從風(fēng)險防范的角度出發(fā)，規(guī)范銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管理是絕對必要的

　　文/馮禹丁

　　人民銀行6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，自前總理朱基去年警告房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，之前一些地區(qū)的銀行已經(jīng)在壓縮房貸總量、嚴(yán)格資質(zhì)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)

、核查房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)等方面有所加強(qiáng)。雖然在對媒體的口徑上，就央行新動作接受采訪的央行官員與學(xué)者都回避此前相關(guān)的“房地產(chǎn)泡沫”之爭，但分析普遍認(rèn)為，此舉進(jìn)一步表明，為一段時期內(nèi)過熱的房地產(chǎn)行業(yè)降溫的宏觀調(diào)控考慮已經(jīng)提到央行和政府議事日程上來。

　　1996年以來，政府一直在致力于啟動內(nèi)需，當(dāng)前還正面臨通貨緊縮難題，房地產(chǎn)作為整個經(jīng)濟(jì)體系中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一，是一個重要的經(jīng)濟(jì)增長點。從這個意義上說，國家對房地產(chǎn)業(yè)的格外重視和密切關(guān)注是毋庸置疑的。在理論界還在就局部地區(qū)是否已經(jīng)形成泡沫而爭論時，央行著眼于防范泡沫風(fēng)險和保護(hù)行業(yè)長期繁榮，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸的規(guī)范管理，應(yīng)該說是理性和審慎的。無論是研究消費(fèi)信貸模式對上個世紀(jì)美國經(jīng)濟(jì)繁榮的作用，還是研究近10年來日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振的成因，房地產(chǎn)行業(yè)都會是其中不可或缺的課題之一。歷史上的成功經(jīng)驗和慘痛教訓(xùn)表明了房地產(chǎn)行業(yè)對于一國經(jīng)濟(jì)增長來說，一面是天使，一面是魔鬼。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)不僅自身投資規(guī)模大，其乘數(shù)效應(yīng)也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和持續(xù)繁榮由于拉動多個關(guān)聯(lián)行業(yè)，可以成為整個國民經(jīng)濟(jì)一輪增長的助推器。但因為房地產(chǎn)業(yè)的與金融風(fēng)險的相關(guān)度素來很高，又使得各界對“房地產(chǎn)泡沫”格外敏感和警惕。

　　與股市一樣，房地產(chǎn)行業(yè)先天上極易成為經(jīng)濟(jì)泡沫的載體。資源稀缺的屬性為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件，當(dāng)市場價格受只漲不跌的預(yù)期與人類投機(jī)心理的惡性拉動，可怕的過度泡沫幽靈便可能自魔瓶飄出，漸成氣候以至難以收拾、遺患無窮。由于投入大、價值高的行業(yè)特點，房地產(chǎn)行業(yè)注定要和金融機(jī)構(gòu)(在中國，現(xiàn)階段主要指商業(yè)銀行)親密接觸。雖然銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，但銀行信貸非理性擴(kuò)張客觀上可以成全資本的大規(guī)模進(jìn)入。而泡沫崩潰給經(jīng)濟(jì)增長帶來的最大的損害性因素又往往是銀行金融系統(tǒng)大量的壞賬。

　　去年以來，一些國內(nèi)外專家和媒體對中國局部地區(qū)是否存在新一輪房地產(chǎn)泡沫展開過不少爭論。我們應(yīng)該摒棄一種非此即彼的思維方式，房地產(chǎn)行業(yè)可能是國民經(jīng)濟(jì)的火車頭，可以解決勞動就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善人民生活。但過熱到一定程度，它也可能是多米諾的第一塊骨牌。對于一個新興的行業(yè)，泡沫是也一個相對的概念，完全沒有泡沫的行業(yè)也不會有高速的增長。但無論如何，采取適當(dāng)措施將泡沫控制在相對合理范圍內(nèi)，無論對于防止房地產(chǎn)過熱演化為房地產(chǎn)泡沫，還是維護(hù)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，都是有利的。

　　從我國人民改善居住水平的實際需求增長和其它國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住宅產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看，我國房地產(chǎn)還有很大的成長空間。但是另一方面，迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中確實有一些值得我們警惕的風(fēng)險隱患，比如價格虛高和銀行的過度放貸動機(jī)。從現(xiàn)在來看，一些地區(qū)價格確實漲得厲害，但1992年海南房地產(chǎn)泡沫時“炒房”盛行的現(xiàn)象尚不多見。不容忽視的是，價格上漲本身就會吸引資本非理性的趨利性流入，這一點在中國尤其常見。資本有驅(qū)利的屬性和升值的壓力，資金集中過快的注入到房地產(chǎn)行業(yè)，高價格和高利潤率是否本身就會是泡沫的一個誘因？另一方面，當(dāng)前中國并沒有開放房地產(chǎn)的金融市場，商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前房地產(chǎn)投資的幾乎唯一的資金來源，銀行承擔(dān)了幾乎全部風(fēng)險。加之房貸市場近年已由賣方市場變?yōu)橘I方市場，有些銀行為爭奪客戶甚至不惜降低放貸條件，這也增大了風(fēng)險。因此從風(fēng)險防范的角度出發(fā)，規(guī)范銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管理是絕對必要的。當(dāng)然，除了需要在融資環(huán)節(jié)上防患于未然，還應(yīng)該在重視其它方面的同步。最根本、最長遠(yuǎn)的風(fēng)險防范還在于開放金融市場，既分散風(fēng)險，也利于拓寬融資渠道。此外，政府還應(yīng)在建立健全信用制度、抵押保險制度等配套機(jī)制，以及房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)警等方面發(fā)揮更大的作用。