本報(bào)記者 劉暉 丁琳 實(shí)習(xí)記者 劉兆瓊

　　上海報(bào)道

　　5年，雖不夠讓上海完成一個(gè)國(guó)際化大都市的傳奇，但卻足以讓此間的房地產(chǎn)市場(chǎng)化蛹為蝶。在諸多造就上海魔法般巨變的力量，“買房退稅”這一政策應(yīng)當(dāng)視為不可或缺的“金

手指”。

　　5月28日，離“買房退稅”政策正式結(jié)束還有3天。非典陰影雖在，但上海市購(gòu)房者個(gè)人所得稅稅基抵扣結(jié)算處卻變得愈發(fā)熱鬧。“原先來我們這里辦理退稅手續(xù)的購(gòu)房者每天大約700人左右，最近一般都在1000人以上。”結(jié)算處的工作人員忙得不可開交。為此，上海市財(cái)稅局又在附近設(shè)立了一個(gè)“臨時(shí)結(jié)算處”。

　　作為建國(guó)后第一次大規(guī)模退稅的一個(gè)地方性嘗試，上海“買房退稅”政策的影響，決不僅限于上海市和地產(chǎn)界。雖然此政策已曲終退場(chǎng)，但其間的泡沫之辯，多空之爭(zhēng)，稅權(quán)之利，卻并沒有因此而終結(jié)。

　　上海財(cái)稅局的一位人士說：“上海市正在討論出臺(tái)新的政策，其主要目標(biāo)是怎樣向中低收入者傾斜。”

　　高檔住宅將受影響

　　上海的所謂“買房退稅”，全名應(yīng)為：購(gòu)買商品房住宅的購(gòu)房者可享受個(gè)人所得稅稅基抵扣。也就是說，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購(gòu)買或差價(jià)換購(gòu)商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的中外籍個(gè)人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人。可在這一時(shí)期內(nèi)享受購(gòu)房后起計(jì)算個(gè)人所稅抵扣，可以抵扣的個(gè)人稅主要包括工資薪金所得，采用查帳征收的個(gè)體戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，和對(duì)企事業(yè)單位承包經(jīng)營(yíng)、承擔(dān)經(jīng)營(yíng)所擔(dān)；勞務(wù)報(bào)酬和稿酬所得，還有利息、股息、紅利所得。而購(gòu)房者可抵扣的應(yīng)納稅所得額，最高不得超過購(gòu)房或差價(jià)換購(gòu)商品房所支付的購(gòu)房款與購(gòu)房貸款利息總額之和。

　　對(duì)于這項(xiàng)政策的終結(jié)，購(gòu)房者和開發(fā)商呈現(xiàn)出一動(dòng)一靜的截然相反的效果。

　　按照上海市財(cái)稅局的解釋，辦理登記和結(jié)算手續(xù)會(huì)在政策到期后再持續(xù)一段時(shí)間。結(jié)算處的通知說，凡在政策期間于今年5月31日前購(gòu)房，并在今年11月30日前取得產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房者，仍然可以在11月30日前來辦理正式登記手續(xù)，但通知中“希望購(gòu)房者避開人群高峰，以防非典”的效果似乎并不明顯。

　　“趁取消政策之前趕緊買房這個(gè)講法可能有些過頭了，因?yàn)閺拈_始買房子到拿到發(fā)票，距5月31日頂多也就是退幾個(gè)月的稅。”一位趕來辦理手續(xù)的購(gòu)房者李先生的理由是，“在這個(gè)政策結(jié)束以前把事情辦好，就沒有什么好擔(dān)心的了。”

　　對(duì)曾在地產(chǎn)公司工作過的李先生來說，“買房退稅”政策讓他“很開心”：“我和妻子在1998年中旬買了第一套房子，價(jià)值46萬，正巧趕上了這個(gè)政策出臺(tái)，那套房子我們一共退了8.5萬的稅。”而這次，李先生的“二次置業(yè)”，退稅因素“占了30%”。

　　不過，與購(gòu)房者紛紛“趕場(chǎng)”形成對(duì)比的，是顯得相當(dāng)“平靜”的地產(chǎn)商，——不少地產(chǎn)商紛紛表示，“買房退稅”的取消對(duì)上海整個(gè)樓市“不會(huì)有太大影響”。“目前凱德的整體發(fā)展規(guī)劃并沒有把取消‘買房退稅’政策的因素考慮進(jìn)去。”新加坡嘉德置地集團(tuán)在上海的全資子公司凱德置地公關(guān)部經(jīng)理李爭(zhēng)潔說。

