上去了，其它的也就下不來，這樣水漲船高，北京的房?jī)r(jià)也就上去了。

　　據(jù)悉，北京的商品房?jī)r(jià)格目前已與世界化的國(guó)際大都市相差無幾。也就是說，北京的房?jī)r(jià)己與東京、紐約、倫敦、巴黎持平。可中國(guó)的人均年收入尚不過900美元左右，而日本、美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)人均收入都在24000美元以上。相差了近30倍！可以說，北京的房?jī)r(jià)對(duì)北京人來說，他們是住在世界上房子最貴的地方。也就是說，按照年收入與房?jī)r(jià)之比，北京比東京、紐約、倫敦、巴黎貴了30倍。

　　也許這并不奇怪，賣的總想賣貴，買的總想買賤。所謂漫天要價(jià)，就地還錢。可問題是房?jī)r(jià)到底有沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的譜兒？國(guó)際公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)，是購(gòu)買者年收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)比這個(gè)價(jià)還低。年收入達(dá)7萬美金的美國(guó)中等收入的公司雇員，其一套可供一家三口居住，超過100平方米的住房，也不過10萬美金，不過是單職工收入的1.3倍。而中國(guó)人一個(gè)中等收入的公司雇員的年收入不過0.9萬元，僅能買到3平方米的住房(在北京僅能買到1平方米！)，竟超過了購(gòu)房人年收入的30多倍！也就是說，一個(gè)年收入0.9萬元的工薪族在北京要買到100平方米的住房得不吃不喝地?cái)�上90年！如果他的收入豐厚些，年收入按1.8萬元計(jì)，兩夫妻年收入按4萬元計(jì)，買上100平方米的住房，也得不吃不喝地?cái)�上15年！可誰(shuí)又能這樣攢錢呢？

　　昂貴的房?jī)r(jià)造成了這樣的惡果：2002年，全國(guó)空置商品房超過9000萬平方米，其中閑置一年以上的超過50%。2003年1—4月份，全國(guó)商品房空置面積同比又增長(zhǎng)9.6%(12500萬平方米)，高于去年同期增長(zhǎng)6.4%的水平，其中空置一年以上商品房面積同比增長(zhǎng)4.5%。而另一方面，中國(guó)城市還有300萬的住房特困戶和3000萬戶的城市危房戶。在北京、上海等地，居民幾天排著長(zhǎng)隊(duì)在炎炎烈日之下認(rèn)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。去年沈陽(yáng)市120平方米以上的住房供給已占市場(chǎng)供應(yīng)量的60%，而空置商品房中有56%是150平方米以上的質(zhì)次價(jià)高的“豪宅”。

　　房?jī)r(jià)已經(jīng)客觀地成為政府之憂、百姓之急。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)的聚變

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)一直以高于固定資產(chǎn)投資比重的力量鼎力支持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速快跑。2002年，房地產(chǎn)投資用對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)的貢獻(xiàn)留下了自己濃重的一筆。即使在SARS猖獗的2003年前4個(gè)月，房地產(chǎn)仍然以3.8個(gè)百分點(diǎn)的投資上升速度展示出了高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭。這種舉足輕重的地位和燦爛誘人的前景無疑使得房地產(chǎn)成為金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相追逐的行業(yè)。

　　來自央行的統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年至2002年，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)25.3%；截至2003年4月，達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%。兩項(xiàng)指標(biāo)均大大高于國(guó)內(nèi)GDP的增長(zhǎng)速度。不僅如此，由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)76%，在銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款控制比較嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)多依賴賣“期房”或擴(kuò)大流動(dòng)資金貸款的方式來融通資金。因此，如果將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金(主要包括居民購(gòu)房的消費(fèi)貸款)和流動(dòng)性資金來源及增幅考慮在內(nèi)，我們可以發(fā)現(xiàn)每年上千億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，約有70%的資金來自銀行信貸。

　　將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)對(duì)于多年來習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，它意味著銀行經(jīng)營(yíng)理念和行為正逐步從重投資、重生產(chǎn)向重消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而消費(fèi)信貸對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變，“花明天的錢，擴(kuò)大當(dāng)期住房消費(fèi)”，消費(fèi)信貸為居民平滑生命周期內(nèi)的收入、合理支配消費(fèi)資源提供了新的途徑。1997年至2002年，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)一倍以上，截至2003年4月，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9%。抵押信貸的發(fā)展促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。

