2003-2-269:55:40□本報(bào)記者陸昀

　　 第29屆夏季奧運(yùn)會(huì)距今還有5年時(shí)間，這期間，北京的城市建設(shè)無疑將發(fā)生巨大的變化，而奧運(yùn)會(huì)對(duì)京 城的房地產(chǎn)究竟會(huì)產(chǎn)生多大的拉動(dòng)作用，這其實(shí)是眾多的開發(fā)企業(yè)以及社會(huì)各界人士都很關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。在近日舉辦的 北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)論壇上，一項(xiàng)由百名專家學(xué)者、30余個(gè)政府相關(guān)部門，耗時(shí)一年多完成的“北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究”大型課題成果

，對(duì)這個(gè)問題給出了一個(gè)科學(xué)的、量化的答案。房地產(chǎn)年均增速16.3％據(jù)了解，2002年至2008年，北京市用于奧 運(yùn)會(huì)相關(guān)的投資總規(guī)模將達(dá)2800億元，其中，直接用于奧運(yùn)場館和相關(guān)設(shè)施的新增固定資產(chǎn)投資約1349億元。200 2年至2008年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增速將提高3個(gè)百分點(diǎn)，平均每年達(dá)到14％，全北京市累計(jì)總投資將突破18 000億元，投資率保持在50％以上，這為北京經(jīng)濟(jì)的高速增長提供了有力的支撐，為房地產(chǎn)投資的持續(xù)擴(kuò)大奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究課題組專家們分析，受奧運(yùn)會(huì)的影響，第三產(chǎn)業(yè)的增長速度、規(guī)模總量以及在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的 地位都將得到大幅提升。據(jù)測算，2002年至2008年，奧運(yùn)會(huì)將拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增速年均提高2個(gè)百分點(diǎn)左右，達(dá)到13 .7％左右(2000年價(jià)格)，高于第二產(chǎn)業(yè)增速3.2個(gè)百分點(diǎn)。而這當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速可保持在16.3 ％的高位上，其速度快于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度。在奧運(yùn)因素的作用下，2001年至2007年，房地產(chǎn)業(yè)的GDP年均增速可 達(dá)116.33％，高于“十五”計(jì)劃速度0.41％。建設(shè)用地大幅增加據(jù)北京市國土資源和房屋管理局方面提供的資料， 從2002年開始，在申奧成功和入世的影響下，北京的危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新高潮。建設(shè)用地，特別是劃 撥用地的數(shù)量將大幅增加。預(yù)計(jì)2002年至2007年，劃撥用地將達(dá)到平均每年500公頃到800公頃。其中，危改用 地2002年、2003年均為300公頃至350公頃，2004年200公頃至250公頃，2005年100公頃至1 50公頃；經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地每年預(yù)計(jì)平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎(chǔ)設(shè)施、能源建設(shè)每年需求劃撥用地為 50公頃至60公頃。據(jù)北京市國土資源和房屋管理局有關(guān)人士測算，舉辦奧運(yùn)會(huì)，將使北京市內(nèi)工廠大量外遷，因此工業(yè)用 地的出讓會(huì)有較大幅度增加。而城市危改和借助奧運(yùn)會(huì)炒作房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，也會(huì)使住宅建設(shè)用地的出讓面積大幅度增加。2 002年至2007年，北京市土地出讓面積將達(dá)800公頃至1200公頃。五年內(nèi)投資提高三成北京市為舉辦奧運(yùn)會(huì)將投 入2800億元用于城市交通、環(huán)境治理、體育場館、通訊設(shè)施等建設(shè)，平均每年新增約360億元。城市生態(tài)環(huán)境的明顯改 善，交通通訊設(shè)施便利程度的提高，城市功能的進(jìn)一步現(xiàn)代化及承載力的增強(qiáng)，都將提升北京對(duì)國內(nèi)外商業(yè)、貿(mào)易、旅游等各 方面的吸引力，從而帶動(dòng)寫字樓、酒店業(yè)、商品住宅及文化娛樂設(shè)施的房地產(chǎn)投資。有專業(yè)人士根據(jù)前11年歷史數(shù)據(jù)做出預(yù) 測，在未來5年內(nèi)，北京房地產(chǎn)投資將進(jìn)入一個(gè)較高的增長期，保守估計(jì)，將比正常水平提高30％。其投資項(xiàng)目將集中于基 礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善的地區(qū)，如奧運(yùn)村周圍、中關(guān)村科技園區(qū)、商務(wù)中心區(qū)，城市環(huán)路、地鐵、城市軌道交通沿線等。商品房價(jià)受 供量抑制北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究組的專家認(rèn)為，盡管有奧運(yùn)的利好背景，但今后商品住宅價(jià)格走勢不會(huì)有大幅上揚(yáng)，而應(yīng)該有下降 空間。原因有三：首先，房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場需求和國民收入水平，雖然近年來北京市民平均收入在穩(wěn)步增加，但由于 商品房價(jià)格水平與收入之比明顯偏高，因此，北京市民不可能承受高位運(yùn)行的房價(jià)。其次，近年來商品住宅的開復(fù)工面積和竣 工面積大幅增加，市場供量抑制了房價(jià)的高漲。