誰在改變上海的面目？誰可能改變上海的命運？

　　文/本刊記者戚娟娟

　　編輯/李岷

　　“全世界的吊車仿佛都集中在這里了。”這是外國媒體10年前對上海浦東的一句評價，不妨套用此句來描述一下今天各方資本追逐浦江兩岸開發(fā)項目的景觀：“全世界的地產(chǎn)資本仿佛都集中在這里了。”

　　2002年1月10日，在上海城市歷史上是一個“大日子”。上海黃浦江兩岸綜合開發(fā)規(guī)劃在這一天正式啟動。當(dāng)時的市長、現(xiàn)任市委書記陳良宇提出，黃浦江目前兩岸岸線僅有倉儲、工廠與碼頭功能，已不適應(yīng)上海發(fā)展成為國際大都市的要求，要由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住的功能。這一“跨世紀(jì)工程”包括基礎(chǔ)設(shè)施、浦江開發(fā)、城市管理、房地產(chǎn)和交通運輸5項內(nèi)容,前期啟動資金將達(dá)到1000億元。

　　這是一聲發(fā)令槍。自那以后，內(nèi)地和香港的地產(chǎn)巨頭、全球投資基金紛至沓來，饒有興趣地打量著浦江兩岸這塊22.6平方公里(后又?jǐn)U大至73平方公里)的土地，希望能在這場舊城改造、重修上海的盛宴中為自己找到一個席位。

　　我們可以非常輕松地將這份追逐者的名單拉得很長：香港新鴻基、香港恒基兆業(yè)、美國洛克菲勒集團(tuán)、摩根斯坦利地產(chǎn)公司、美林證券房地產(chǎn)公司、新黃浦、華潤置業(yè)、世茂集團(tuán)……

　　溫文爾雅的陳良宇在不同場合，不失時機(jī)地向世人勾勒了這樣一幅遠(yuǎn)景：5年后，沿黃浦江而上，可以領(lǐng)略北外灘摩天輪和白玉蘭大廈的壯觀、上海船廠居住區(qū)的親切、“外灘源”風(fēng)貌重現(xiàn)后與外灘景致的渾然一體，十六鋪水上游覽中心與老城廂緊密連接的輕松休閑、南浦大橋休閑居住區(qū)的安逸寧靜、世博會場館的千姿百態(tài)……

　　在不熟悉上海的人眼里，這些地名生冷、抽象，缺乏內(nèi)涵，然而隨著上海在遠(yuǎn)東乃至世界位勢的不斷上升，挾雄厚資本和巨大夢想而來的地產(chǎn)商們卻可以讓它迅速升級為刺刀見紅的戰(zhàn)場。

　　這項21世紀(jì)初在上海啟動的浩大工程，也許是上海本地開發(fā)商們的近水樓臺，也許能讓前度在滬折戟沉沙的開發(fā)商咸魚翻身，也許是那些剛剛進(jìn)軍大上海的生猛之師的市場突破口……不管怎樣，所有捏著這場游戲門票的人都因巨大的想像空間而不禁有些血脈賁張，當(dāng)然，他們中的一部分人，最終會感到失落。

　　香港地產(chǎn)商的第二戰(zhàn)場

　　2003年1月10日，黃浦江開發(fā)的重頭戲之一—上海“外灘源”國際發(fā)展研討會上，香港恒基老總李兆基悄然而至，與當(dāng)時上海市市長陳良宇、副市長韓正坐在一起。這在當(dāng)時引起人們對恒基地產(chǎn)與“外灘源”關(guān)聯(lián)度的眾多猜測。

　　但李兆基僅僅是上海政府的座上賓之一。這兩年，他的好朋友郭氏兄弟往來上海，似乎比他更頻繁。10年前那一波投資上海熱浪中，郭氏三兄弟表現(xiàn)消極，相當(dāng)謹(jǐn)慎。此時，一向注重香港市場的新鴻基卻有了巨大的轉(zhuǎn)變。郭炳江不止一次對外界宣稱：“只要條件合適，有機(jī)會就去做。”為此，新鴻基取消了多年前規(guī)定的投資內(nèi)地不得超過總資產(chǎn)10%的上限。

