文/本刊記者 施華
期房變現房投資成本更高
上海財經大學房地產經濟研究中心主任、上海房地產經濟學會副會長印坤華在接受本刊記者采訪時表示，開發商造樓盤，銷售樓盤，遵循的是“市場經濟原則”，追求的是“市
場利益化”，面對成本的增加，開發商自然會尋找途徑去消化。
通過預售獲得購房款，是開發商籌資的重要方式，結構未封頂，購房者無法貸款，這樣需求量當然會減少，資金回籠也會減少，開發商承擔的資金壓力自然大。誰來“買單”？開發商“轉嫁”利息成本的有效方式當然是提高房價。華東師范大學東方房地產學院副教授龍勝平在接受本刊采訪時如是說。他認為，開發商可能會將該成本轉嫁到房價上，這就意味著信貸風險實際上已經從銀行轉嫁到個人購房者身上了。在減少一部分利息支出的同時，而得支付有可能更高的綜合成本。
中國注冊房地產估價師崔裴在接受采訪時進一步認為，對于大部分房產投機者來講，新政在保護其資金流安全的情況下，使之享受期房到現房的升值預期有了一定難度。她解釋說，隨著樓盤工期的進行，期房購買者享受的房價升值空間是越來越大。根據《通知》，如果要買期房，投資者就得不到貸款支持，只能全額付款。許多購買者面對資金壁壘，也就只能知難而退，只有資金實力雄厚的投機者才有能力支付。當然，他們的競爭者也就相應減少了，投資量越大，機會越多，風險更大，收益也是更大。倘若是通過銀行貸款的，不管是自住還是投資，只好等待結構封頂，而其等到的機會成本將會更高，投資收益會減少。
上海房市會出現大震蕩嗎
開發成本和投資成本均有可能增加，那么，上海房地產供需市場是否就因此出現大震蕩？在整個采訪過程中，房貸專家認為，房貸新政在對房地產市場進行結構性調整，提高高價房信貸門檻，可能影響到高價房的供應量，供求關系的變化將使高價房價格存在下跌壓力。房地產專家人士則進一步認為，央行新政的出臺抑制房地產企業進行更多項目的開發，使供應量的上沖受到一定限制，但價位出現下跌的可能性很小。
上海房地產的真實需求依然強勁，今年前5個月，商品房銷售面積達497.37萬平方米，多出竣工面積126.44萬平方米，供銷差達126.44萬平方米。這說明當前的上海房產市場，依然又堅實的個人購買力基礎作后盾。而戴德梁行近階段作的一份購房者意向調查則顯示，以投資為目的的購房者中63.7%的人回答，哪怕再有外界影響，他們仍會去購買。
印坤華在接受采訪時認為，當前國內城市化整處于一個加速發展時期，房地產還剛剛進入成長期，個人投資者占一個極小的比例，而一個成熟的房地產市場是以租賃占主導地位的市場，需要大量投資者進入。上海市建設銀行房地產信貸部主任顧浩中在接受本刊采訪時進一步解釋說，房地產市場有相當顯著的區域性特征，是與區域開發的成熟度及區域的物業、資金流、人才交流有關系。同時，房地產市場有明顯的商品特征，由供求關系決定，有的區域供求關系平衡，泡沫就少，有的區域供大于求，就會產生泡沫。印坤華建議消費者和投資者在入市前得學會自己判斷、自行決策，獨立承擔起投資風險責任，以適應未來趨勢。
