本報記者譚洪安江海波

　　上海嚴查土地批租牽動發展商敏感神經

　　-據傳，受周正毅案影響，已有約20家地產商被中央及上海市政府圈定，它們過去數年在當地的土地批租情況，成為調查重點之一。

　　-去年，國土資源部嚴查圈地之際，番禺某大盤營銷負責人為了造勢，主動向媒體公布了該盤“擴地千畝、乘勝追擊”的新聞，事后該盤老板大為震怒，認為此舉無異自投羅網，于是那位本來備受重用的人士很快從公眾的視線中消失。

　　-土地方政府乃至村鎮集體過分強調土地的“生財”、“聚財”作用，需要錢就賣地。歸根到底，圈地是由毫無節制的賣地引起的。

　　-土地收益、經營收益和創新收益，是中國地產發展商的三大利潤來源，其中土地收益最為豐厚。一些地方的龍頭發展商其樓盤年銷售額剛突破10個億，但其凈資產一般都有數十億。

　　-國家土地主管部門有意控制土地批出總量，但各地政府卻可以從土地的批租中獲得大量的土地出讓金，地方政府的短期利益加上一些私底下的糾葛，中央政府的意圖往往被扭曲。

　　6月16日下午4時，廣州市房地產交易中心人頭涌動，一個簡短而隆重的二手地塊掛牌轉讓成交儀式正在舉行。

　　由于此次交易是自4月30日《廣州市國有土地使用權轉讓規則(試行)》正式出臺以來，同一天內二手地塊成交宗數最多、成交金額最大的一次，成功轉讓的五塊地總用地面積近萬平方米，成交金額超過2億元，而且買家中不乏知名大發展商，故有當地媒體稱，“這標志著在一級土地市場全面實行公開出讓后，廣州二級土地市場也正式實行陽光交易，杜絕土地隱形買賣”。與此同時，在上海，受周正毅案影響，據說已有約20家地產商被中央及上海市政府圈定，它們過去數年在當地的土地批租情況，成為調查重點之一。此前表現相當活躍的上海地產界，一時烏云密布，山雨欲來。

　　“廣州有名的幾十家發展商，哪幾家沒牽涉到土地方面的麻煩事？不是未交清地價，就是拆遷出糾紛，諸如此類，政府方面想解決但長期解決不了，歷史遺留問題非常復雜，牽一發而動全身啊。”一位平時爽直敢言的房企老總，對談及此事的記者連連搖頭，說土地批租這話題在廣州也特別敏感，最好不要提，“光是去年下半年傳出國土資源部要嚴查廣東發展商圈地運動的風聲，很多同行就已經緊張得不得了。”

　　一場關于嚴厲打擊土地批租的“整風運動”將從上海波及全國。

　　大盤收斂急避風頭

　　這位老總所提到的“國土資源部嚴查圈地”一事，確實給廣州地產界造成了一次影響深遠的強烈“地震”。其直接的導火索，是在當地愈演愈烈的所謂“大盤”風暴。

　　這股風暴前年從位于廣州番禺區的赫赫有名的華南板塊刮起，該板塊內近十個大盤，各擁地千畝甚至數千畝不等，規模驚人。而去年上半年風暴到達頂峰，幾乎同一時間在隸屬廣州管轄的增城、從化等地，就有數個號稱占地面積過萬畝的超大型住宅社區項目正在動工或即將現身，其中一個在“五一”黃金周期間率先正式開售，迅速引起廣州全城轟動。

　　但是好景不長，這類超大型樓盤的開發，據說很快引起國土資源部等中央主管部門的高度關注，嚴查圈地隨即成為當前急務，正熱衷于造城運動的廣州發展商們，被當頭澆了一盆冷水。

　　有一件業內傳聞或可準確地反映部分發展商當時的心態：據說番禺某大盤營銷負責人為給“十一”即將推出的新一期單位造勢，主動向媒體公布了該盤“擴地千畝、乘勝追擊”的新聞，誰知道消息公布后，該盤老板大為震怒，認為在這風聲鶴唳的非常時期，此舉無異自投羅網，于是那位本來備受重用的營銷負責人很快就被調職，從公眾的視線中消失。

　　從那時候起，大多數發展商對旗下大盤的炒作明顯降溫，某些曾被熱烈追捧超級大盤不是銷聲匿跡，就是一改原來的口風，重新尋找別的賣點進行包裝。

　　但事到如今，發展商的緊急撤退看來未必真能奏效。超大型樓盤的出現背后，意味著大量土地很可能通過不正常的渠道被批出，因為根據國土資源部的明文規定，縣市一級政府根本無權審批如此大規模的經營用地。而據未經證實的消息稱，近期中央一級的監察部門已介入廣州某個超級大盤批地內幕的進一步調查。該消息為廣州某權力部門人士向本報記者透露。

