泰晤士河開發(fā)模式？

　　經(jīng)過浦東開發(fā)這13年，上海政府在開發(fā)建設(shè)的市場運作方面積累了不少經(jīng)驗

　　采訪/本刊記者戚娟娟

　　激活“濱水經(jīng)濟”

　　《中國企業(yè)家》：請您從上海城市發(fā)展的角度簡要介紹一下浦江兩岸開發(fā)出臺的背景。

　　余力：黃浦江兩岸開發(fā)雖然是近期提出的，但是上海政府很早就在醞釀這件事。浦東開發(fā)進入到一定階段后，黃浦江兩岸開發(fā)也提到議事日程上來。當一個城市發(fā)展到一定規(guī)模，往往就要激活濱水經(jīng)濟，世界發(fā)達國家基本上都走過(濱水經(jīng)濟)這條路。上海也是這么走過來的，但現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，很多產(chǎn)業(yè)需要提升、城市功能需要置換。所以黃浦江兩岸的業(yè)態(tài)需要重新圈建，有的不適宜在兩岸發(fā)展了，要讓這塊土地做另外的用處。

　　從上海的情況看，整個上海的城市中心軸線由東向西，過去以延安路為軸線，從浦東開發(fā)到浦西再到虹橋；黃浦江是一條南北軸線，現(xiàn)在如果發(fā)展濱水經(jīng)濟，城市兩條中心軸線交叉，對上海經(jīng)濟的發(fā)展來說，可說是“水到渠成”。

　　變“生地”為“熟地”

　　《中國企業(yè)家》：政府對兩岸土地開發(fā)的總體規(guī)劃思路是什么？和以往的開發(fā)思路相比，這次有哪些新特點？

　　余力：經(jīng)過浦東開發(fā)這13年，上海政府在開發(fā)建設(shè)的市場運作方面積累了不少經(jīng)驗，這次明確提出政府引導、市場化運作、企業(yè)化管理。

　　這次我們采用了一種變“生地”為“熟地”的開發(fā)模式。具體說來，就是政府先指定一個、兩個代表政府的一級開發(fā)企業(yè)來做一塊地的整體規(guī)劃和前期開發(fā)，它們?nèi)〉靡?guī)劃許可、立項和用地許可，把這塊“生地”變成“熟地”。這樣做的好處是避免了“見縫插樓”，是一個整體的規(guī)劃單元。一級開發(fā)企業(yè)，比如上海地產(chǎn)集團和申江公司把這個地弄好以后，交給政府，政府收回，然后公開招標，任何開發(fā)商要是想在上面造房子，還得去投標，獲得這塊地。如果條件比較成熟，今年年底內(nèi)我們要推出一到兩塊，甚至三塊地的招標。這要根據(jù)全局的情況來定。

　　另外一個好處是，過去，開發(fā)商負責建地，可能會捎帶著作一些綠化地，后來這塊地的性質(zhì)就不明確了，但這塊公共用地嚴格來說，應該是政府的。現(xiàn)在我們在開發(fā)單元上規(guī)劃劃定以后，從一開始就不容許你私自賣給企業(yè)，前期開發(fā)建成以后交給政府，是政府的資產(chǎn)，政府通過財政來維護日常營運。

　　《中國企業(yè)家》：這種開發(fā)模式是借鑒了國外發(fā)達國家的一些經(jīng)驗嗎？

　　余力：我最近在研究英國開發(fā)泰晤士河的戰(zhàn)略。英國政府把沿河的一些廢棄的碼頭、倉庫作為政府的資本交給一家公司去運作，政府不參與管理，賺的錢按比例返回政府。這家公司有很大的權(quán)力做規(guī)劃，并且為這個規(guī)劃改變周邊交通條件、環(huán)境條件。我感覺這對我們非常有借鑒作用。

