中遠(yuǎn)與政府素來的密切關(guān)系，能讓它不無從容地穿行在一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)兩條陣線間

　　文/本刊記者戚娟娟

　　北外灘之爭(zhēng)，一度是2003年年初上海灘的熱門話題。作為黃浦江兩岸開發(fā)4個(gè)重點(diǎn)地區(qū)中最早啟動(dòng)的一個(gè)，北外灘未來的定位是“中央核心商務(wù)區(qū)”，外界曾盛傳許榮茂的世茂集

團(tuán)獲得北外灘3.66平方公里土地的開發(fā)權(quán)，可事態(tài)隨后急轉(zhuǎn)直下，最后的開發(fā)權(quán)由上海申江公司和中遠(yuǎn)三林置業(yè)聯(lián)手奪得。與許榮茂始終的沉默形成鮮明對(duì)比，中遠(yuǎn)三林置業(yè)總裁徐澤憲表情淡然，言辭倒不遮掩。

　　借勢(shì)政府

　　除了身為上海中遠(yuǎn)足球俱樂部董事長(zhǎng)，另一個(gè)令徐澤憲聞名上海的理由是“中遠(yuǎn)兩灣城”。“中遠(yuǎn)兩灣城”是迄今建成的上海市最大的舊城改造項(xiàng)目，總投資67億元，自1998年啟動(dòng)以來，已多年蟬聯(lián)上海房地產(chǎn)銷售面積前幾名。當(dāng)初，蘇州河畔的“兩灣”舊址，弄堂狹窄到“人死了都抬不出來”的地步。

　　“有200多家房地產(chǎn)企業(yè)去談過這個(gè)項(xiàng)目，都沒敢接。”徐澤憲不無得意，“中遠(yuǎn)兩灣”的開工典禮上，上海市市委、市府、人大、政協(xié)的主要領(lǐng)導(dǎo)全部到場(chǎng)——據(jù)稱這是房地產(chǎn)建設(shè)商品住宅項(xiàng)目前所未有的禮遇。

　　軍人出身的徐澤憲倒也豪爽干脆，不諱言中遠(yuǎn)與政府之間種種聯(lián)系，但亦解釋，比起上海政府下屬的企業(yè)，中遠(yuǎn)顯得更超脫。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：中遠(yuǎn)憑什么贏得北外灘改造和開發(fā)的機(jī)會(huì)？

　　徐澤憲：我們和政府合作有優(yōu)勢(shì)，有比較豐富的舊城改造的經(jīng)驗(yàn)(中遠(yuǎn)兩灣城)和操作特大型項(xiàng)目(海南博鰲)的運(yùn)作能力。北外灘的改造首先面臨舊城改造的問題，壓力大，一般企業(yè)承受不了。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：游說政府的過程是否復(fù)雜曲折？

　　徐澤憲：我們非常早地就和政府接觸了。我們得知上海市在做浦江兩岸的規(guī)劃后，首先找到浦江辦，得知浦江兩岸開發(fā)的4個(gè)重點(diǎn)，最重要的是北外灘。于是和虹口區(qū)政府進(jìn)行接觸，表示我們?cè)敢夂退麄円黄鹫�體對(duì)浦江兩岸進(jìn)行開發(fā)。這樣就有了中遠(yuǎn)三林北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司，中遠(yuǎn)控股。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：很多評(píng)價(jià)中遠(yuǎn)善于借助政府的翅膀起飛，你似乎也并不否認(rèn)？

　　徐澤憲：是的。1995年中遠(yuǎn)置業(yè)還是個(gè)非常小的企業(yè)，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元，這幾年，我們注意了和政府的合作，也注意了自身操作項(xiàng)目的能力和品牌。我不是地方政府本身的企業(yè)，是到你這個(gè)地方來投資。我們會(huì)與政府的設(shè)想結(jié)合起來操作項(xiàng)目，這樣政府非常容易接受，關(guān)系就良好。純外方企業(yè)可能不知道怎么和政府打交道。

　　角色介于“世茂”和“申江”之間

　　每次隨中遠(yuǎn)足球隊(duì)南北征戰(zhàn),回到上海，徐澤憲便一頭扎進(jìn)國(guó)際航運(yùn)大廈頂部的辦公室。這是一間看得見江景的大房間,混沌蜿蜒的黃浦江盡收眼底。徐澤憲指指斜對(duì)岸，“看,那邊就是北外灘。”

　　他也許更慣于望著墻上的上海市區(qū)交通圖發(fā)呆。他拿起一支筆，在地圖上對(duì)記者比劃著，“喏，許榮茂他拿到的僅僅是這樣一塊，申江公司就是規(guī)劃中控制“紅線”以內(nèi)這么一塊，原來是港務(wù)局的土地，我們中遠(yuǎn)是長(zhǎng)治路以東這么一大塊土地。”