　　在廣州另一個新區花都，近期因新白云國際機場即將投入運營，東風日產合資汽車基地正式落戶等利好消息，房地產市場開始升溫。除了恒大、雅居樂等廣州發展商開發的占地數百畝至上千畝的樓盤率先推出市場外，香港合和集團投資開發的1000多畝新機場物流園區，去年下半年已正式簽約，其中包括部分房地產用地。另有確切消息稱，包括新鴻基集團、碧桂園等在內的港穗眾多發展商，已與當地政府反復洽談多時，如果事成，估計至少都會開發千畝以上的大盤。

　　可是日前記者致電當地一位業界人士了解上述項目最新洽談進展時，卻得到以下答復，“剛上任的新一屆區政府希望把精力集中在發展第二產業方面，對房地產的關注度好像有所降低了。”

　　地方政府賣地“生財”

　　廣州市是國內較早實行土地交易市場化的試點城市。自1998年以來，該市即對經營性開發用地實行公開招標拍賣，同時成立了由一位副市長負責，建設、國土、規劃等多個部門一把手參加的建設用地審批領導小組，控制廣州市屬八區各類用地的征用與出讓源頭，基本上保證了土地一級市場“政出一門”。

　　2000年7月，番禺、花都兩市“撤市設區”正式并入廣州，因為一些不言自明的原因，當時房地產市場已初具規模的番禺，合并前出現當地政府快速批地的浪潮，大批發展商蜂擁而至，接近廣州市區的地塊被一掃而空，后來的華南板塊由此而生。廣州一發展商對記者說，自那以后，該區幾無地可圈。

　　而在受廣州市托管但仍保留市建制的增城、從化兩地，廣州對其土地市場的直接監控就更難以實施。“我們跟這兩個市相應的部門只是業務指導關系，并無上下級隸屬關系，他們怎么做我們管不了”，廣州市一位規劃方面的人士稱。

　　這種政府管理上的問題造成的后果顯而易見。據資料顯示，廣州的一家開發商，僅在廣州及周邊地區征地即超過2600多萬平方米，廣州目前占地面積超過100萬平方米的住宅社區就有14個，這還不包括上面提到的那些萬畝大盤。

　　如此數量龐大的土地，有多少是通過公開交易進入市場的呢？據統計，從1998年至今，廣州市屬八區共進行了12次國有土地使用權公開招標拍賣，總成交31宗，總面積約90萬平方米———也就是說，總量尚不到一個郊區大盤的規模。

　　花都區那位業界人士也證實，“我們這公開拍賣的土地中，單幅面積很少有超過100畝的”，另據廣東省1999年至2001年度經營性用地檢查報告表明，在此期間全省共拍賣、出讓土地885宗，總面積1017公頃，其中協議出讓的比例分別為70%和84%，即使是城市規劃區內的土地，拍賣出讓的宗數也僅占34%，面積占21.5%，其余全是協議出讓的。

　　對此，廣州大學經濟與管理學院院長、廣州市房地產學會副會長潘蜀健教授直言，地方政府乃至村鎮集體過分強調土地的“生財”、“聚財”作用，需要錢就想賣地，歸根到底，圈地是由毫無節制的賣地引起的。

　　普遍采用協議出讓方式，不僅使寶貴的土地資源使用權在缺乏有效監管的情況下大量流入發展商手中，使房地產業過熱膨脹，同時也為某些握有權力的利益團體甚至個人進行暗箱操作中飽私囊，留下了足夠的空間。

　　“公平”招牌下的貓膩

　　為了及時加強對建設用地供應總量的控制，2000年1月6日，國土資源部頒布了《國土資源部關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》，用以建立健全土地交易管理制度，規范有形市場運作。

　　按照國土資源部的通知規定，在有形市場內公開交易的土地，凡屬于經營性房地產項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應采用招標、拍賣方式進行。其他用地類型應掛牌公告，規定期限內有多個申請者的，亦應采用招標、拍賣方式交易。

　　不過，道高一尺，魔高一丈。記者從一些業界朋友處得知，盡管這些政策在一定程度上遏止了一些臺下交易、權錢交易，但并沒有將一些有門路的發展商難住，也沒有將一些習慣從發展商那里撈好處的人士難住。