　　然而，房地產(chǎn)70%以上的資金來源于銀行信貸的局面不能不讓人為銀行所承受的巨大風(fēng)險(xiǎn)捏了一把汗。2002年11月央行的房貸檢查發(fā)現(xiàn)，各商業(yè)銀行違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%，越位之舉昭然若揭。不僅如此，由于我國(guó)個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度的殘缺以及房地產(chǎn)信息體系不健全甚至是政府干預(yù)失誤，都會(huì)構(gòu)成誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。其中人們熟知的風(fēng)險(xiǎn)有：

　　——逆向選擇問題。所謂逆向選擇問題是指那些冒險(xiǎn)精神強(qiáng)、信譽(yù)差、最有可能造成不利(逆向)結(jié)果的借款人常常獲得貸款，從而給銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)升溫，財(cái)富的誘惑及個(gè)人住房抵押貸款利率持續(xù)走低，吸引諸多冒險(xiǎn)者涉足第二套房和多套住房投資，用于出租經(jīng)營(yíng)。一套住房重復(fù)抵押、循環(huán)抵押等現(xiàn)象屢有發(fā)生。這表明伴隨著金融自由化、金融紀(jì)律弱化，過度冒險(xiǎn)和投機(jī)行為事實(shí)上受到鼓勵(lì)，這種投機(jī)行為無疑會(huì)加大銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　——道德風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)銀行體制不健全的情況下，一些國(guó)有商業(yè)銀行以政府“或明或暗”的擔(dān)保為后盾，盲目推崇“樹大了不能倒”的理念，盲目地追求房地產(chǎn)信貸的市場(chǎng)份額、信貸規(guī)模，對(duì)“四證”(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》)不齊的項(xiàng)目發(fā)放開發(fā)貸款，或違背監(jiān)管當(dāng)局規(guī)定以流動(dòng)資金貸款充當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或?qū)ψ杂匈Y金不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等。在個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放中，一些銀行盲目競(jìng)爭(zhēng)，擅自降低首付款比例，或以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，或違規(guī)對(duì)未封頂?shù)钠诜堪l(fā)放購(gòu)房貸款。凡此種種，都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　——銀行自身的脆弱性。銀行體系是否健全是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。按照《巴塞爾協(xié)議》，衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。其中，資本充足率是銀行自身承受各種經(jīng)營(yíng)損失、抵御風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)條件，而資產(chǎn)質(zhì)量決定了銀行經(jīng)營(yíng)的安全性、流動(dòng)性、贏利性及在公眾中的信譽(yù)。在1997年爆發(fā)的東南亞危機(jī)中，香港和新加坡的銀行持有的房地產(chǎn)信貸占資產(chǎn)的40～50%,卻能在資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無恙，因?yàn)樗鼈冏陨淼钟�風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，其資本充足率高達(dá)22～25%，不良資產(chǎn)率僅為3%。而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率卻高達(dá)22～25%，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行業(yè)陷入前所未有的災(zāi)難。由于體制和歷史的原因，我國(guó)國(guó)有銀行資本金嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)沒有達(dá)到8%的水平，且不良資產(chǎn)比例過大。2002年“四大”國(guó)有商業(yè)銀行用于撥備和消化歷史包袱的資金雖高達(dá)1134億元，不良貸款率下降了4個(gè)百分點(diǎn)，但平均不良貸款率仍高達(dá)25%。這些缺陷不僅制約了銀行信用擴(kuò)張的能力，也使銀行自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力大打折扣。

　　央行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有近日接受央視記者采訪時(shí)坦言，近幾年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對(duì)改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也要看到自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時(shí)加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。

　　有關(guān)專家也一針見血地指出，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是利潤(rùn)豐厚、風(fēng)險(xiǎn)較高的產(chǎn)業(yè)。綜觀2002年的中國(guó)富豪排行榜，50%的富豪都曾從事過房地產(chǎn)行業(yè)，在前10名富翁中，中信泰富集團(tuán)榮智健、世茂集團(tuán)許榮茂、廣匯集團(tuán)孫廣信、香港富華集團(tuán)陳麗華、新希望集團(tuán)劉永好、復(fù)星高科技集團(tuán)郭廣昌、仲盛集團(tuán)葉立培這7人的公司業(yè)務(wù)中都有房地產(chǎn)業(yè)。而近日正在受審的“中國(guó)二號(hào)富翁”楊斌、正被調(diào)查的“上海首富”周正毅、富豪錢永偉，都曾通過銀行貸款進(jìn)行自身財(cái)富的“快速膨脹”，而這些人的“空中樓閣”一旦倒塌，銀行將是最直接的受害者，很有可能形成上億元的巨額虧空，并轉(zhuǎn)化成銀行不良貸款。一旦銀行貸款的一個(gè)重要鏈條出現(xiàn)問題，則很有可能形成“多米諾骨牌”的連鎖效應(yīng)。金融危機(jī)早有前車之鑒，中國(guó)不能再步其后塵。

