新中國建立后，海南發展緩慢，總是準備打仗，國家投入甚少。改革開放后，海南經歷了1984年的汽車走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地產熱，雖然這個熱后來演變成了泡沫，但中國真正市場經濟意義上的房地產，確實發端于海南。如今，海南一流的生態環境、獨特的旅游資源、日漸改善的投資環境，都在吸引著海內外的關注。綠色的海南，正在吸引越來越多的人購房居家及創業。

　　2003年2月17日，中國最新銳的財經報紙之一《經濟觀察報》地產觀察欄目，評選出2002年度最具品牌力的地產行動，前兩位一是潘石屹，另一是馮侖。

　　潘石屹是SOHO中國董事長，其獲得公司執行特別獎的行動是威尼斯雙年展。馮侖是萬通集團董事局主席，其獲得公司執行獎的行動是萬通生活節。

　　熟悉房地產業的人士都知道，當今中國房地產有四大侃爺，一是萬科的王石，二是北京新華遠的任志強，另兩位就是潘馮了。這兩位十幾年前赤手空拳殺到海南，以萬通集團為平臺，指東打西，在房地產業掀起大波，淘得第一桶金。后萬通向島外作發展，上海、北京，廣西，一通瘋跑，駟馬難追。再后來，潘石屹另立山頭，演出一個梁山好漢平穩分家的喜劇。

　　潘馮二人做大了，但他們的根在海南，他們的夢在海南。而梁山好漢之所以在海南成事，確有其原因。

　　海南是何等地界？在中國革命史上，有兩個根據地紅旗不倒，一是陜北延安，另一就是海南瓊崖縱隊。瓊崖縱隊能生存的地方，也是梁山好漢喜歡的地方。

　　新中國建立后，海南發展緩慢，總是準備打仗，國家投入甚少。改革開放后，海南經歷了1984年的汽車走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地產熱，雖然這個熱后來演變成了泡沫，但中國真正市場經濟意義上的房地產，確實發端了海南。

　　如今，海南房地產走出了冬天了嗎？

　　空置房消化過半

　　海南省建設廳副廳長林克昌提供的數字很權威。

　　海南房地產業從1993年的輝煌后一路下跌，期間許多企業面臨倒閉，債臺高筑，房地產市場蕭條，積壓了大量商品房。1998年底，國務院總理朱基來海南視察后，決定把海南作為全國處置積壓房地產的試點。從此，海南省拉開了處置積壓房地產序幕。

　　據1998年底的統計，全省空置商品房455萬平方米，停緩建工廠1611萬平方米，閑置土地23788公頃；僅工、農、中、建四家國有商業銀行資金就被占壓400多億元。

　　至2001年底，全省積壓商品房銷售231萬平米，使空置商品房比1998年底減少了51%。其中積壓商品房轉化為經濟適用房115.65萬平方米，已銷售67.1萬平方米，占65.11%。目前，海南的房地產市場已開始呈現復蘇跡象。

　　在處置閑置土地方面，至2001年底，全省已依法進入處置程序的閑置土地18618公頃，占能處置閑置土地總量的100%。

　　2001年全省房地產開發投資額17.1億元，比2000年同期增長66%，其中商品房投資15.6%億元，比2000年增長81.3%，土地開發投資1.1億元，比2000年同期增長52.7%(其中住宅投資13.5億元)。住宅施工面積229萬平方米，比2000年同期增長92.4%，其中新開工面積77.8%萬平方米，比2000年同期增長188%。竣工住宅面積57.7萬平方米，比2000年增長74.8%(其中住宅銷售面積55萬平方米)。

　　2001年，房地產市場中，新開發的商品房總體上是供略大于求，且基本上為住宅；海口、三亞、瓊山等市停緩建工程復工面積約達200萬平方米，2002年估計也將有近150萬平方米停緩建工程復工建設；2001年積壓商品房轉化為經濟適用住房限價銷售的商品房面積估計約有40萬平方米。2002年估計有50萬平方米的新建商品房開工，加上2001年底有一批單位搭最后一班集資建房的車，可以說，今年海南省商品房市場將面臨一定的銷售壓力。

