上海項目將是2002年業績灰黯的華潤置地業績的下一個亮點？

　　文/本刊記者李岷

　　拿到黃浦區的董家渡項目，于華潤置地而言，無疑是有開創意義的，這是華潤置地決意將觸角從北京伸向全國后拿到的第一塊土地；對于華潤置地董事總經理王印個人而言，恐

怕也是相當緊要，自與華遠分手后，華潤置地的全國化戰略就要從他這兒開始了，而自他2001年9月調任華潤置地以來，進入2002年的華潤置地日子卻似乎變得不太好過，春天，總經理郭鈞突然離任，數十名員工亦相繼流失，數年來一直立足北京發展的華潤置地在上半年幾乎沒有什么新樓可供銷售，營業額同比大幅下滑，此時在2002年5月份，能夠正式進入大上海與黃浦區政府簽下舊城改造協議、拿到這塊親水土地，也算是王印執掌華潤置地以來的一次重大斬獲。

　　但只是一句淡淡的“挺高興的。”—和他頂頭上司、華潤集團總經理寧高寧豪氣灑脫、激情洋溢、不拘一格的風度有所不同，王印不是一個長于渲染個人感情的經理人。然而在觸碰到一個話題的時候，他卻顯露出在采訪過程中的惟一一次略微激動。這個話題是關于華潤為何初入上海就能迅速挫敗包括新鴻基(當然，王印不會直接點出這個名字)等香港公司在內的大地產商、在董家渡這塊令人矚目的最大的濱江高檔住宅區拿到開發權？

　　“說華潤(置地)在上海赤手空拳也好，說華潤(置地)有個強大后盾也好，這完全是一個商業運作!”王印幾乎喊出聲來，“實際上真是沒有別的原因，就是政府盡快改造舊城的想法和我們的開發思路搭上了。”

　　2001年10月，華潤置地做出了走出北京的一個標志舉動，就是同時向東、西兩個城市，上海和成都，分別派出兩個工作小組常駐當地考察市場。總部對上海小組的明確指令是：一定要在一個“好”的地方建產品。郊區項目雖然選擇多多，而且資金投入小、開發周期短，初入上海的華潤完全可以由此進入上海市場，但是郊區項目的供應量也相應大，“而好的地段的土地供應總是有限的，‘好地段’上的‘好產品’有更大的升值潛力。”

　　次年2月底，上海小組向華潤置地和集團發回董家渡項目招標的信息，了解并測算后，集團拍板，華潤置地立即展開緊鑼密鼓的奪標行動。其時華潤置地在上海甚至都還沒有注冊公司，上海工作小組組長陳凱代表總部負責和黃浦區董家渡建設指揮部談判。

　　“政府關心三個問題：一是開發商的資金實力，這個項目的投資高峰將達十億元，如果開發商到時不能讓資金如期到位，政府就做不了拆遷；二是地產公司的開發水平；三是一定要快!”

　　“華潤是不是一家國有控股企業已不是主要問題，我們不能去猜政府到底如何考慮，我們要做的工作是打消上海政府對我們的疑慮。”王印說。

　　黃浦區一位副區長對王印半開玩笑說，區里哪些建筑他喜歡，哪些建筑他不喜歡，對后者他簡直想把它們炸掉。王印知道這位區長在擔心什么，很快，他帶著黃浦區政府一干客人參觀了華潤置地在北京開發的鳳凰城、華清嘉園、翡翠城等項目。資金方面，上海小組向項目辦捧出華潤置地在香港上市公司的歷年年報，顯示自己是一家2001年營業額達到了34億港元的地產公司，擁有境內外融資能力。

　　離談判啟動不過兩個多月的功夫，王印在北京就接到了董家渡項目到手的喜訊。華潤置地將拿出約7.6億元用來收購6萬平方米土地以及安置原有居民遷移，而完成建筑面積達20萬平方米的項目，總共則需15億元，建成后可獲得約18億元收入。

　　在作規劃時，華潤置地最后選用了一名同濟大學教授和一名德國設計師聯手做出的方案。一方面小區主體建筑采用簡潔、現代風格，另一方面保留一幢30年代Artdeco風格的禮拜堂及部分完好的1925年石庫門里弄，改建為小區休閑會所。

　　華潤只可能比上海政府更著急。原來料想最好今年年底就能預售回收資金的想法如今只能延至2004年3月。華潤稱，資金籌集是比較順利的，華潤置地在香港向境外銀行借錢，利息成本不到2%，大大低于國內水平；放慢項目進程的一個重要因素是政府拆遷的速度不如理想中的快，近一年過去，目前只拆遷了60%。

　　剛剛在香港發布的華潤置業2002年業績已很不好看了，營業額和利潤比前年降低67%、53%，華潤置業需要北京以外的業務增長，首當其沖就是上海。“如果董家渡項目明年能售出十億，上海業務差不多就能占到華潤置業三分之一或者四分之一的分量。”王印說，同時他亦明確表示，董家渡項目不會是華潤置業介入上海舊城改造的惟一落點。