吳建峰／文

　　這段時期，大面積、大規模、大手筆的社區型住宅開發成為京城地產開發的新亮點。地產大盤開發一時成為京城地產界的熱門話題。“新造城運動”、“造鎮運動”和“新市鎮計劃”頻頻亮相于媒體和網絡。上千畝的占地、國際級的規劃設計、雄厚的資本運作以及新型的營銷模式成為這些住宅開發的共有特征。這種開發方式大大提升了北京城市住宅開發的

層次，促進了城市住宅郊區化的進程，醞釀著北京地產開發競爭的新格局。伴隨著大盤開發，對大面積土地的需求也引發了地產商新一輪的“圈地運動”。地產商大規模“圈地”現象的出現，顯然不利于京城地產的健康有序發展。問題的突現，需要積極的思索和應對。

　　SARS的肆虐橫行常常將運行的思緒沖得七零八落。不斷撿起思路的鏈條，偶然間發現SARS和“圈地運動”這兩個本不相干的問題在城市的背景中存在驚人的聯系。從城市抗爭SARS的過程中，可以得到解決問題的一些有益啟示。“圈地運動”路線圖

　　北京、廣州和上海一直是我國大都市的典型代表，也是我國地產市場相對發達的三個城市。和SARS的傳播一樣，地產商在都市郊外的“圈地”運動在這三個城市相繼出現，并表現出不同的特征和發展態勢。筆者將以上述三個城市為研究背景，探討SARS、“圈地運動”和城市這一有趣命題。

　　和SARS的出現一樣，地產商大規模的“圈地”始于廣州。以廣州番禺星河灣和洛溪新城為代表的十幾個超大規模的樓盤在中國地產界刮起了“華南板塊”旋風，成為全國各地房地產企業競相仿效的對象。連片開發的樓盤在這一區域不斷涌現，地產開發商們的“圈地”規模越來越大。華南板塊的十多家開發商，占地面積少則數十公頃，多則上百公頃(見下圖)，其規模相當于可居住50-60萬人口的中等城市。

　　根據研究，北京和上海的首發SARS病例均來自于廣東的輸入型病例。尤其是北京，人口密度高，流動頻繁，加上控制措施的不及時和病毒的高傳染性，北京的疫情逐步嚴重，成為內地的首要疫區。巧合的是，地產商在城市中的“圈地運動”有著相同的移動軌跡。在廣州一番競爭后，華南地產軍團開始北上，相繼在北京和上海等都市的郊區“圈地”并興建大型的居住社區樓盤。獨一無二的首都區位，奧運成功申辦，WTO順利加入，北京城大規模外擴，城市交通道路延伸，市政及綠化隔離帶建設，這些基本條件為京城郊外大規模開發成片的居住區提供了充足的用地保障。隨著一批擁有雄厚實力的華南開發商大舉北上和京城開發商的跟進，北京郊區的地產開發步入大盤時代。珠江地產與京城通州區達成協議，準備開發150公頃的地產項目；北京萬科在京通地區預備開發330多公頃的大型項目；金地集團已經在大興區著手打造占地24.65公頃的“格林小鎮”；華新集團占地102公頃的翡翠城更是京城目前聲勢浩大的項目亮點。還有諸如奧林匹克花園、上城國際花園等項目相繼出現。大型社區型住宅項目的涌現，標志著京城郊區的住宅開發新一輪競爭格局的凸顯。與此同時，隨著金地集團獲得上海南翔星城的項目開發權以及上海奧園在松江的成功開盤，上海郊區住宅的大盤開發也逐漸拉開序幕。幕后土地交易是病毒之源

　　從SARS疫情的嚴重程度來看，在量上，北京和廣東的確診病例已經達到四位數，而上海的確診患者數字為4。從速度上來看，北京一度以每日近100的速度遞增，廣東的遞增速度已降到每日10個左右，上海近期才增加2例。城市間病例數目的差異，除了幸運的成分外，還與城市的防范和控制措施的及時和到位與否有著直接的聯系。廣東和北京疫情的嚴重顯然與政府對這一傳染病的重視程度不夠直接相關。而上海因為及時采取疫情控制和防范措施，才得以暫時逃過一劫。