　　怎樣處置積壓房

　　另外，由省政府負責組建具有獨立法人資格的海南省資產管理公司，專門負責承接、管理和處置國有獨資商業銀行協議移交的積壓房地產，并向國有獨資商業銀行償還資金。省資產管理公司的業務范圍包括：承接國有獨資商業銀行的積壓房地產，追索債務，置換、轉讓和銷售資產，重組債務，債券轉股權以及階段性持股等。省資產公司的資本由省資產公司設立監事會，組成人選由海南省政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行提出，海南省政府聘任。

　　積壓房地產協議移交范圍包括：國有獨資商業銀行追索債務取得并已確權的積壓房地產(包括閑置土地、積壓商品房和停緩建工程)，以及1998年12月31日前國有獨資商業銀行在海南省發放的房地產貸款和直接投資所形成的積壓房地產，均協議移交給省資產管理公司處置。

　　另外，國有獨資商業銀行已經剝離給信達、華融、長城、東方資產管理公司的在海南省的積壓房地產，也可以協議移交給省資產管理公司處置，且應以信達等四家資產管理公司為單位，分別將其所持積壓房地產整體移交。

　　省資產管理公司和有關國有獨資商業銀行共同委托具有二級以上房地產估價資格或B級以上土地評估的評估機構，對協議移交的積壓房地產進行市場價格評估。評估結果應反映現時積壓房地產可銷售的市場價格。

　　確權和未確權的積壓房地產，根據不同區域(海口、三亞及其他市縣)，按積壓商品房、閑置土地和停緩建工程三種類型，分別確定協議移交價值比例。積壓房地產的協議移交價值以現時銷售市場價值乘以協議移交價值比例確定。

　　積壓房地產處置期限從協議移交之日起計算，原則為5年。處置期限內，國有獨資商業銀行協議移交給省資產公司的資產不計利息。償還采取逐年結算、次年支付的方式。省資產公司當年處置資產的收益，應于次年按協議償還國有獨資商業銀行。對未能按協議移交價值拍賣處置的積壓房地產，經省鑒定委員會重新評估，確定新的評估價值后再進行處置，處置成交價值扣除有關處置成本的余額為償還價值。

　　房地產全面復蘇

　　2003年1月18日，在�？谑杏小暗赝酢敝�譽的黃金地段——濱海大道北、�？跒撑稀�—一個海南省迄今為止最高檔次的住宅小區“陽光.經典”隆重奠基。

　　作為上一世紀90年代初全國房地產泡沫經濟的“典范”海南省，近幾年一直忙于處置積壓房地產，沉淀了巨額資金的一大批“半拉子樓”，一度壓得海南經濟抬不起頭來，“炸樓”、“拍賣”之聲尚存耳畔，現在竟然在黃金地段啟動超豪華住宅，有人買嗎？

　　發展商的回答是：“目前已經有近1/4的房產接受了預購登記，其中獨立別墅已經預購完畢�！�

　　這個答復既出乎意外，又在情理之中。

　　細心的讀者如果翻閱一下地方報紙近幾年對房地產的報道，可以從中摸到一些“脈搏”：

　　1999年7月，國務院把海南確定為全國處置積壓房地產的試點。在這場“攻堅戰”中，“半拉子樓”是“最頑固的堡壘”。在每一幢“半拉子樓”后面，幾乎都有一個資金黑洞，一團債務亂麻，還有數不清的人情關系和利益較量。多年來，海南苦心積慮采取了不少措施，但收效甚微。

