周案的暴露，緣自其房地產項目開發的資金危機以及“飲鴆止渴”的金融貸款問題；周案紛繁復雜，尤其令人震驚的是組織詭秘的公司系統以及藏于暗處的金融手段；他急于為還停留在紙面上的地產和基礎設施項目輸血的時候，資金告急，涉嫌官商勾結被人揭發

　　本報記者 張立偉

　　5月28日上午，上海靜安區“東八塊”58號地塊的2159戶拆遷代表沈俊生等6人，控告靜安區政府土地管理部門與“上海首富”周正毅涉嫌違法交易一案，在靜安區開庭。中午12點，庭審結束。

　　兩個小時后，這些代表通過某種方式向中央領導人發送急電，要求“密切控制有關涉案人員，防止卷款外逃，防止殺人滅口”。

　　似乎巧合的是，同一天，周正毅在上海被中央調查組控制。而一年前的5月28日，周正毅與靜安區房屋土地管理局簽訂了“東八塊”舊城改造項目國有土地使用權出讓合同。

　　記者連日調查采訪獲悉，令人震驚的“周正毅被中央調查”事件，正是緣由于周在上海的一系列地產項目以及貸款問題；而香港成為周把在上海涉嫌非法獲得的資源進行公開操作的平臺；香港中銀則涉嫌為這些活動在滬港兩地遙相呼應提供了通道。

　　失控

　　《財經時報》獲悉，截至6月5日，中央聯合調查組在上海已經要求靜安區政府有關官員以及金融人士共12名協助調查。這顯示，周案確與靜安地產項目以及在上海的金融貸款問題有關。

　　引起此次居民集體訴訟的石門二路以東地塊稱為“東八塊”，總占地面積17.64萬平方米，開發項目暫名“靜安國際社區”，規劃開發面積63萬平方米，有住宅、辦公樓和商業用房，開發周期為5至7年。該區域將動遷居民1.2萬戶。

　　記者6月2日來此采訪時看到，已有部分居民住屋拆遷。仍沒有拆遷的弄里居民告訴記者，“他們的拆遷計劃已經停止”。

　　根據記者獲得的公開資料，靜安國際社區的方案設計實行國際招標，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區的15家公司參加競標。靜安區是明芳副區長曾表示，該地塊將合并為一幅面積6.3萬平方米的地皮，發展一項總值50億元人民幣的大型地產項目。

　　2002年9月，周正毅投資的“英皇鐘表珠寶”專賣店在靜安區梅隴鎮廣場開幕期間，一位靜安區的高層官員形容周正毅開發的“東八塊”是上海市規模最大的舊區改造項目，規模比古北新區還大。

　　但是，目前來自靜安區有關政府公開資料顯示，這塊土地并沒有進行公開招標。記者在2002年3月《靜安時報》刊載的靜安區政府工作報告中查實，靜安區政府是時為了該舊區的改造，正在與有關公司洽商。

　　此外，周正毅本人在2003年3月19日接受《解放日報》采訪時稱，“農凱與13家跨國公司競爭獲勝中標靜安區最大的舊區改造項目東八塊，只能是能力和信譽說了算”。但來自上海地產界一位親歷所謂“東八塊招標”的人士告訴記者，香港新鴻基最早想參與“東八塊”開發，但被靜安區政府所開的“天價”嚇退。��

　　瞠目

　　2002年5月28日，上海市靜安區房屋土地管理局與周正毅為法人代表的佳運投資有限公司以及上海靜安城建投資有限公司簽訂《上海市國有土地使用權出讓合同》，周獲得8塊土地的土地使用權。佳運投資公司由周注冊于英屬維京島(Virgin Island)，1997年將總部設在香港。

　　從獲得的8塊土地中的58號地塊的出讓合同中顯示：佳運投資有限公司(占99%股份)與上海靜安城建投資有限公司(占1%股份)獲得這塊土地的土地出讓金為“零”，且每年將向土地管理部門繳納每平米土地1元的土地使用金。其余7份合同與此條約相同。

　　周后來曾表示，計劃投資50億元建設的這一“靜安國際社區”，預期銷售收入80億元。

　　簽約之時，周約請香港和黃、中銀證券等公司的重要人物蒞臨。簽約幾天后，周邀請香港各大傳媒及基金經理到上海參加兩天一夜的“上海首富真人秀”。期間，他宣布自己將在靜安區打造“房地產巨艦”，自曝150億元的身價。