　　房貸政策新洗牌

　　貼著地皮掠飛的燕子和匆匆搬家的螞蟻，都在告訴我們這樣一件事：一場(chǎng)暴風(fēng)雨就要來了。天上，沉甸甸的天幕像是壓到了地上，一聲又一聲炸掉爛尾樓的爆炸聲，像是滾滾而來的雷聲。2003年6月13日中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下稱121號(hào)文件)，從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再到政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房者，121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)和主體都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，宛如劃破天幕的一道閃電。

　　★個(gè)人房貸差別對(duì)待

　　121號(hào)文件指出商業(yè)銀行的貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。121號(hào)文件規(guī)定，對(duì)購(gòu)買第一套自住住房的，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。

　　商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。

　　★“炒房”戶遭遇鉗制

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，121號(hào)文件明確規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其它形式貸款科目發(fā)放。同時(shí)，針對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動(dòng)了土地價(jià)格和房?jī)r(jià)過快上漲的情況，121號(hào)文件規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。

　　同時(shí)，121號(hào)文件再次重申，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　為保證國(guó)家土地合理、有償使用，并防止出現(xiàn)土地價(jià)格上漲過快及部分商業(yè)銀行過度授信等問題。人民銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款作出明確規(guī)定，即商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

　　另外，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途明確規(guī)定只能用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備。對(duì)違反信貸資金使用用途，墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行今后將不再提供相應(yīng)的信貸支持。

　　★高檔房和別墅房貸款門檻加高

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款今后將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目。

　　對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次貸款利率，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。

　　住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對(duì)使用其它房改資金(包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等)委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。

　　每一項(xiàng)政策的出臺(tái)往往浸透著艱苦的實(shí)驗(yàn)和探索。從去年下半年開始，人民銀行就在全國(guó)商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大檢查，之后便開始針對(duì)出現(xiàn)的違軌情況制定對(duì)策，并反復(fù)征求各商業(yè)銀行的意見。時(shí)至今日，已將進(jìn)一年的時(shí)間。盡管如此，在121號(hào)文件發(fā)布后，一些業(yè)內(nèi)人士仍然從實(shí)際操作的角度提出了尚待細(xì)化的問題。

　　121號(hào)文件明確要求，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其它形式貸款科目發(fā)放。但在實(shí)際操作過程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款和開發(fā)貸款界限非常模糊，難以區(qū)分。

　　121號(hào)文件要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。信貸登記系統(tǒng)建設(shè)得非常好，但是，由于各家商業(yè)銀行在輸入信息時(shí)存在著時(shí)差，甚至是輸入的信息有誤，所以，銀行在查詢貸款申請(qǐng)人購(gòu)買的是不是第二套住房時(shí)也存在著一些困難。而且，有些申請(qǐng)人在購(gòu)買住房時(shí)，并不是以自己的名義購(gòu)買，就更加難以識(shí)別。況且，住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行一般也不會(huì)把客戶拒之門外。

　　另外，121號(hào)文件要求，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例。但并沒有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒有明確的尺度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果將有可能是各家銀行仍執(zhí)行原來的政策。

　　對(duì)此，央行負(fù)責(zé)人指出，121號(hào)文件的出臺(tái)主要是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。今后還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一些與這一政策相配套的實(shí)施細(xì)則。

　　一石激起千層浪

　　★房地產(chǎn)商反應(yīng)激烈

　　2003年6月13日，像往常一樣，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)輪值主席、新華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)一大早就來到了自己的辦公室，還未坐定，他就發(fā)現(xiàn)了秘書送來的央行121號(hào)文件。“房地產(chǎn)的冬天來了。”任志強(qiáng)看完文件說出了第一句話。與任志強(qiáng)有著同樣感受的還有SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹，他6月13日看到央行的文件后，感覺就像正在進(jìn)行的一場(chǎng)足球比賽，裁判突然吹哨改成了排球比賽——球再不能落地，落地就算犯規(guī)。隨后他便緊急召開公司會(huì)議，運(yùn)用48小時(shí)重新編制了公司的現(xiàn)金流量表，分析由此對(duì)公司和市場(chǎng)帶來的影響。