　　2000年9月，《海南日報》報道：“�？谔幹梅e壓房地產啃硬骨頭”。

　　2000年11月10日，隨著拍賣師一聲槌響，�？谑谐了�了6年的海星大廈以3000萬元人民幣被新主人買走。這是海南省首次拍賣“半拉子工程”。

　　南北呼應，兩個月后，三亞市三亞灣海角麗園的3幢“半拉子”別墅也在“轟隆”聲中被夷為平地。

　　這南北呼應的一響石破天驚，標志著兩市多年來一直處于僵局的“半拉子樓”處置終于出現了重大突破。這一實質性的啟動引起了國內外實力財團的關注，北京、上海、廣州、深圳等地的一些企業，紛紛派員飛往�？�、三亞收購“半拉子樓”。

　　時光流進2002年，海口市市民發現那些“千瘡百孔”“呲牙咧嘴”的“城市瘡疤”，在不知不覺中減少了，已經或正在為靚麗的新建筑、新廣場、新公園所代替，�？谑凶兊迷絹碓狡�亮了。4月，位于海口市市中心的最高樓華發大廈，在沉寂7年后重新動工建設；6月，三亞市最高樓——臺亞國際航空廣場也拍賣成功，被改建為五星級酒店——它們的“新生”，標志著海南省處置積壓房地產開始向縱深發展。9月，《海南日報》報道“海口轉化房銷售接近尾聲”，“今年7、8兩月，全市共成交房地產8200平方米，較去年同期增長近兩倍�！薄皬V大購房戶急于搭乘轉化房銷售‘末班車’”。

　　在房地產全面復蘇的氣氛中，海南第一投資招商股份有限公司推出精心籌備了一年的“陽光.經典”，也就不足為怪了。從這“一滴水”，人們可以透視海南省的經濟從復蘇到發展的腳印，并可以此推想它波瀾壯闊的前景。

　　“這只是一個方面。另外，海南一流的生態環境、獨特的旅游資源、日漸改善的投資環境，都在吸引著海內外的關注。綠色的海南，正在吸引越來越多的人前來購房居家及創業�！焙Ｄ系谝煌顿Y招商股份有限公司總裁蔣會成，顯然對項目的開發充滿信心。

　　�？诔尸F房地產投資熱潮

　　海口曾是海南在20世紀90年代初期以房地產熱為特征的泡沫經濟重災區。1995年，全市經濟在過熱之后跌到了低谷。當年GDP滑到了負增長的邊緣，財政收入出現了連續兩年的負增長。從1991年至1993年的3年間，房地產投資分別為10億元、26.9億元和40.3億元，分別占當年全社會固定資產投資的38.9%、49.1%和43.2%。1991年、1992年海口市房地產業增加值分別比上一年增長1.5倍和3.5倍；增長速度均比同期的國內生產總值增長速度高4倍；比同期的工農業增長速度高出近10倍。沒有實業支撐的房地產業形成了帶有泡沫色彩的虛假繁榮。

　　1997年7月，海南省被國務院確定為處置積壓房地產的試點地區。

　　積壓房地產處置為海口市經濟發展注入了活力。目前�？谑谐霈F新一輪的投資熱潮，一批高新技術產業、旅游業、商貿業務項目開發實施，以市場為導向，一部分設計新穎、市場定位明確的房地產項目也開始興建。如在工業大道上新的長信海景花園、黃金海岸花園等一批中高檔的房地產項目。據統計，全市正在平整場地和施工的房地產項目45個，面積約88萬平方米。

　　據介紹，新一輪的房地產投資是對原房地產項目的續建和重新啟動。海口市在處置積壓房地產中對符合規劃環保要求的高質量的房地產項目進行了有限量的建設。據統計，正在平整場地和施工的項目中，屬于1998年后新批的項目僅有7個，其中已開工建設的有亞洲豪苑、昌茂花園、新世界康居花園、京江花園4個項目。西海岸正在施工的房地產項目，都是原已報批或部分土地補償的項目。新一輪的房地產投資以市場為導向確定投資規模。銷售對象直接面向消費者，如亞洲豪苑目前銷售率已達95%；黃金海岸花園建設面積3.6萬平方米，目前已售出32%；長信海景花園建設面積6.1萬平方米，銷售率達66%。