　　“其實(shí)地產(chǎn)商反應(yīng)平淡是很正常的，這個(gè)消息1年前就已經(jīng)被市場(chǎng)吸收，大家早已有心理準(zhǔn)備了。”戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司總經(jīng)理張國(guó)正表示。滬上另外一家著名的房地產(chǎn)開發(fā)商則認(rèn)為“此項(xiàng)政策的推出，影響應(yīng)該主要是在價(jià)格每平方米7000元以上的高檔樓盤。”

　　但是，對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高檔住宅，此項(xiàng)政策的停止，無疑是對(duì)其亮起了黃燈。據(jù)調(diào)查，今年頭兩個(gè)月，上海市高檔住宅的供應(yīng)量又不斷增加，其中萬元以上的豪宅占總量的5.7%。而相應(yīng)的租金卻呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，一些短線買家將出現(xiàn)資金鏈條斷裂的危險(xiǎn)。

　　“我們希望政府有關(guān)方面為了保護(hù)投資者的積極性，能出臺(tái)相應(yīng)政策，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。”世茂濱江花園售樓部一位經(jīng)理表示。救市之策

　　以現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的烈火烹油，很難想象上海地產(chǎn)界噩夢(mèng)最深的1998年。當(dāng)時(shí)，亞洲金融危機(jī)的寒流已讓上海地產(chǎn)界不勝寒意。

　　“1994年，萬科在古北的一個(gè)高檔樓盤，住宅部分還可以賣到1500～1600美金／平方米，商鋪能賣到2700美金／平方米。而到了1995年，這個(gè)市場(chǎng)一下子就不行了。”上海萬科公司一位負(fù)責(zé)人說。在同處古北的地區(qū)，其中有一個(gè)曾被評(píng)為上海十大景區(qū)的樓盤的“羅馬花園”，拍賣價(jià)只有5200～5300元／平方米，與開盤的時(shí)候相比，價(jià)格跌了一半都不止。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，到了1998年，上海商品房竣工面積達(dá)1403.58萬平方米，銷售面積只有736.67萬平方米——形勢(shì)變得越來越嚴(yán)峻。

　　一系列政策隨之推出。比如說，在金融信貸方面，房低產(chǎn)契稅方面、藍(lán)印戶口方面，買房退稅，都出臺(tái)了相應(yīng)的措施。1998年初，上海市有關(guān)部門對(duì)外來常住人口藍(lán)印戶口政策進(jìn)行了修訂，符合條件的購(gòu)房者個(gè)人可為其配偶等再申請(qǐng)1個(gè)藍(lán)印戶口，單位可為其職工申請(qǐng)1個(gè)藍(lán)印戶口。

　　1999年7月，為了進(jìn)一步鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房，刺激房市消費(fèi)，上海市政府又決定由地方財(cái)政補(bǔ)貼個(gè)人購(gòu)房契稅的一半，即0.75%。

　　上海總的說法是，“地產(chǎn)商讓點(diǎn)利，銀行讓點(diǎn)息，政府讓點(diǎn)稅。”

　　到1999年，看得見的手取得了看得見的效果。上海的房產(chǎn)銷售開始回暖，現(xiàn)在的上海地產(chǎn)市場(chǎng)早已是不復(fù)往日蕭瑟，排隊(duì)買房已成常景。一位在上海地產(chǎn)界賺得盆缽滿的地產(chǎn)大佬不勝感慨。“1998年是一個(gè)坎。凡是在1998年挺住的，熬過來的，現(xiàn)在都賺了大錢”。

　　而買房退稅對(duì)上海地產(chǎn)市場(chǎng)的催化租用，不可忽視。

　　“買房退稅確實(shí)可以降低購(gòu)房成本，不過對(duì)大多數(shù)人來說，其實(shí)退的稅額是非常有限的，但這個(gè)政策給人們所帶來的心理影響相當(dāng)大的——他們會(huì)覺得自己是直接受益了。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡健認(rèn)為。

　　實(shí)際上，在上海推出“買房退稅”不久，廣州、深圳等城市曾一度開會(huì)來討論當(dāng)?shù)貙?shí)行類似政策的可行性。但是直到上海此項(xiàng)政策終結(jié)，還沒有哪個(gè)城市得償所愿。

　　“客觀地說，上海整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起來關(guān)鍵還是房地產(chǎn)信貸即按揭貸款還有住房制度改革這兩個(gè)因素，其他因素都是次要的。”廣發(fā)證券地產(chǎn)研究員徐子慶分析，“我覺得用‘推波助瀾’來形容‘買房退稅’起到的作用可能更合適。”