　　在6月17日舉行的一次房地產(chǎn)商云集的研討會(huì)上，房地產(chǎn)商們對(duì)6月13日央行出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策反應(yīng)非常激烈，紛紛表示“不可理解”并“十分震驚”，新華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)更提出央行此舉非但不能達(dá)到防范金融風(fēng)險(xiǎn)的初衷，還會(huì)導(dǎo)致金融陷阱，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“冬天”，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都會(huì)受影響。同日下午，由中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)與經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)共同舉辦的論壇上，京城房地產(chǎn)界人士云集，其中包括新華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，北京萬科總經(jīng)理吳有富，北京金地地產(chǎn)總經(jīng)理陳長(zhǎng)春，北京今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全等等。論壇原定的主題為“關(guān)注健康人居，關(guān)注健康城市”，但由于大家都對(duì)央行的政策議論紛紛，議題很快轉(zhuǎn)入央行6月13日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(下簡(jiǎn)稱《通知》)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響上。

　　北京今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全稱“很意外”，“現(xiàn)實(shí)跟想象中的差距太大”，并認(rèn)為央行此次新政策“有不合理的地方”。北京萬科總經(jīng)理吳有富則認(rèn)為這個(gè)政策可能是因?yàn)樯虾ｏL(fēng)波的影響，根據(jù)媒體報(bào)道，上海在香港、內(nèi)地的四家上市公司停牌，20多家房地產(chǎn)企業(yè)被列入“黑名單”。吳有富認(rèn)為央行此舉顯然是“上海生病，全國(guó)吃藥”的做法。住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示“比較震驚”，顯然，央行認(rèn)為“房地產(chǎn)對(duì)金融的風(fēng)險(xiǎn)大于它對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用”，她說。

　　在此前由住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)發(fā)起的“時(shí)空連線共論非典對(duì)房地產(chǎn)影響”的會(huì)議上，任志強(qiáng)曾對(duì)記者說，非典對(duì)房地產(chǎn)的影響肯定會(huì)有的，但如果能在短期內(nèi)得到控制的話影響并不是很大，而且還有可能在某方面促進(jìn)它的發(fā)展，比如說政策利好。而這次會(huì)議上，任志強(qiáng)表示“央行政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響比非典還嚴(yán)重”。任志強(qiáng)認(rèn)為，央行新政從土地儲(chǔ)備、建筑施工墊資、預(yù)售款三個(gè)環(huán)節(jié)切斷了房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)鏈條。

　　首先是土地儲(chǔ)備。影響主要有兩個(gè)方面。央行在《通知》中提出審慎發(fā)放對(duì)地方政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款，這將不利于地方政府對(duì)土地的開發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)總量會(huì)進(jìn)一步減少。央行規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商沒有土地儲(chǔ)備，不能進(jìn)行連續(xù)的“生產(chǎn)”。

　　其次是建筑施工墊資。央行要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒有拖欠工程款的企業(yè)。任志強(qiáng)認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)中工程欠款不可能沒有。從賬款結(jié)算的角度上講，企業(yè)結(jié)算工程款有根據(jù)工程形象進(jìn)度(進(jìn)行到多少層或哪個(gè)部分)、時(shí)間進(jìn)度兩種方式，一般都采用后者。工程款在核算時(shí)要經(jīng)過采樣、質(zhì)檢等環(huán)節(jié)。結(jié)算工程款的過程中就需要施工單位的資金墊付。一個(gè)公司如果1年有200萬平方米的開發(fā)量，因核算而造成的拖欠款就可能達(dá)到4到5個(gè)億。國(guó)際上也是允許工程款拖欠的，只是銀行往往會(huì)要求提供一個(gè)擔(dān)保，擔(dān)保拖欠款能按期結(jié)算。目前北京房地產(chǎn)業(yè)拖欠工程款達(dá)260多億元，砍掉60%的不合理拖欠，還有一個(gè)很大的數(shù)字，要完全依靠企業(yè)自有資金是不可能的。

　　房地產(chǎn)商20%至30%的開發(fā)資金來源于預(yù)售款，但央行在《通知》中提出“銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款”，這無疑又減掉了開發(fā)商一個(gè)重要的資金來源。對(duì)于其提出的理由“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)”，任志強(qiáng)認(rèn)為，這個(gè)理由不成立。因?yàn)殚_發(fā)商在銷售時(shí)都會(huì)安排一個(gè)價(jià)格梯度，工程越接近完成價(jià)格越高，消費(fèi)者之所以愿意買期房就是因?yàn)楸阋耍�期房加上利息比買現(xiàn)房還要便宜。如果是防范房地產(chǎn)商卷款而逃，完全可以要求房屋完成到一定程度時(shí)才能進(jìn)行按揭。