　　博鰲引人注目

　　“博鰲亞洲論壇”于2001年2月27日正式成立，國家主席江澤民承諾“作為東道主，中國政府將繼續為論壇的發展提供支持”，作為亞洲論壇永久會址，博鰲成了世界的焦點、亞洲的政治對話中心、中國對外的新窗口、海南發展的里程碑。

　　海南省政府于2001年6月正式建立“博鰲亞洲論壇(即博鰲水城)特別規劃區”，省政府負責交通等基礎設施建設，區內所有企業享受優惠稅收，主開發商在區內建成國家會議中心1座、國賓館1座、四星級以上溫泉酒店25座、論壇研究中心1座、高等教育基地1座、療養醫院1座，高爾夫球場5座和國家足球訓練中心、水上運動訓練娛樂中心5個、熱帶農業觀光園、海洋生態游覽園、山野公園、博鰲廣場等項目，經過8—10年的開發建設，博鰲將成為一個國際化、生態化、智能化的會展中心和特大型的旅游度假休閑中心。為迎接2003年亞洲論壇年會，規劃區將趕在會前完成329410萬元的建設，目前已完成了交通基礎設施、防洪護岸工程、市政工程;部分酒店、別墅、娛樂中心等項目正進入完工階段。

　　博鰲水城位于著名的萬泉河入�？�，東臨浩瀚的南海，規劃面積41.8平方公里(水城8.5平方公里)，現有博(鰲)加(積)高等級公路，到�？�1小時車程、到三亞2小時車程，目前水城已與三亞、�？跇嫵闪撕Ｄ咸厣�旅游圈。水城內海洋地形地貌豐富多彩，匯集了三江入海、三島鼎立、背依三嶺的奇特風景，其中的“玉帶灘”將海河分隔，是海南惟一進入世界吉尼斯大全的自然景觀，這里容“七大旅游之寶”的江河湖海、沙灘、溫泉、山麓、島嶼、田園、人文等為一體，被聯合國環保專家譽為目前世界上自然景觀保存最完整的江河入海口，被列為國家優先發展的旅游項目之一。

　　“博鰲藍色海岸”項目是經瓊海市發展計劃局立項批準的房地產開發項目，業主為海南紅石事業有限責任公司，老板就是潘石屹�！安�鰲藍色海岸”項目位于博鰲亞洲論壇特別規劃區內，占地面積907畝，總建筑面積13.8萬平方米，分兩期建設，一期建別墅110幢，于2002年2月底交付使用；二期建別墅390幢，于2002年10月底完工，同時項目區內建成輔助商店、會所、游泳池及其他配套設施。項目總投資初步預計5億元人民幣。

　　“藍色海岸”是迎合“亞洲論壇”及其所帶來的市場效應建設的高級會議、休閑別墅項目，是融“房地產產權銷售和物業經營”一體的新興房地產業，主要面向北京和境外高收入階層，其經營和宣傳主題是“產權歸自己、更多的時候由別人住”，即開發商將別墅單體連同土地使用權售給購房者，房主可將其用于自家的休閑度假或在閑置時委托開發商指定的物業公司作為酒店別墅對外經營，并獲得豐厚的收入回報。其二，“博鰲藍色海岸”項目迎合高收入階層對房地產的審美需求，500套別墅靠河而建，別墅以排屋及單體建筑的不同方式營造一個錯落有致的河景，每一個單體都有河景和水岸，項目設計師為香港許李嚴建筑事務所和韓國履露齋建筑師事務所，設計充分考慮了海南的氣候特征和水城的自然風貌及作為度假別墅的特殊功能�；�于其藝術性、投資效益性、增值功能等吸引力，項目一經推向市場即引起關注。