　　郭炳江恐怕以前沒有想過要如此細(xì)致地體味上海。在2001年一個寒冷的日子里，他走進(jìn)1923年建成的匯豐銀行大樓。當(dāng)端詳著那些塵封多年才見天日的精美壁畫時，這位香港中年人深深地被震撼了。而后，他執(zhí)意登上外灘鐘樓的頂層，長久地凝望著遠(yuǎn)方。對岸，冬日的浦東天水蒼茫。

　　之后，新鴻基掌門人、大哥郭炳湘親臨上海考察，在那次考察中，郭炳湘正式對時任上海代市長的陳良宇提出投資陸家嘴的設(shè)想。

　　2002年6月，三弟郭炳聯(lián)偕夫人再赴上海，會見了陳良宇。那一次，雙方的會談有了許多實際性內(nèi)容。不僅上海置地集團(tuán)的老總在座，郭炳聯(lián)還得到了陳良宇一句話：“你們精心準(zhǔn)備，我們一錘定音。”言簡意賅。

　　“跟新加坡政府、香港政府比較，上海政府往往走在企業(yè)的前面，很有國際水平。”郭炳聯(lián)嘖嘖贊嘆。

　　新鴻基投資陸家嘴的項目終于在2003年初有了眉目。郭炳湘在年度股東大會上透露，新鴻基以與地產(chǎn)受讓方正式簽訂合同。項目的投資總額由先前預(yù)計的60億-70億港元擴(kuò)大到80億港元，用于發(fā)展陸家嘴中心商務(wù)區(qū)商用及住宅地產(chǎn)項目。此項目占地約40萬平方米。新鴻基創(chuàng)造了港資在上海單項地產(chǎn)投資額的最高記錄。

　　郭氏兄弟固然招來一片羨慕，但很少有人了解其間細(xì)節(jié)。據(jù)說，談判進(jìn)行得異常艱苦。“有幾次差點談崩了，之所以最終沒有崩，說實話，是我們太想要這塊地了。”新鴻基的高層這樣告訴記者。

　　從APEC會議在上海舉行后，香港地產(chǎn)商對上海的投資策略開始有了改變，一是開始多元化投資，不單單是商務(wù)樓，住宅領(lǐng)域也開始進(jìn)入；二是投資周期變長。越來越多的香港人不僅把上海當(dāng)作了第二戰(zhàn)場，“第二總部”也在構(gòu)想當(dāng)中。

　　一位新加坡投資商感慨地說，“上海市場目前的回報率比起港臺、新加坡有優(yōu)勢得多，只要上海有一個房地產(chǎn)項目能做到回報率8%-10%，我肯定會投下來做。”新加坡與香港的房地產(chǎn)投資回報率還不到5%。

　　目前，香港9家最大的房地產(chǎn)開放商均在上海開足馬力，其中新鴻基、新世界等對黃浦江兩岸則情有獨鐘。

　　最大的主角

　　其實郭氏兄弟當(dāng)初屬意上海的并不只陸家嘴一塊，董家渡即被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)作他們的“滑鐵盧”。在浦江兩岸的開發(fā)規(guī)劃中，董家渡的定位是：上海市最大的濱水聚居區(qū)—“看得見水景的房間”。規(guī)劃中的董家渡，東依黃浦江，北至復(fù)興路，接近世博會會址，岸線長2公里，陸地面積122.55公頃。

　　“董家渡那塊郭氏兄弟來談了多少次啊，甚至跟上層在活動，想要這塊地。方案幾乎都是現(xiàn)成的。這是打品牌的一個項目啊。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。

　　但是新鴻基目前不得不暫時告負(fù)，在董家渡項目上，最大的贏家是剛從北京來滬拓展的華潤置地(另兩個贏家是光彩事業(yè)投資集團(tuán)與浙江華浙實業(yè))，在總投資約30億元的董家渡開發(fā)規(guī)劃中，華潤置地獲得了6萬平方米土地的開發(fā)權(quán)，華潤將為此投入15億元資金，預(yù)計項目建后將獲得18億元收入，華潤上海公司亦在拿到該項目后匆匆成立。