　　此次爭奪“東八塊”土地，周打敗香港地產大佬；而李嘉誠則只在接近“東八塊”的地區高價獲得所謂“雞肋之地”。

　　據不愿透露姓名的人士告訴記者，周的“野心”正是在這塊土地上開始失去控制。

　　有消息稱，周正毅獲得這塊土地后，立即抵押于兩家設在上海的國內商業銀行，獲得70億元人民幣的貸款，此后，并將一部分貸款質押于浙江的一家信用社。通過一系列操作，最后共獲得100億元的資金。據中國建設銀行上海分行的數據，2002年8月，農凱集團和該行達成了30億元貸款的意向，投向極有可能就是靜安區地塊。

　　巧合的是，周正毅去年5月在香港同樣令人瞠目地收購了港股建聯通��0067，HK�牎８鶕�公開資料，周正毅通過中銀國際融資20億元港幣，斥資15億港元，從李嘉誠旗下的和黃以及愛立信等公司手中收購建聯通。

　　接近中央調查組的消息人士曾告訴記者，周涉嫌在上海巨額外匯通過香港中銀流入香港。

　　糾紛

　　接近消息的人士說，周案的暴露，緣自其房地產項目開發的資金危機以及“飲鴆止渴”的金融貸款問題。“東八塊”的居民大規模不滿不能回遷而造成糾紛并上書北京，也成為“周氏王國”崩潰的導火索。

　　周以“零地價”獲得“東八塊”土地的政策依據，是上海4部門在2001年2月9日聯合頒發的《關于鼓勵動遷居民回搬，推進新一輪舊區改造的試行辦法》(簡稱“68號文”)。據此，舊區改造試點土地出讓金為零，并減免一系列費用的優惠政策前提，是原地動遷居民可以實物安置或貨幣化安置，也可出資回搬，不回遷的給予優惠政策鼓勵回搬。

　　但是，2002年5月28日同日簽署的《上海市靜安區石門二路以東地區58號街坊地塊委托拆遷及大市政設施配套合同》中，甲方靜安區人民政府稱，58號街區地塊土地使用權經靜安區房屋土地管理局有償出讓給乙方(佳運投資有限公司出資99%與上海靜安城建投資有限公司出資1%所組成的合資公司)。

　　近日，當記者在上海采訪這一問題時，靜安區政府拒絕回答。周是“有償獲得土地使用權”還是“享受零租金”之間顯然自相矛盾。

　　事實是，動遷居民回搬的要求也被斷然拒絕；拒絕動遷的居民一部分被強遷，一部分繼續堅持。周正毅向靜安區有關部門申請的《動遷許可證》中，只表明對動遷居民異地安置和貨幣化安置，并沒有回遷安置。但周仍然獲得《動遷許可證》批準。此后，拒絕動遷的居民訴諸政府；周向靜安區政府提出行政裁決，周最終獲勝。

　　事實是，周享受了舊區改造優惠政策。在政府直接參與下，東八塊被用來作為商業目的的開發。

　　疑團

　　事實上，負責動遷工作的一直是靜安區政府和政府所屬的靜安城建投資公司，靜安區區長擔任動遷指揮部總指揮，而動遷安置資金也是來自靜安城建投資公司。

　　在5月28日靜安區法院受理的糾紛疑案中，周正毅在動遷方案里面寫明：委托靜安區政府動遷58號地塊，全部動遷費用572747990元，2002年6月7日支付第一期委托費計229099196元。

　　但是，中國建設銀行上海分行房地產信貸部出示的資金證明卻顯示：2002年6月25日9時30分，靜安城建投資公司在該銀行存款307469824.32元人民幣。

　　這只證明被證明人(靜安城建投資公司)在截至時點的存款情況，且只供被證明人向房地局申請靜安區東八塊舊區改造基地58街坊房屋拆遷許可證作證明用，不用作代償、代扣、擔保及任何其他用途之用。

