王智

　　面對房地產業出現的泡沫跡象，金融業正開始從源頭上嚴加防控，以求將風險降到最低。同時，各家金融機構對這一商機并沒有輕易放棄，而是不斷推出新的業務品種，來滿足人們的不同需求。對此，金融專家提醒人們，金融機構控制風險主要是針對房地產開發商，而個人購房向銀行貸款并沒有受到影響。

　　嚴控貸款針對房地產開發

　　就拿工商銀行來說，盡管今年一季度該行個人住房貸款新增了130億元，但其對房地產信貸業務繼續保持高度警覺，防止房地產泡沫現象引發金融風險。據統計，工商銀行住房貸款不良貸款比例近年來逐年下降，住房不良貸款額從1997年末的152.3億元，下降至2002年末的115.9億元，減少24%，不良貸款率由33.7%下降到3.1%，下降了30.6個百分點，其中個人住房不良貸款額由1997年末的6億元下降為4.85億元，不良貸款率由9.79%下降為0.19%。近幾年來，工商銀行住房貸款收息率一直保持在97%左右，其中個人住房貸款保持在99%左右。

　　為有效防范系統性風險，工商銀行將進一步控制對房地產企業的貸款投入，嚴格控制房地產開發貸款的增加額。當年開發貸款與個人住房貸款的比例掌握在1：4左右，并注重加強開發貸款的流動性管理，主要通過收回再貸解決對房地產項目投入和按揭業務資源的培育。

　　房地產開發貸款屬于項目融資范疇，為防止流動資金貸款進入房地產領域，出現系統性風險，嚴禁各住房金融業務經營機構對房地產開發企業發放一般流動資金貸款。

　　工行明確表示，要嚴格控制高檔寫字樓、酒店性質的貸款。進一步加強對寫字樓、酒店貸款的專項管理工作，加強對市場供求的分析研究和項目的評估，防止出現高檔商業設施的積壓、閑置；嚴格限制地產信貸業務，避免出現炒買炒賣土地、圈地的投機行為；嚴格控制高檔商業設施貸款總量，建立嚴格的專項管理制度。同時，工行提出將加強對房地產開發企業資質、實力、自有資金比例、建設項目的合法性、合規性審查，禁止對不符合銀行規定的房地產企業發放貸款。

　　住房貸款品種有增無減

　　在嚴格控制房地產貸款的同時，新的住房貸款品種也不斷推出。

　　建設銀行最近在全國范圍內推出了個人住房轉讓貸款業務，這一業務滿足了已經貸款買房的客戶，在尚未還完銀行借款的情況下卻又因為種種原因要將房子轉讓出去的需求，有力地推動了國內的二手房交易的發展。

　　過去，個人通過銀行貸款買入新居，在結清貸款之前想要轉讓房產非常困難，雖然銀行可以對買家提供個人再交易住房貸款，但房主必須準備一筆現金一次性還清貸款，解除抵押后才能出售房屋，買家才能辦理貸款手續。這種方式使房主往往一時難以籌齊還清貸款的資金。而目前銀行提供的轉按揭貸款，又常因買賣雙方申請貸款的銀行、貸款結構、期限和金額的不同而難以“轉”成。

　　據建行有關人士介紹，建行最近推出的“個人住房轉讓貸款”正是考慮客戶新的需求而設計的。買賣雙方只需按建行個人住房轉讓貸款要求辦理，就可輕松完成賣出和買進。當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，建設銀行向購買該住房的自然人發放個人住房貸款，以歸還出售方的借款余額和支付出售方的房款。建行在受理時主要針對出售方已辦理個人住房商業性貸款、個人住房公積金貸款而抵押給銀行的房屋，其受理范圍包括已抵押給建行的房屋以及已抵押給他行的房屋。

　　據了解，建行的個人住房轉讓貸款額度最高為所購住房評估價價值或交易價格(以兩者較低額為準)的80%，貸款期限最長可達30年，在不超過所購住房使用年限的基礎上，不受原借款剩余期限的限制。

　　這些跡象表明，房地產業出現的新現象已經引起了金融業的高度關注，并采取了積極的應對措施。但是，對于這一蘊藏著巨大市場的貸款業務，各家銀行沒有停止這一業務的可能，他們將在防范風險的基礎上，最大限度地滿足客戶需要。如此看來，是否現在馬上購房，完全在于消費者自己。

　　個人住房按揭貸款已成為個人消費貸款的主流。去年四大國有商業銀行個人住房貸款總額已達到6600多億元。