　　任志強(qiáng)說，以上的政策會(huì)影響市場(chǎng)的供應(yīng)量，價(jià)格勢(shì)必上漲，因此央行又在需求上“砍了一刀”。首先是“對(duì)購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例”。任志強(qiáng)認(rèn)為這“在道理上說不通”，并會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)流失40%至60%的客戶。因?yàn)槟壳坝?0%至60%的消費(fèi)者是換房族，有的是以房養(yǎng)房。銀行往往認(rèn)為買房投資的人多了會(huì)導(dǎo)致泡沫，但現(xiàn)在不鼓勵(lì)買房投資，就會(huì)對(duì)三級(jí)租房市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。可租房減少，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)根本沒辦法形成互動(dòng)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)畸形。其次是個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工房屋。“商住兩用房”則按商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。這會(huì)限制很多實(shí)力有限的小企業(yè)的發(fā)展，而開發(fā)商也會(huì)大受損失。

　　★商業(yè)銀行心態(tài)復(fù)雜

　　房地產(chǎn)信貸新政策如果切斷了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的話，那么作為房地產(chǎn)商主要融資渠道的商業(yè)銀行也必將會(huì)受到影響。商業(yè)銀行對(duì)此大多都保持沉默，至多表示可以理解，并認(rèn)真執(zhí)行。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%，其中個(gè)人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9%。而且，房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其它信貸業(yè)務(wù)來說，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，特別是個(gè)人住房貸款。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至今年5月末，工商銀行個(gè)人住房不良貸款率僅為0.21%，據(jù)說是工行資產(chǎn)質(zhì)量狀況最好的一塊業(yè)務(wù)。其它各家商業(yè)銀行的情況也都基本類似。“高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”自然是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)。

　　建設(shè)銀行住房信貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該政策對(duì)商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)肯定有影響，但只能執(zhí)行。對(duì)于出現(xiàn)的矛盾和問題，希望央行和國(guó)家其它相關(guān)管理部門進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)。

　　中信實(shí)業(yè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從控制風(fēng)險(xiǎn)角度來看，這一政策是絕對(duì)正確的。但從近期來看，會(huì)給商業(yè)銀行開拓市場(chǎng)，發(fā)展客戶帶來一定阻力。如果該政策被各家商業(yè)銀行都嚴(yán)格執(zhí)行，長(zhǎng)期來看，會(huì)對(duì)消費(fèi)信貸健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。民生銀行北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，還沒有仔細(xì)的研究。但他還另外告訴記者，肯定要理解并執(zhí)行。

　　據(jù)媒體6月19日?qǐng)?bào)道，對(duì)此政策南京各家銀行卻道出了不同的聲音，他們表示，“第二套住房”根本無法界定，而到底什么算是“高檔房”也無法確定，央行的精神需要進(jìn)一步細(xì)化才能進(jìn)行實(shí)際操作。南京的建行、招行、工行等銀行對(duì)如何界定“第二套住房”都提出了疑問。

　　　★政府官員緊急答疑

　　針對(duì)房地產(chǎn)商的責(zé)問和商業(yè)銀行的難處，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有日前在接受記者采訪時(shí)表示，央行的這一政策不是要打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是要避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，促使其健康發(fā)展。　　

　　近日，人民銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提出了7個(gè)方面的明確要求。多數(shù)個(gè)人購(gòu)房者普遍表示歡迎，而一些房地產(chǎn)商則擔(dān)心這一政策會(huì)產(chǎn)生“一刀切”，減緩住房開發(fā)速度。

　　對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)反映自身融資渠道不多的問題，戴根有認(rèn)為，這一問題可以通過發(fā)行房地產(chǎn)共同基金等手段來解決，不能僅僅依靠銀行貸款。有些地方房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，新的政策只會(huì)令其一開始便規(guī)范發(fā)展。

　　央行新政策規(guī)定，購(gòu)買第二套住房的要適當(dāng)提高首付貸款比例，一些市場(chǎng)人士指出這一規(guī)定目前很難操作，因?yàn)橐�查清“是否為買第二套住房”并不容易。對(duì)此，戴根有解釋說，央行的通知總體上是一種政策取向，具體操作還需要一個(gè)過程。

　　戴根有表示，對(duì)于通知發(fā)出之前已經(jīng)銷售的樓盤，將不會(huì)執(zhí)行封頂才可以辦理購(gòu)房貸款的規(guī)定。

　　“其實(shí)央行并不是要刻意去打壓房地產(chǎn)，也不是對(duì)房地產(chǎn)貸款的收縮，大家可能會(huì)對(duì)這項(xiàng)政策有些誤解。中國(guó)人民銀行貨幣政策司的一位人士說：“央行對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展一直是支持的，但我們希望看到的是房地產(chǎn)的健康發(fā)展，這項(xiàng)政策也是出于這樣的考慮。”