另外，奧運(yùn)會(huì)的特點(diǎn)是短期人流集中，對(duì)飯店業(yè)的需求較大，而對(duì)住宅需求影 響十分有限。與此同時(shí)，2001年至2005年，北京要完成900多萬平方米危舊房改造，共有34萬戶居民享用的是經(jīng) 濟(jì)適用房和廉租房。專家們認(rèn)為，這部分人購房屬于政府對(duì)房地產(chǎn)市場增加的外部環(huán)境干預(yù)，一定程度上也抑制了商品房價(jià)格 的大幅上揚(yáng)。寫字樓難言高收益北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究的有關(guān)專家提醒奧運(yùn)板塊的寫字樓投資者，應(yīng)對(duì)寫字樓投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。專 家們認(rèn)為，奧運(yùn)板塊的寫字樓投資收益難以樂觀。據(jù)了解，目前，集中于亞運(yùn)村一帶的奧運(yùn)板塊寫字樓雖然入住率約90％， 但租金水平遠(yuǎn)不及朝陽商務(wù)中心區(qū)，也比不上中關(guān)村科技園區(qū)及西城區(qū)金融街，原因是該地區(qū)比較適合居住，缺少濃厚的商業(yè) 氣氛，不適宜企業(yè)辦公。有關(guān)專家認(rèn)為，籌辦奧運(yùn)會(huì)期間，會(huì)有一些圍繞奧運(yùn)建設(shè)和商務(wù)的公司選擇該地區(qū)，使入住率和租金 保持較高水平，但根據(jù)前幾屆奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，奧運(yùn)會(huì)后即會(huì)產(chǎn)生較大的空置率，租金下滑。寫字樓市場的發(fā)展趨勢取決于市場 的供求關(guān)系。而未來3到5年內(nèi)，北京市的寫字樓將有1300萬平方米到1500萬平方米。行業(yè)水準(zhǔn)顯著提高有關(guān)專家認(rèn) 為，在奧運(yùn)建設(shè)的積極推動(dòng)下，北京房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作水平以及行業(yè)管理水平上都將得到較大的提高 。30余個(gè)大型現(xiàn)代體育場館以及配套建筑，吸引了多家國際建筑設(shè)計(jì)公司參與競標(biāo)，這無疑有助于提高北京規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體 水平；海內(nèi)外強(qiáng)勢企業(yè)的進(jìn)入，境外資本的介入，為北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作帶來了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也加劇了市場競爭，并促 進(jìn)行業(yè)管理適應(yīng)國際慣例。這些都大大縮短了北京房地產(chǎn)業(yè)與海外及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的差距。另外，奧運(yùn)建設(shè)對(duì)全國的經(jīng)濟(jì)也有 一定輻射作用。專家們?cè)趯?duì)奧運(yùn)投入與收益的分析中測算出，投資100億元，對(duì)北京以外地區(qū)的影響為24％。據(jù)有關(guān)資料 顯示，2001年，北京施工企業(yè)創(chuàng)造的總產(chǎn)值中，有18％來自外埠企業(yè)，而外埠企業(yè)施工對(duì)外埠經(jīng)濟(jì)的輻射作用可達(dá)43 ％。警惕投資過熱調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)近年來，北京房地產(chǎn)投資出現(xiàn)高速增長局面，特別是2001年北京申奧成功及加入世貿(mào)組織 后，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例陡然增加，商品房開復(fù)工和竣工量急劇增長。去年1-8月 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成512.6億元，同比增長28.2％。有關(guān)專家提醒：在北京市民整體收入水平尚處于小幅穩(wěn)定增長 的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的這種過快增長不能獲得購買力的強(qiáng)力支撐。這樣的房地產(chǎn)投資中包含著相當(dāng)成分的投機(jī)色彩。如果對(duì)這 種過快增長缺乏有效的宏觀調(diào)控，則有可能在2008年前使北京房地產(chǎn)業(yè)陷入衰退。專家們認(rèn)為，申辦奧運(yùn)使北京加快了現(xiàn) 代化的進(jìn)程，由此吸引了大量海內(nèi)外投資者、生意人及各方面的人員進(jìn)入北京，但一屆奧運(yùn)會(huì)并不足以驅(qū)使人們?nèi)ベ徺I北京中 高檔商品房，面對(duì)大多數(shù)中低收入階層的準(zhǔn)購房人，開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意到北京已經(jīng)凸現(xiàn)的低價(jià)位、高價(jià)位房少，中檔偏高價(jià)位產(chǎn) 品過多的結(jié)構(gòu)性矛盾，明確產(chǎn)品的定位，不要再擠到已經(jīng)過剩的中高價(jià)位樓盤中，以避免加劇中高價(jià)房的積壓、滯銷。另外， 為使奧運(yùn)會(huì)申辦成功，北京市最終沒有考慮將奧運(yùn)村建在南城，以促進(jìn)城市均衡發(fā)展的方案，這使目前基礎(chǔ)設(shè)施良好的北部地 區(qū)好上加好，而本已落后的南城面臨與北部進(jìn)一步拉大差距的局面。據(jù)北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院副總規(guī)劃師范耀邦介紹，2008 年前，南城在基礎(chǔ)設(shè)施方面也會(huì)在奧運(yùn)利好下有一系列的動(dòng)作，包括建設(shè)北京站南大街、南五環(huán)、南六環(huán)、開通亦莊線，還清 貫穿南城的涼水河，將南中軸線延伸，加快發(fā)展亦莊、良鄉(xiāng)、黃村等衛(wèi)星城，南城因此會(huì)成為房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)便宜，發(fā)展空間 、升值空間較大的地區(qū)。(26L2)