　　這意味著周正毅分文沒有到賬，而只占1%股份的靜安城建投資公司的存款只用作證明，并非專項拆遷安置資金。

　　無獨有偶，靜安區48號地段(不屬于“東八塊”)也以“舊房成套改造”的名義動遷居民，實則用作高檔商品房開發。

　　隸屬于靜安區土地管理局的靜安地產集團獲得開發48號地塊后，成立了項目公司“上海鼎安置業有限公司”。記者查閱工商注冊資料獲悉，這家公司的股東除了靜安地產集團占有35%的股份，其余65%為靜安地產集團某些領導人個人所有。其中包括前土地規劃和房地產管理部門的干部以及他們的親友。

　　該項目建筑面積達10萬平方米，價值約10億元人民幣，利潤沽約2億元人民幣，17個人持股所得將為1.2億元左右。靜安區55號街坊也以“舊房成套改造”為名獲得零出讓金。

　　饕餮

　　周正毅在上海聲稱參與的行業有5大類：房地產和基礎設施產業、金融、貿易、農業和高科技產業。記者從接近消息的人士獲悉，來自北京的調查組正在調查周在上海的大批房地產和基礎設施項目是否涉嫌違法獲得，周正毅可能面對包括行賄、商業詐騙等多項指控。

　　據悉，周目前的主業房地產主要是由他控股的上海農凱集團操作，但又與在“金融板塊”里控制的A股公司海鳥發展與英雄股份聯動。在去年5月收購香港上市公司建聯通更名上海地產后，亦由上海地產收購上海房地產項目。

　　記者調查獲悉，農凱集團開發的房地產項目除了古北倫敦廣場、外灘附近的興力浦大廈、日航龍柏飯店、海鳥電子大廈、興業大廈、中山公寓、聯鑫虹橋苑等，還有4塊土地儲備，包括在董家渡擁有40多萬平方米建筑面積的項目，在打浦橋擁有38萬平方米的儲備，在普陀區長風公園地塊有200多公頃土地等。

　　此外，據尚待證實的消息，周正毅擁有蘆潮港、佘山、泗涇、虹許路等地區的土地儲備共900多萬平方米。周亦自己公開號稱有土地儲備963萬平方米，大多在浦東蘆潮港人工半島和松江地區，其在松江佘山地段擁有2210畝規劃改造項目。他曾公開說：“當時我們拿松江地塊，每畝20萬元左右，現在已經40萬元了。”

　　農凱集團公布的數據稱，該集團投資的物業達21萬平方米，投資額約14億元，總估值25億元。其中寫字樓8處，有5.5萬平方米；商鋪6處，有7.6萬平方米；住宅6處，約1.9萬平方米；其他約5.9萬平方米。對于在上海行事低調的周來說，目前完全查明他在上海的地產項目亦非易事。

　　暗涌

　　記者還查到，周在上海42個重大市政建設項目中擁有7個；上海市郊“一城九鎮”的開發項目中，周參與了奉城鎮等3個中心鎮開發。其中，市政項目有滬蘆高速公路A2、A3項目42公里的建設，A30東南郊換高速公路段52公里建設，松江輕軌軌道交通9號線(全長24.15公里)等。在上海市政府的牽頭下，農凱集團計劃今年5月啟動上海金山生豬屠宰物流中心項目建設。

　　據分析，周接下去想要做的是，用1000畝土地建造集裝箱周轉中心、上海名優特批發中心等項目。上海市污水處理、能源、自來水廠都在農凱集團的重點投資計劃中，并在周組建的“上海農業產業化集團”和“上海小城鎮開發集團”等公司旗下進行。

　　除了房地產和基礎設施建設，周正毅還擁有“華亭進出口公司”、“遠達進出口公司”，甚至大型國企“上海機械進出口集團公司”、“上海茶葉進出口公司”也在周的控股之下。

　　正是這些讓人眼花繚亂的壟斷性的房地產項目和市政項目，讓周在香港媒體面前自豪地談論其未來收益率，以期令銀行具有信心保證。

　　據悉，有關部門正在調查周在獲得上述房地產項目和市政項目時，是否涉嫌賄賂以及在實際操作中是否發生國有資產流失。但可以肯定的是，這些項目為周獲得銀行融資提供了抵押條件。據悉，周通過上海農凱發展集團等向上海超過10家銀行大量貸款。