　　★研究機(jī)構(gòu)大力肯定

　　的確，121號(hào)文件的出籠對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)并不算是什么好的消息。

　　中銀香港分析師也指出，短期來看，央行新政不可避免地將產(chǎn)生一些沖擊。從歷次整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的情況來看，銀行資金一直是房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源。受房貸新政策的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)將被迫調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和投資計(jì)劃，因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)將直接受損。另外，由于受房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)一定程度的下滑，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)直接下降。申銀萬國(guó)證券分析師提供了這樣一份研究成果：2002年底，房地產(chǎn)上市公司平均存貨為12.35億元。與121號(hào)文件規(guī)定對(duì)應(yīng)的相關(guān)科目金額合計(jì)達(dá)到了10.69億元，占全部投資額的86.56%，其中121號(hào)文件全部禁止的科目金額為6.71億元，占全部投資額的54.33%，提高門檻的科目金額為2.34億元，占全部投資額的18.95%。由于存貨代表了房地產(chǎn)開發(fā)投資額，因此，121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯而易見。但該成果同時(shí)指出，房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金來源受到限制后，原來靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)的小房地產(chǎn)企業(yè)不得不退出，他們所擁有的項(xiàng)目只能是轉(zhuǎn)讓給其它實(shí)力公司。從這一角度來說，121號(hào)文件將驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入自我調(diào)整階段。

　　盡管如此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌仍然認(rèn)為，121文件對(duì)抑制高價(jià)房及商業(yè)用房的購(gòu)買力具有明顯的作用，并由此抑制目前房?jī)r(jià)上升過快的勢(shì)頭，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適合于中低收入階層居住的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)一步緩解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中突出的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，央行這次出臺(tái)政策的出發(fā)點(diǎn)是積極的，因?yàn)樗�提出了許多進(jìn)一步發(fā)展、規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的新思路——像“建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度”、強(qiáng)化“信貸登記咨詢系統(tǒng)”的建設(shè)與應(yīng)用、“嚴(yán)謹(jǐn)跨地區(qū)使用”房地產(chǎn)貸款等等，這無疑對(duì)有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)起到了促進(jìn)作用。另外，該政策也提出了可根據(jù)不同借款人的資信狀況、抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)水平，適當(dāng)靈活設(shè)置首付款比例、貸款利率和貸款期限等貸款參數(shù)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)信貸服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)化。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)李揚(yáng)說，在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為支柱行業(yè)，一個(gè)支柱行業(yè)一定要面向廣大人民群眾，不能只面向少數(shù)有錢人的口袋。現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)了兩極分化，一個(gè)極端就是很多人需要住房，但是又沒有足夠的收入，沒有足夠的東西來抵押、擔(dān)保而買不到房；另外又有一批人，利用銀行貸款的空子，購(gòu)買多套住宅出租。央行采取的這些措施，對(duì)銀行、投資者、開發(fā)商都有利。

　　★相關(guān)行業(yè)倍受牽連

　　實(shí)際上，遭遇政策“寒流”的并非只有房地產(chǎn)本身。以房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)作為主要利潤(rùn)來源的中國(guó)商業(yè)銀行將會(huì)因?yàn)槠湎嚓P(guān)貸款業(yè)務(wù)被受控進(jìn)而不得不忍受割肉之痛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元，年均增長(zhǎng)25.3%；截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17.6%。房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)一方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為商業(yè)銀行創(chuàng)造了豐厚的利潤(rùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年中國(guó)工商銀行住房貸款利息收入總額達(dá)到128億元，比2000年度的81億元增長(zhǎng)了58%，占全行各項(xiàng)貸款利息收入的比重由2000年末的5.8%上升到11.2%，其中個(gè)人住房貸款利息收入額78.8億元，增長(zhǎng)了125.8%，占全行各項(xiàng)貸款利息收入的比重由25%上升為69%。顯然，央行房貸新政必定引起銀行利潤(rùn)的下滑。

　　與此同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)度比較高的行業(yè)如建材、鋼鐵等行業(yè)，以及與住房消費(fèi)密切相關(guān)的部分消費(fèi)品行業(yè)，如家電業(yè)等也會(huì)受到一些影響。自從1999年以來,固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)已經(jīng)取代基本建設(shè)投資，成為推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要力量,有效推動(dòng)了建材行業(yè)的需求。目前，中國(guó)建材業(yè)繼續(xù)保持了產(chǎn)銷兩旺的形勢(shì)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。而央行的新政策可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)一定程度的回落，從而將對(duì)今年的建材行業(yè)產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建材行業(yè)步入下降信道。