　　與此情況類似的是，目前大盤開發帶來的大規模“圈地”已經給廣州地產市場造成相當大的影響。地產商競相進行土地儲備，占地、購地、囤積土地資源的現象不斷出現，廣州土地批租規模一度出現失控。北京的地產市場雖然還沒有失控的報告，但據有關部門統計，截至2002年12月31日，地產商在北京的“圈地”面積累計4000多公頃，超過廣州同年度的3600多公頃。

　　探究原因，發現廣州出現土地失控的原因是由于“華南板塊”出現時，番禺地區還未進入廣州市區規劃的范圍；而北京土地供給一直無法按照規劃部門中心組團、十大邊緣集團和若干衛星城的想法操作，致使圈地范圍一再超出規劃指標，打破環路束縛，超越城郊界限。地產商成為城市“提前規劃”的始作俑者，“圈地”已經成為地產商和地方政府或主管部門的常見交易方式。與此形成對照的是，上海郊區的大盤開發卻在政府“一城九鎮”的規劃中有條不紊地進行，如金地集團和上海嘉寶實業(集團)公司聯手打造的“格林風范”項目就是南翔新鎮規劃中的中心地塊，且該地塊的開發權通過拍賣方式獲得。北京“癥狀”：地價房價雙發燒

　　在內地地產界，北京的地產有兩個基本特征：一是住宅的高房價；二是地產商的高利潤。這“兩高”的出現并不是偶然，除了因為北京的首都區位和流動人口帶來的持續需求外，很重要的一個方面就是土地供應機制的不完善。隨著具有雄厚資本的外地地產商進軍北京地產市場，由于地產供應無法按照正常市場機制進行，必然引發各種幕后土地交易的存在，并形成惡性循環的地產供應機制。其基本表現為京城地產商通過各種關系，在城內“圈地”進行土地囤積；外地地產商一方面從北京地產商手中高價獲取二手土地，另一方面通過競標或拍賣等手段獲得城內土地開發權。

　　土地開發成本的提高，促使外地開發商運用各種關系在京城郊外進行大規模“圈地”，并進行土地囤積。通過層層轉手、層層轉包，加上各種幕后交易，地產開發中的土地成本驟然升高，房價一高再高自然在情理之中；由于土地資源的稀缺，加上大面積“圈地”行為出現，京城土地不斷升值，擁有大面積土地開發權的地產商獲得高額的土地變現利潤也就不足為奇了。而且，如SARS交叉感染一樣，這種勢力還會交錯滲透，引發更大規模的惡性競爭。地產商盲目投資，超能力圈地，超容量建房，一旦市場需求能力飽和或者地產商融資能力有限，必然造成大面積土地閑置和房屋空置量的上升，這勢必導致大范圍的地產泡沫出現。“圈地潮”后遺癥

　　城市的“圈地”一旦進入無序狀態，從某種意義上說其危害程度要遠遠大于SARS。土地批租規模失控，不僅擾亂了地產市場，引發無序的競爭，由于眾多資本在地產市場的囤積，一旦出現“套牢”危機，就會影響整個社會經濟的平穩發展。而且，從政府的調控管理角度來說，土地批租規模失控，一方面造成國有土地收益的流失；另一方面會導致政府失去對地產市場的調控能力，無法準確判斷地產市場的運行狀態。而且，土地批租規模失控，還對城市的規劃和市政建設帶來嚴峻挑戰。SARS防治的啟示

　　問題的出現，并非無可救藥，關鍵需要去正視，而不是回避或者任其發展。在抗爭SARS的過程中，中央政府和北京市政府果斷采取措施，建立疫情監控體系，采取“群防群控”，切斷一切傳染源，防止病毒的進一步蔓延，收效明顯。這表明，情況再嚴重，形勢再復雜，只要我們下定決心，就一定可以做到并且可以做好。

　　對于地產界來說，盡管危機還未出現，但我們需要未雨綢繆，要吸取SARS防治過程中的教訓。政府部門不要迷戀于GDP的增長和房地產業的經濟拉動作用，要敢于面對壓力和挑戰，正視地產市場中“圈地”的隱患，變被動為主動，早防早治，防止地產泡沫的出現。一方面要調整土地供應機制，堅決斬斷土地供應的不合理來源；另一方面，要及時建立土地供應公示制度和地產預警方法體系，保證京城地產在有序競爭中健康發展。

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