　　周案紛繁復雜，尤其令人震驚的是組織詭秘的公司系統以及藏于暗處的金融手段。有知情人給記者分析周案的脈絡：周涉嫌在上海非法獲得大量項目，然后抵押貸款，用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產，在滬港兩地之間又涉嫌外匯非法流出。成立只有5年的農凱集團，也因此由5億元的資產膨脹到2003年年初的200多億元。

　　期間，周除了依靠銀行金融貸款，還希圖在證券市場建立一個“資本王國”。但是，當他急于為還停留在紙面上的地產和基礎設施項目輸血的時候，資金告急，涉嫌官商勾結被人揭發。

　　警鐘

　　上海“東八塊”的糾紛案同時也再次為中國國有土地出讓敲響了警鐘。

　　近年來，上海、北京等“寸土寸金”的城市不斷出現動遷居民上訪等嚴重糾紛，引起中央察覺。

　　4月25日，監察部、國土資源部召開全國電視電話會議，要求在全國范圍內開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況的執法檢查。中紀委副書記、監察部部長李至倫強調，經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓，是從源頭治理和防止腐敗的有效措施。

　　上海房屋土地管理局資料顯示：自2001年7月1日起，上海所有經營性土地納入招標拍賣，到今年3月，上海共出讓土地479幅。但記者調查上海市土地招標拍賣出讓公告時發現，自2001年至2003年5月30日，只有57幅土地進行了公告招投標。

　　上海市從今年4月下旬要求各區摸清土地批租情況，明確了有關要求和政策界限：5月至8月各區自查整改，9月、10月全市重點檢查，檢查比例少于50%，具體采取“各區交叉檢查”等方式。

　　上海1991年～2000年進行的一輪舊區改造中，共涉及365萬平方米的危房動遷。自2001年到2010年新一輪舊區改造面積達2000萬平方米。在舊區改造動遷中，糾紛問題多次發生。自1994年至2001年5月曾經為市民代理過500多起動遷糾紛案件的鄭恩寵律師，從2001年5月，開始被停止注冊律師資格，至今仍然無法營業。

　　而自今年4月始，“東八塊”地區居民打動遷官司先后尋覓幾十位律師，均被婉拒。他們被告知上級有指示，不得代理動遷案件。在上海的新聞媒體上，也難以看到有關居民動遷糾紛的報道。

　　靜安區“東八塊”

　　58號地塊資金初探

　　初步計算，周在“東八塊”項目中共免交30億～40億元的土地出讓金，合同中還給予周一系列支出優惠，使他可以節省超過數億元的開支

　　本報記者張立偉

　　圍繞著周正毅的上海靜安區“東八塊”58號地塊糾紛案發后，一家具有“雙A”資質的測量行向《財經時報》作出了這樣的判斷：

　　已知靜安58號地塊出讓面積43429平方米，容積率＝總可建面積人／總出讓面積＝637560／145900＝4.37；

　　58號地塊批租市場價樓板價2001年為600美元，2002年800美元，2003年高于1000美元；則58號地塊的批租價應該為：樓板價×５8號地段出讓面積×容積率；

　　由此算出，58號地塊批租價2002年應該為151827784美元(合1255615773.7元人民幣)，2003年為189784730美元(合1569519717.1元人民幣)；

　　而周獲得該地塊的樓板價＝委托安置費／58號可建筑面積＝572747990.00元／189777.884平方米＝3017.99元／每平方米＝364.93美元／每平方米。

　　根據有關政策，周將“東八塊”用作商業開發，應該將批租金的20%和10%上交上海市、區兩級財政。而享受“零租金”的政策后，按照2002年樓板價免掉376684732.10元租金，按照2003年樓板價，則免掉5231732390.33元。

　　58號地塊僅為“東八塊”中的一塊。根據初步計算，周在“東八塊”項目中共免交30億～40億元的土地出讓金。而合同中還給予周正毅一系列支出優惠，包括拆除公房補償費、房屋拆遷管理費、工程質量監督費、建設工程規劃許可證費等全部免除，也使他可以節省超過數億元的開支。

　　根據《財經時報》掌握的資料顯示，靜安區建設委員會主任、靜安區房屋土地管理局局長、副局長以及眾多科處干部均入股“東八塊”項目，上海市某領導的胞弟也在周的公司中任副總。此事正在有關部門的調查之中。��