　　2003年一季度，鋼鐵行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了40.9%，而鋼材價(jià)格上調(diào)也帶來了毛利率的上升，毛利率提高了46.11%，是所有行業(yè)中提高最快的行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣和工業(yè)行業(yè)景氣度的提升，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)行業(yè)的鋼鐵行業(yè)帶來了極大的需求。然而由于房地產(chǎn)行業(yè)與鋼鐵行業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，因此，央行的新政策勢(shì)必會(huì)使鋼鐵行業(yè)受到波及。

　　失一時(shí)之利而保長(zhǎng)久發(fā)展，棄眼前之得以消深遠(yuǎn)之憂。央行121號(hào)文件的“殺傷力”盡管可見一斑，但安邦首席策略師認(rèn)為，只有在一個(gè)大背景下，才能解釋央行房貸新政策的出臺(tái)：即決策層認(rèn)為今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問題不大，足以承受一定的整頓和緊縮性政策。還有一些其它因素：房地產(chǎn)泡沫已有“定論”，金融風(fēng)險(xiǎn)問題仍不可忽視。此外，今年以來貨幣供應(yīng)量持續(xù)以較高速度增長(zhǎng)，央行已認(rèn)為“偏快”。在這些背景下，對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行緊縮政策，在決策層看來，是完全可以承受的，并且可以一舉數(shù)得。

　　房貸新政的前途命運(yùn)

　　央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》剛一發(fā)布便在市場(chǎng)上引起了軒然大波。

　　房地產(chǎn)商反應(yīng)最為強(qiáng)烈，認(rèn)為這將切斷房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，給房地產(chǎn)企業(yè)造成致命打擊。商業(yè)銀行雖然稱對(duì)央行的政策表示理解和支持，但不否認(rèn)將對(duì)業(yè)務(wù)造成影響。對(duì)此，央行則表示，對(duì)于整體房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)投資影響不大。主要目的不是房地產(chǎn)貸款的緊縮，而是為了進(jìn)一步使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。政策陷于兩難境地，到底該何去何從？

　　據(jù)中華工商時(shí)報(bào)報(bào)道，貨幣政策委員會(huì)委員李揚(yáng)表示，政策出臺(tái)后，各方看法不一，需要磨合。看一段時(shí)間再說，不行再調(diào)整政策。他告訴記者，6月27日召開的貨幣政策委員會(huì)例會(huì)將就各方反映的意見和建議進(jìn)行討論。他強(qiáng)調(diào)，前段時(shí)間，政策刺激了市場(chǎng)的發(fā)展。現(xiàn)在，出現(xiàn)了問題應(yīng)先約束一下，再平衡發(fā)展。

　　李揚(yáng)認(rèn)為，政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)商和商業(yè)銀行的反應(yīng)是第二位的，第一位的是消費(fèi)者是如何看待這項(xiàng)政策的。這句話也許回答了“政策到底該服從誰(shuí)的利益”的問題。

　　但有一個(gè)問題似乎不容回避：消費(fèi)者能在多大程度上左右房貸政策的走向？但更有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能導(dǎo)致政策流產(chǎn)。

　　房貸新政策尚未有操作細(xì)則，所以有人認(rèn)為，這項(xiàng)至少現(xiàn)在看來缺乏可操作性的新政策面臨著事實(shí)上的流產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)商業(yè)銀行反映，在查詢貸款申請(qǐng)人是否在購(gòu)買第二套住房時(shí)比較困難。商業(yè)銀行可以在本銀行的分支機(jī)構(gòu)查詢，但商業(yè)銀行之間的信息并不是互通的。雖說可以到央行的信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢，但是由于各家商業(yè)銀行在輸入信息時(shí)存在著時(shí)差，或者是銀行應(yīng)申請(qǐng)人保護(hù)隱私的要求沒有輸入信息，甚至商業(yè)銀行為了保護(hù)自己的商業(yè)機(jī)密輸入的信息有誤，銀行在查詢時(shí)也存在著一些困難。而且，有些申請(qǐng)人在購(gòu)買住房時(shí)，并不是以自己的名義購(gòu)買，就更加難以識(shí)別。況且，住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行一般也不會(huì)把客戶拒之門外。