　　一位業界資深人士告訴記者，一方面是部分政府部門的有關人員仍然與發展商勾結在一起。據其透露，如果要拿到好的地皮，仍需要去土地主管部門要“消息”。由于土地掛牌的時間并不很長，而且，有時主管部門為了把土地“設定”給一個“關系要好”的發展商，會把掛牌時間縮短到最短的范圍，造成事實上的信息不充分公開，而這些信息早已經對那些關系要好的發展商透底。因此，沒有內部消息的人不太可能以一個“公平”的價格拿到自己想要的地———在信息不對等、時間倉促的情況下，這么大的投資決策一定會讓自己后悔。

　　按照國土資源部的規定，進行招標、拍賣活動，事前應制定招標、拍賣文件和投標、競爭買規劃，并發布招標、拍賣公告。這位人士說，由于該通知并未規定要在哪個媒體公告，因此，土地主管部門若要徇私情，就會在一個影響力非常小的媒體公布。

　　此外，政府部門若“有心”將某塊地賣給某個發展商，也可以在招標、拍賣文件中制定一些條款，為該發展商量身度造，以此截斷一些有意競標競拍者的念頭。

　　除了政府部門與發展商之間的貓膩，發展商們也可以耍一些花招。記者從業界聽說了這樣一個故事：據悉，去年的某個時候，廣州的土地中心拍賣了一塊“好地”，當時有兩間地產公司參與競拍。在拍賣會之前，這兩間公司已經達成了君子協議：由甲公司買得這塊土地，乙公司的報價不得高于起拍價，事成之后，甲公司私下給乙公司1000萬。但是，后來乙公司也看上了這塊地，競拍時與甲公司商量：“不如你退出，我給你1000萬”。最后，這兩間公司在拍賣會上紅了臉，價格抬得不可開交。此事后來成了業界私下里廣為傳播的笑話。業界對此的評價為“兩敗俱傷”，頗耐人尋味。

　　土地批租失控前車可鑒從地上賺錢而不是從房里賺錢?!

　　實際上，近幾年在廣州市郊區及下屬各市出現的房

　　地產經營性用地批租失控的現象，與上世紀90年代中前期廣州房地產市場的情況十分相似。

　　1992年～1995年之間，越來越多看好內地特別是廣州地產市場前景的港商，紛紛涌入當地尋找投資機會，而當時的政府為了借房地產業之力迅速拉動經濟發展，也在土地劃撥等方面給足優惠政策，加上各種規范遠未建立和完善，市區內大塊大塊的土地輕而易舉地批出，據說總量多達十幾平方公里！加上一些本地開發商推波助瀾，大量房地產項目陸續上馬，樓市呈現空前繁榮景象。

　　但隨著項目開發的持續進行，廣州尚不成熟的市場環境、政府配套服務不足等等原因，令眾多滿懷希望前來掘金的港商處處碰壁，投入成本激增，項目進展緩慢，后來又遇上國內房地產泡沫破裂令房價急降，以及亞洲金融危機的沖擊等，港資及本地發展商投資力度大減，“爛尾樓”、“爛尾地”一時之間幾乎到處可見。這些項目和地塊經過長時間擱置，幾經政策和市場環境的變化，形成各種錯綜復雜的關系，這就是如今令廣州市政府和為數眾多的發展商們均為之頭痛不已的所謂“歷史遺留問題”。

　　據潘蜀健教授估算，各家發展商歷年來在廣州所欠地價款高達100億元以上，恐怕其中不少便與此類“爛尾樓”、“爛尾地”有關。

　　房地產業內人士都知道，土地收益、經營收益和創新收益，是發展商的三大主要利潤來源，其中土地收益是最豐厚最穩定的。中國的房地產市場真正起步到今天不過十年時間，幾大龍頭發展商的急速冒升，嚴格來說也只是這幾年的事，其樓盤年銷售額這兩年才剛剛突破10個億，但它們目前的凈資產一般估計都有數十億。

　　“光靠賣房子所得的正常利潤，根本不可能實現這樣驚人的積累速度”，趙卓文分析說，“只有大規模的土地經營，而且必須是在這些年來特殊的土地供應環境下的土地經營才能做到”。

　　不過，當下地產商最關心的是由周正毅案引起的土地清查運動會持續多久，會不會又成為一陣風？比如說國家土地主管部門有意控制土地批出總量，但各地政府卻可以從土地的批出中獲得大量的土地出讓金和地款，地方政府的短期利益加上一些私底下的糾葛，中央政府的意圖往往被這些因素化為烏有或大打折扣。

　　一位業界人士比喻說，這就像爺爺、父親和兒子在玩一場游戲，父親往往會與孫子串通起來捉弄爺爺。