王曉華 劉振冬

　　為防范風險，央行不久前提出房地產信貸要軟著陸，不少銀行已開始收縮房地產開發貸款。業內人士認為，70%的房地產商將受波及。對于沒有土地儲備、資金實力不足的開發商來說無異于“晴天霹靂”。

　　據了解，如今土地招標拍賣，少則幾千萬，多則上億甚至幾億元，雖然可以分期付款，但付款期限嚴格，而且“四證”不全，將難以貸到款。有業內人士預測，此次政策變化可能會促動高價房、長期空置房的價格下跌，從而導致整體房價下調。

　　今年以來，要求控制房貸風險的呼聲日漸高漲，一些銀行也紛紛動作。工行將加強對開發貸款的總量和比例控制，把當年開發貸款與個人住房貸款的比例掌握在1：4左右，資金主要通過收回再貸投入房地產項目。而且，還將嚴禁流動資金貸款進入房地產領域。建行對房地產開發企業資質、自有資金比例、建設項目的合法性、合規性審查更加嚴格，對不符合信貸條件的企業絕對不發放貸款。農行、中行等也都加強了房地產開發貸款的管理，對開發商的資質審查更加嚴格。

　　一位業內人士告訴記者，70%的房地產企業可能都會受到影響，特別是一些滾動開發的樓盤，大部分資金在前期已經投入，正是需要大量貸款的時候，項目的進程將受到較大影響。但由于銀行加強控制是近期開始，所以主要是新開盤和將要開盤的項目從銀行貸款的難度提高，已開盤在售的開發商受到的影響較小。

　　據了解，按正常的開發模式，一個項目中房地產公司應有的自有資本金最少也要占整個項目總資金需求的30%，另外20%至30%靠預售資金，其余則是靠貸款。但目前許多開發商可能達不到這一比例。很多價值幾個億的項目，開發商通過各種手段，幾百萬的資金就能啟動，這種靠玩“空手道”發家的房地產開發商在房地產開發貸款緊縮的形勢下將舉步維艱。

　　一位項目公司的老總已明顯感覺到房地產開發貸款緊縮帶來的壓力。但他認為這是件好事，可以整頓清理房地產市場，因為這個市場太混亂了，房貸中的一些操作十分不規范。從長遠發展的角度來看，要保持房地產業的高增長，也是時候清理了。包括他們公司在內的一些開發商已經開始積極尋找對策。

　　對銀行這樣的政策調整，一些實力雄厚，在當地市場上起主導作用的大型房地產企業表示歡迎。天津某大房地產開發企業的老總在談到這個問題時說，這對市場的長期發展是好事，提高了行業準入門檻，規范了房貸操作，從而促進整個行業的健康發展。他還說，銀行的房地產開發貸款的調整也是相對而言，小開發商確實比較困難，但像他們那樣的大公司貸款反而更容易了。公司現在有20億元的信用額度，目前還用不完，可還有銀行要求放貸給他們。銀行緊縮銀根只是對資信差、項目差的開發商，其實看好房地產業的整體態度并沒有發生變化。

　　全國住宅產業商會會長聶梅生教授認為，房貸緊縮是在去年房地產出現過熱跡象的背景下，中央政府開始加強對房地產的宏觀調控的措施之一，其他如國土資源部在土地方面、建設部在房地產結構方面的宏觀調控也已經開始了，這一整套的措施，對房地產業的發展是好事。目前，我國有3萬多家房地產開發企業，良莠不齊，很多企業操作不規范，完全靠銀行貸款運作，所有的風險都集中在銀行體系，這對于整個國民經濟都不利。通過調控，特別是緊縮房地產開發貸款，必然促使規模小、資金實力弱的企業退出市場，達到凈化市場環境的目的。另外，這樣也可以促進其他融資渠道的開辟，比如債券、信托等，從而使整個產業走入正軌。