　　另外，《通知》稱商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例。但并沒有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒有明確的尺度。而且，據(jù)了解國(guó)內(nèi)對(duì)高檔商品房的標(biāo)準(zhǔn)并沒有具體明確的規(guī)定。

　　還有一點(diǎn)重要的是，央行在該《通知》中，并沒有明確指出商業(yè)銀行執(zhí)行政策的時(shí)間，也沒有像其它規(guī)章制度發(fā)布時(shí)出現(xiàn)的“自本通知發(fā)布之日起，立即執(zhí)行”的字眼。

　　中信實(shí)業(yè)銀行的人士說，央行一般都會(huì)給商業(yè)銀行一些空間，任自由掌握，不會(huì)再出臺(tái)細(xì)則。操作細(xì)則最后由各家銀行來定。從了解的情況來看，各家商業(yè)銀行目前也都處在觀望階段，新政策并沒有馬上執(zhí)行。

　　一位商業(yè)銀行住房信貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，政策雖說已出臺(tái)，但主要看如何操作。操作屬于市場(chǎng)行為，誰(shuí)也不會(huì)把客戶拒之門外。如果沒有強(qiáng)令執(zhí)行，沒有具體操作細(xì)則，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最終結(jié)果將有可能是各家銀行仍執(zhí)行原來的政策。他稱，在這種情況下，新政有可能流產(chǎn)。

　　背景資料：

　　我國(guó)房貸政策變遷

　　1.在1988年第一次住房體制改革會(huì)議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項(xiàng)住房信貸政策出臺(tái)。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。

　　2.由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。

　　3.中國(guó)人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當(dāng)時(shí)的條件是比較嚴(yán)格的，一是要求有提供雙重保證即抵押(質(zhì)押)擔(dān)保與保證擔(dān)保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房?jī)r(jià)款的30%，存款期限必須在半年以上。

　　4.1997年，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對(duì)原暫行辦法進(jìn)行了修正，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是不要求雙重?fù)?dān)保；二是沒有明確規(guī)定存款期限；三是利率政策上明確規(guī)定按同期固定資產(chǎn)貸款利率減檔執(zhí)行，期限為5年的，執(zhí)行3年期固定資產(chǎn)貸款利率，期限為5年以上至10年的，執(zhí)行5年固定資產(chǎn)貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，最高不超過5%；四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房；五是貸款發(fā)放主體是223個(gè)實(shí)施安居工程城市的商業(yè)銀行和煙臺(tái)、蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄商業(yè)銀行；六是規(guī)定貸款的處理時(shí)間是三個(gè)月，即在三個(gè)月內(nèi)銀行完成貸款評(píng)估、審查工作，并向申請(qǐng)人做出正式答復(fù)。

　　5.1998年4月中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》、隨后頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴(kuò)大了貸款可用于購(gòu)買住房的范圍。原《辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款只能用于購(gòu)買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款可用于購(gòu)買所有自用普通住房；二是擴(kuò)大了貸款的實(shí)施城市范圍。原《辦法》規(guī)定，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)只在安居工程試點(diǎn)城市實(shí)施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮(zhèn)均可開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；三是擴(kuò)大了辦理個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)范圍。原《辦法》由于規(guī)定個(gè)人住房貸款只能用于安居工程試點(diǎn)城市居民購(gòu)買用公積金建造的自用普通住房，因而實(shí)際上只有工、建、農(nóng)3家銀行可以辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，新《辦法》取消上述限制條款后，實(shí)際上所有銀行均可辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；四是利率更優(yōu)惠。規(guī)定商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執(zhí)行，即期限5-10年個(gè)人住房貸款執(zhí)行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執(zhí)行1-3年一般貸款利率；五是加快了處理程序，由原來的三個(gè)月時(shí)間縮短為三個(gè)星期。

　　這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長(zhǎng)，1999年個(gè)人住房貸款就增加了324億元，1999年增加了858億元。

　　6.1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個(gè)人住房貸款的期限和利率，將個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年，將按法定利率減檔執(zhí)行的個(gè)人住房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)10%。同時(shí)，對(duì)公積金貸款期限也作了相應(yīng)調(diào)整，5年以上的公積金貸款利率按4.59%執(zhí)行，5年以內(nèi)的按4.14%執(zhí)行。貸款比例的上升，期限的延長(zhǎng)和利率的下調(diào)，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長(zhǎng)和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長(zhǎng)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段，新增貸款的一半用于個(gè)人住房貸款。

　　7.2002年2月21日開始，中國(guó)人民銀行降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平，5年以下(含5年)由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。

　　8.2003年6月13日，人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。