　　多空之爭(zhēng)

　　各方的反應(yīng)似乎也在證明，這一特別政策已到了調(diào)整的時(shí)候。

　　“原來計(jì)劃是2002年5月就結(jié)束的。”業(yè)界一位知情人士透露，“一方面當(dāng)然是因?yàn)槔�好才�?huì)延期，另一方面，也說明上海的經(jīng)濟(jì)一定程度上還需要它的支持。”

　　而現(xiàn)在，“買房退稅”政策的取消也有一些“無奈”的成分：國(guó)務(wù)院2001年2號(hào)文則明確規(guī)定，國(guó)家統(tǒng)一稅政，集中稅權(quán)，地方在免稅、退稅上一律沒有權(quán)限。另外，國(guó)務(wù)院還發(fā)出通知，從2002年1月1日起，對(duì)個(gè)人所得稅收入實(shí)行中央和地方按比例分享。2002年中央分享50%，地方分享50%；2003年中央分享60%，地方分享40%；2003年以后年份的分享比例根據(jù)實(shí)際收入情況再行考慮。

　　而隨著上海市個(gè)人所得稅稅收入占地方收入比重越來越高，如果繼續(xù)延長(zhǎng)“買房退稅”政策，上海將從地方稅收中拿出一大筆稅費(fèi)退還給購(gòu)房者——這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

　　雖然諸多方面對(duì)此項(xiàng)政策贊之有加，但是彈之者則認(rèn)為，此政策的副作用已顯。比如，這項(xiàng)政策在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，忽略了對(duì)其他行業(yè)的稅收公平性問題；再比如，而征收個(gè)人所得稅的目的是縮小貧富差距，如果買房退個(gè)人所得稅，將會(huì)拉大貧富差距——有人盡管購(gòu)了房，也享受了該項(xiàng)優(yōu)惠政策，但每月所退的款項(xiàng)可能只有幾塊錢，而個(gè)別高收入者每月可退上萬元。“買房退稅”屬于“富人政策”的抨擊不絕于耳。

　　有關(guān)部門也顯得有些無奈：“原來我們是想提倡個(gè)人買房解決自己居住問題，但時(shí)間長(zhǎng)了之后，許多消費(fèi)者不僅是自己居住，還開始投資居住。投資購(gòu)房者這部分人也享受退稅，讓財(cái)政部門很難控制。”更頭痛的是，不少高收入者利用高退稅的機(jī)會(huì)，牢牢盯住高端房地產(chǎn)，使得這部分房?jī)r(jià)不斷拉升。

　　值得注意的是，在美國(guó)等一些國(guó)家，也在實(shí)行買房退稅的政策，但是那種退稅不適用于購(gòu)買第二套或更多住房的投資者。

　　所以，取消“買房退稅”和“預(yù)防出現(xiàn)泡沫”就頗為相關(guān)。

　　由于近幾年來上海的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)高達(dá)70%～80%，投資額也翻了好幾倍——從去年下半年，“從專家到政府部門”，開始對(duì)“上海地產(chǎn)行業(yè)降溫”的問題越來越關(guān)注。”其實(shí)，早在買房退稅政策終結(jié)之前，一些別的政策已經(jīng)相應(yīng)退出舞臺(tái)。比如說像藍(lán)印戶口政策，就已經(jīng)在2002年4月全面取消。契稅政策，則在2002年9月再度提高，上海財(cái)稅局取消了原先對(duì)個(gè)人買房0.75%的房屋契稅補(bǔ)貼，重新恢復(fù)為1.5%。金融信貸政策，從中央到地方，都開始收緊。

　　而現(xiàn)在最讓上海市操心的，也不再是像昔日那樣出臺(tái)政策“挺”市，而是“采取新的措施來保證上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”上海市一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的專家說。

　　“從根本上來說，政府部門是鼓勵(lì)房產(chǎn)發(fā)展的。”上海財(cái)政局辦公室人士雖然以敏感話題為由，拒絕接受專訪，但是他透露，“上海新的財(cái)稅方面的房產(chǎn)政策計(jì)劃在近期出臺(tái)。”

　　而與此同時(shí)，知情人士透露，新政策可能與按揭貸款利息有關(guān)。上海稅務(wù)方面的一位人士說，“新政策正在市里面研究，現(xiàn)在唯一可以肯定的是，它會(huì)向中低收入者傾斜。”