　　旅游房地產成為新亮點

　　2002年“五一”旅游黃金周期間，海南樓市成為海南旅游景區之外的又一個旅游“鬧市”。海濱房地產交易市場、DC城房地產交易中心和許多新建住宅小區接待的客人中，有60%以上是島外客人，島外客人中又有45%是游客。許多旅行社在�？谕瞥隽丝礃锹糜螆F，許多開發商也把目光瞄準了島外客源。這說明旅游房地產的概念已得到業內人士的認同。

　　省旅游局市場處負責人介紹說：旅游房地產是指以旅游度假為目的之房地產開發營銷模式，其開發項目的全部或部分具備旅游功能，即稱為旅游房地產。一般而言，旅游房地產包括以下形式：一，分時度假酒店(也叫時權酒店)：是將酒店的每個單位分為一定的時間份，出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店的每年一定時間的居住權。二，產權酒店：是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。三，養老型酒店：是指投資人(往往是最終消費者)，在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。管理期間投資人將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購再出售。收益歸其家人所有。四，高爾夫、登山、滑雪運動度假村：指高爾夫球場附近，登山、滑雪等運動地開發的度假別墅項目。五，時值度假型酒店：指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權，只為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。

　　近年來我國旅游業發展迅猛，國內出游人次已成為世界第一，每年115天的假期使度假消費成為時尚。旅游模式也已從單純的觀光旅游開始向度假旅游過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。這一切都為旅游房地產市場提供了可能。為了給大量積壓的房地產尋找一個突破口，部分有遠見的開發商開始把產權酒店和分時置業的概念引入房地產銷售之中，一些開工續建的爛尾樓打出了產權酒店的旗幟，一些新建樓盤也幾乎無一例外地都把營銷的主要方向定位在島外。

　　登陸海南搶樓盤

　　如果把位于海甸島的新建小區一品水苑的業主們召集到一起，人們會驚訝地發現他們幾乎是清一色的溫州人；在華亭嘉園，你會注意到來此買房的大多是內蒙人；海甸島的多個樓盤更多被北方人購買形成了獨特的“北方村”……業界權威人士稱，海口新開發的樓盤60%以上是內地人買走的。他們的出現，意味著海南房地產市場正在進一步升溫。

　　“他們10天功夫就買走了我們21套房子，你說這個比例有多大？”當前去采訪的記者就溫州人在一品水苑購房的具體比例詢問主管銷售的車經理時，她這樣反問記者。車經理說，他們剛剛送走了第五個從溫州飛來的購房團，這些溫州人的購房熱情讓她們措手不及，因為“溫州人的胃口很大”。她說，在她接待的五個購房團中，不少人都是第一次來買了一套覺得不過癮，第二、第三次又來買，還把自己的親朋好友也拉來。

　　與溫州人同樣以“精明”著稱的上海人，則將目光更多地投向了產權酒店。2002年12月31日，來自上海的林老板帶著他的旅游看房團，包了一架金鹿公務機公司的豪克800型公務機飛抵海南，三亞海航度假酒店則以林肯房車來迎接。在參觀了自己的“度假中心”之后，林老板表示還要再買幾套，“這樣來海南休閑度假就更方便了”。據悉，海南多個產權酒店的業主中均有不少上海人。

　　海甸島海景花園附近，則隨處可見北京人操著京腔，在超市或便利店選購生活用品。一位在社區閑逛的北京人對記者說，他只花了10萬元就在“北方村”買得一處住所。原來3000至4000元一平方米的商品房，現在已經降到了1000元左右。這樣的低價位加上良好的生活環境，樂得他鼓動著幾位朋友、同事上島買房。而在海甸島的其他住宅小區，則到處都會撞上滿口東北話的孩子、大人和老人。據說接踵而來的大批東北購房者，已在海甸島形成了幾個小有規模的“北方村”

　　目前海南房地產需求以島外市場為主。有關數據表明，在瓊購房的島外人士占60%以上，所購房產除70%用于居住和度假外，30%用于出租或者等著升值(當做投資)。