　　戴德梁行的房地產(chǎn)咨詢專家吳少聰評價，“華潤的優(yōu)勢在于對國內(nèi)市場熟悉，班子也很年輕，很多決策比香港開發(fā)商及時，高層也愿意幫襯。”許榮茂被認(rèn)為是另一個與郭氏兄弟命運相似的人。這位《福布斯》中國富豪榜的“榜眼”中意黃浦江兩岸開發(fā)規(guī)劃中的另一黃金地段—北外灘，打算投資100億元用于中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，早就不是什么新聞。可是在2003年1月8日，北外灘綜合開發(fā)正式啟動時，官方發(fā)出的消息卻是，虹口區(qū)分別與上海申江兩岸開發(fā)建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司和上海中遠(yuǎn)三林置業(yè)集團(tuán)簽署了合作協(xié)議，成立上海申江北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司和上海中遠(yuǎn)三林北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司，參加北外灘綜合開發(fā)的具體項目。時任上海市副市長的韓正親自揭牌。

　　消息傳出，很多人直呼“大跌眼鏡”。不到一年前，北外灘所在的虹口區(qū)負(fù)責(zé)人透露的情況是，正在與4至6家香港著名的房地產(chǎn)公司接觸當(dāng)中，短期內(nèi)將與1至2家香港公司簽訂開發(fā)協(xié)議。

　　顯然，在此次北外灘開發(fā)權(quán)的爭奪中，許榮茂不及印尼商人林紹良行事靈活。林是印尼三林集團(tuán)主席，2001年5月，他到上海考察，并會晤高層。在與中遠(yuǎn)集團(tuán)接觸半年后，三林集團(tuán)正式入股中遠(yuǎn)置業(yè)，與中遠(yuǎn)集團(tuán)并列成為第一大股東。一家超大型國企旗下的房地產(chǎn)公司順利實現(xiàn)了股權(quán)多元化，而林紹良則順理成章地進(jìn)入了“重修上海”的陣營，在北外灘分得一杯羹—比他的香港對手們省力得多。

　　一個能被非常容易觀察到而且理解的事實是，游戲的核心部分在各家國有企業(yè)之間有條不紊地進(jìn)行。除了董家渡、北外灘等項目，另一些事例是，黃浦區(qū)下面的新黃浦拿到了炙手可熱的“外灘源”的一級開發(fā)，而黃浦江兩岸綜合開發(fā)總體規(guī)劃中第一個進(jìn)入實質(zhì)性運作的項目財富廣場的投資商則為上海房地(集團(tuán))公司——上海房地集團(tuán)是專為整合房地產(chǎn)格局而度身定制的上海旗艦企業(yè)，由中星(集團(tuán))有限公司、閔虹(集團(tuán))有限公司、房地(集團(tuán))公司的等老牌房地產(chǎn)企業(yè)組成，注冊資本高達(dá)40億元。

　　不過即便這樣，其間未嘗沒有驚心動魄的商業(yè)纏斗。上海實業(yè)集團(tuán)的副董事長陳偉恕微笑著告訴記者：“格局遠(yuǎn)沒有完全形成，還會有各種戲劇性的變化。”

　　本地的民營房地產(chǎn)開發(fā)商在“重修”上海的一流角色行列里集體缺席。

　　據(jù)香港戴德梁行統(tǒng)計，在上海房地產(chǎn)企業(yè)里，一級資質(zhì)企業(yè)僅有100來家，投資額和商品房銷售量還不及全市總量的20%；其余近4000家企業(yè)中，不少注冊資本僅500萬元；而資質(zhì)為三級、暫定三級或未定級的小企業(yè)就有近2000家。

　　和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司執(zhí)行董事長李肅說，在上海的土地政策進(jìn)一步透明化之后，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征正處于由關(guān)系主導(dǎo)向資本主導(dǎo)轉(zhuǎn)型當(dāng)中，新的土地資源的分配機(jī)制無疑大大提高了資本的門檻。從前，在土地獲取上，本土開放商有優(yōu)勢，但隨著土地市場的透明化，今后誰的資本實力強(qiáng)，誰就將在土地獲取上有優(yōu)勢。

　　“現(xiàn)在上海房地產(chǎn)，是兵荒馬亂的市場。”戴德梁行的吳少聰笑呵呵地評價。每人都有機(jī)會，只是區(qū)位不同。在大兵壓境的上海房地產(chǎn)市場，本地的開發(fā)商目前主要能做的，就是面對上海市民的中低檔住宅開發(fā)；而各家國企捎帶著小部分的外企，似乎正排定座次，開始分食浦江兩岸這塊巨大的蛋糕。

　　看得見的手

　　2003年4月11日上午，上海市政府多功能廳，上海市黃浦江兩岸開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議召開。這是自2002年1月黃浦江兩岸綜合開發(fā)啟動以來的第二次會議。