　　我們的做法與它非常相似：做好一個規(guī)劃，再來吸引社會資金、私人公司。

　　黃浦江開發(fā)最重要的就是，怎么樣把它功能重新定位？怎么樣把它的黃金價值挖掘出來？這要一取決于要做好規(guī)劃，二取決于實現(xiàn)規(guī)模效應。自從“浦江開發(fā)”一說出來，好多的大企業(yè)都感覺到：好主意！你出來挑頭，我們來做這個生意！但是對我們來說，首先要把大的東西規(guī)劃好，只有一個大企業(yè)誕生了，再有兩三家一起競爭，肯定是最好的。

　　《中國企業(yè)家》：那么這一二家一級開發(fā)企業(yè)在整個開發(fā)過程中的作用非常重大。

　　余力：它應該是政府全資企業(yè)，基本上能夠代表政府意志做這些事情，政府不要求它在這上面賺土地的錢。每個區(qū)總得有一家，由各區(qū)來定，或者一些項目捆在一起給一家企業(yè)的情況也有。

　　《中國企業(yè)家》：有種看法認為在浦江開發(fā)中，會以國企為主導、其他投資者會比較難進入？

　　余力：我想一般傳統(tǒng)的觀念會這么想，但是各投資者在投標中標的起跑線是一致的。以往認為國有企業(yè)效率沒有民營企業(yè)快，我們現(xiàn)在已經(jīng)要刮目相看了。我最反對的是國內(nèi)地產(chǎn)界以往的炒樓、炒地，虛假繁榮。歐美基金公司過來，也許不會要像香港商人要那么大一塊地，但是會帶來國際一流的理念。《中國企業(yè)家》：現(xiàn)在開發(fā)辦經(jīng)常遇到的問題或者困惑有哪些呢？

　　余力：梳理一些不符合規(guī)定的遺留項目很麻煩。

　　在浦江兩岸開發(fā)之前，有的企業(yè)就已經(jīng)獲得規(guī)劃、獲得土地了，但是兩岸開發(fā)后，就要對它們建筑的規(guī)劃參數(shù)進行調(diào)整，原來容積率偏高的，調(diào)下來，原來高度偏高的，也調(diào)下來，有的不能搞“興師動眾”的新建，比如外灘源，很大程度上是恢復歷史風貌；對符合兩岸開發(fā)規(guī)劃、已經(jīng)開工的工程，我們要督促他們按照進度推進，我們既要照顧到投資者的切身利益，也要讓他們符合黃浦江兩岸開發(fā)的要求，規(guī)范運作。

　　有一些不符合要求不能上的項目，我們還要研究對這些開發(fā)商的補償機制，怎么減少他們的損失，但是這中間的情況也很復雜，比如要看你獲得的審批手續(xù)是不是齊全、是搞經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的。

　　現(xiàn)在多數(shù)土地還分散在各個企業(yè)和單位手中，有的是區(qū)級的有的是市里的，我想在規(guī)范地開發(fā)運作以后，這個問題要在土地的使用權(quán)明確歸屬的同時一并得到解決。

　　資金問題

　　《中國企業(yè)家》：現(xiàn)在開發(fā)前期投入資金已有多少？如何解決開發(fā)資金來源問題？

　　余力：因為投入的面很廣，準確估計比較難，但就中心地段22.6平方公里來說，原來說的1000億也差不多。前期的啟動資金有一定壓力。但真正轉(zhuǎn)起來后，帶動了后面的開發(fā)，投資者也是不同的，這就會分解掉資金壓力。在一級開發(fā)公司的資金投入上，以政府引導、企業(yè)市場化運作為原則，政府只給企業(yè)一個注冊資本。目前來說銀行對這個大的開發(fā)還是比較支持的，開發(fā)初期還是通過銀行貸款融資比較方便快捷，當運營一段時間以后，有現(xiàn)金流了，可以通過企業(yè)發(fā)債，通過市場募集等其他渠道來做。這個土地的增值是客觀存在的，投入這一塊是不會虧本的。地價的上漲幅度肯定高過通脹幅度，也高過銀行利率的上漲幅度。