　　《中國(guó)企業(yè)家》：都說中遠(yuǎn)三林從許榮茂的世茂手里搶得了北外灘的大片土地？你打敗了許？

　　徐澤憲：炒作，完全是炒作，不存在這個(gè)問題。

　　但我想應(yīng)該是有競(jìng)爭(zhēng)的吧，到現(xiàn)在還有去和區(qū)里談的。但我們抓住了自身的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，至于人家怎么談的，不是很清楚。可能世茂想獲得一塊土地，我們不是，我們和政府組成一級(jí)開發(fā)商來組織對(duì)外招標(biāo)，如果愿意自己繼續(xù)做的話，就把土地的一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目招標(biāo)捆綁起來運(yùn)作。從角色上來說，世茂就是二級(jí)開發(fā)商；申江公司是政府用來協(xié)調(diào)黃浦江兩岸開發(fā)的機(jī)構(gòu)，除了協(xié)調(diào)規(guī)劃，也代行政府職能，擁有一級(jí)土地開發(fā)權(quán)；我們的角色介于它們兩者之間。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：那么現(xiàn)在能否說北外灘是中遠(yuǎn)三林、申江公司和世茂集團(tuán)三分天下？

　　徐澤憲：不能這么說。世茂集團(tuán)手里的土地比較少嘛，實(shí)際上僅僅兩棟寫字樓，面積不很大而我們一家占的面積超過北外灘總體面積的1/2——其實(shí)本來我是想把北外灘整塊地都拿下的。現(xiàn)在申江公司的地塊只要招標(biāo)我就打算投入。

　　三林“搭車”

　　2002年9月印尼三林集團(tuán)適時(shí)介入，中遠(yuǎn)置業(yè)易名，淡化了浦江開發(fā)的這位領(lǐng)先者身上的國(guó)企色彩，這當(dāng)然也成為外界揣測(cè)頗多的一個(gè)口實(shí)。

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們議論紛紛，亞洲金融風(fēng)暴前的華人世界首富林紹良此番入股45%，欲借助中遠(yuǎn)置業(yè)深厚的背景和在上海地產(chǎn)界不可小窺的資源優(yōu)勢(shì)，將中遠(yuǎn)三林當(dāng)成一塊敲門磚；也有人說，地產(chǎn)是資本的游戲，這是一場(chǎng)中遠(yuǎn)與資本的聯(lián)姻；還有人暗中一笑，合資合資，林紹良的如意算盤打得好，可中遠(yuǎn)置業(yè)身份一變，政府還能不能百分之百地依仗它？

　　《中國(guó)企業(yè)家》：人們難免產(chǎn)生聯(lián)想，在2002年1月黃浦江開發(fā)啟動(dòng)之后，林紹良介入了中遠(yuǎn)？

　　徐澤憲：是之前！雖說在浦江兩岸開發(fā)啟動(dòng)一年后，但在我們和虹口區(qū)政府今年1月成立合資開發(fā)公司之前。兩件事沒有必然聯(lián)系。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：和三林合資后，中遠(yuǎn)三林不是純粹意義上的國(guó)有企業(yè)，性質(zhì)的變化是否影響中遠(yuǎn)拿到100%的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，比如在北外灘甚至更核心的區(qū)域？

　　徐澤憲：這個(gè)問題我和市里區(qū)里溝通過，他們的思路是，只要這個(gè)地區(qū)能發(fā)展，符合市場(chǎng)規(guī)律，外資企業(yè)、中外合資企業(yè)和國(guó)有企業(yè)、政府控制企業(yè)都一樣。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：難道你沒有在核心區(qū)域，控制紅線以內(nèi)獲得開發(fā)的土地，不說明什么問題？

　　徐澤憲：不說明什么。紅線以內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)原是港務(wù)局，也不是說申江公司就拿到這塊地了吧，只是代表政府負(fù)責(zé)規(guī)劃、拆平。我覺得機(jī)會(huì)對(duì)我們來說應(yīng)該比較大。

　　《中國(guó)企業(yè)家》：目前工程進(jìn)展情況怎么樣？有沒有覺得特別難的地方？

　　徐澤憲：現(xiàn)在還是各家做各家的，北外灘的總體規(guī)劃現(xiàn)在還沒獲得市政府批準(zhǔn)，開發(fā)和建設(shè)的模式?jīng)]有完全定下來。開發(fā)商也搞不清楚，現(xiàn)在各級(jí)都有很多部門負(fù)責(zé)、參與，非常凌亂，我覺得北外灘的開發(fā)應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的班子，市區(qū)兩級(jí)政府的政策能統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，能夠配套，不能說今天定了一個(gè)，明天又變了。