　　這是一次典型的上海市政府內(nèi)部性質(zhì)的工作會議，上海市市長、黃浦江兩岸開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長韓正率領(lǐng)市、區(qū)一班政府官員齊齊落座，參會企業(yè)很少，主要是政府指定的對沿江土地進(jìn)行一級開發(fā)的大型國有企業(yè)及在兩岸占據(jù)土地較多的企業(yè)集團(tuán)。會上，楊浦區(qū)區(qū)長岑富榮提出：“歷史遺留問題怎么解決？……楊浦大橋下面的一塊地皮是在兩岸開發(fā)啟動前批的，但現(xiàn)在他們不按規(guī)劃亂蓋房子怎么辦？”這句話讓之前一直沒在會上發(fā)言的韓正情緒一下激動起來。“市級單位亂造房子？責(zé)任是誰？”韓正厲聲環(huán)視四座，“反復(fù)強(qiáng)調(diào)過兩岸開發(fā)要和委、辦聯(lián)手，單靠區(qū)里承擔(dān)不行。”

　　工作會議結(jié)束前，韓正做了長達(dá)22分鐘的講話。講話中反復(fù)出現(xiàn)的關(guān)鍵詞句有“市區(qū)聯(lián)手”、“任何人不能違反規(guī)劃”、“速度、質(zhì)量、長遠(yuǎn)利益”等等。

　　盡管黃浦江兩岸的綜合性大開發(fā)尚處起步階段，上海市、區(qū)政府正面臨著許多事前難以預(yù)料的障礙和困惑，但是政府這只強(qiáng)勢、高效的手，卻始終不曾放松對上海房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和掌控。

　　正是在這只手的控制中，上海房地產(chǎn)少了很多懸念。2002年12月，黃浦區(qū)政府與上海市地產(chǎn)集團(tuán)等簽訂南外灘8號地塊和福佑路地塊、露香園路地塊的開發(fā)協(xié)議。會上，市長韓正的一席話可以說為上海政府與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系做了最好的詮釋：

　　“今后在房地產(chǎn)市場上，政府將以地產(chǎn)開發(fā)為主，少參與或不參與房產(chǎn)開發(fā)，最終實現(xiàn)地產(chǎn)與房產(chǎn)開發(fā)的分離。此外，房產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則要變，容積率不再由房產(chǎn)商說了算，必須遵守政府制定的規(guī)劃。”

　　“土地市場由政府主導(dǎo)，上海要建世界級城市，要吸引更多的外來投資，關(guān)鍵要降低商務(wù)成本，而商務(wù)成本很大的一塊就在土地成本。土地一級市場必須由政府控制，要建立土地資源的儲備和調(diào)控機(jī)制，否則土地成本過高、無序混亂的狀況難以改變。提倡熟地流轉(zhuǎn)方式，也是降低商務(wù)成本的重要手段。”

　　不止一位上海房地產(chǎn)的圈里人這樣評價：“韓正的作用非常非常重要。他擔(dān)任分管房地產(chǎn)的副市長時，上海大的房地產(chǎn)集團(tuán)形成、大的地域開發(fā)規(guī)劃啟動。”

　　可見，許榮茂未來不是沒有可能從申江和中遠(yuǎn)手中租到土地。這一場勝負(fù)還沒見分曉。今朝拼得你死我活，明天未始不會干戈化玉帛。既是對手，也可能成為戰(zhàn)友。既然沿江開發(fā)的面積在短期內(nèi)即擴(kuò)大了三倍，那么，這73平方公里土地上，誰能料定不會再有變局？二級市場或許是一個更加難得的機(jī)會。

　　仔細(xì)揣摩上海房地產(chǎn)的特征，多少暗合、或者說揭示著上海經(jīng)濟(jì)模式的走向：強(qiáng)勢政府主導(dǎo)下的市場的完全開放。—這顯然是一條既不同于香港、也不同于新加坡的道路。

　　“重修”難題

　　提前入席者--羅康瑞的新天新地

　　欲翻身出頭者--新黃浦能抓住這次機(jī)會嗎？

　　左右逢源者--中遠(yuǎn)三林許榮茂眼前殺出的“程咬金”？

　　新進(jìn)者--華潤置地的上海“處子作”

　　邊緣者--證大冷眼旁觀

　　政府聲音