文/本刊記者 方一其

　　有關知情人士向記者透露，到2002年底，廣州合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)總共已聯(lián)手在北京地區(qū)圈下10個項目的地塊，這些地塊的規(guī)劃總建筑面積已遠遠超過300萬平方米。而此前這兩家公司在廣州地區(qū)的土地儲備“超過了500萬平方米，這是比較保守的計算”，廣州合生創(chuàng)展集團總裁謝世東告訴記者。僅2002年，合生珠江在廣州開發(fā)的項目就近180萬平方米。

　　如果廣州的地產(chǎn)市場很好，500萬平方米足夠合生珠江開發(fā)好幾年，它為何還要北上？就大的地產(chǎn)外部環(huán)境而言，可能有兩個原因：一是廣州地產(chǎn)環(huán)境已趨于惡化或不容樂觀；二是北京市場有著遠遠高于廣州的利潤率。事實上，這兩個原因同時成立。

　　97%以上虧損

　　雖然地處亞熱帶的廣州，全年大多數(shù)時間都是“熱”，但房地產(chǎn)商們卻恐怕總是感到陣陣寒意襲來。合生珠江、富力、金葉集團等在廣州頗為成功的開發(fā)企業(yè)不約而同選擇大舉北上，對此當是感同身受。

　　據(jù)廣州市統(tǒng)計局的數(shù)字表明，廣州房地產(chǎn)投資仍在增長，但增幅放緩。2002年三季度，廣州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長21.8%，商品房竣工面積卻比上年同期增長99.8%。值得注意的是，廣州商品房空置量也是與日俱增。2002年1-6月全市商品房空置總面積為598.67萬平方米，至2002年8月，廣州商品房空置總面積則為639.88萬平方米。廣州市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權威人士估計，至2002年底，空置總面積將向著700萬平方米邁進。珠江地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理程新華說：“空置700萬平方米是一個帶標志性的危險數(shù)字，當年上海也是在邁過700萬平方米的門檻后，一路飚升，迅速竄至1300萬平方米的高限。”

　　暫且不管開發(fā)投資或者是空置面積的數(shù)量有多大，也許開發(fā)商最關心的是自己能掙到多少錢。但事實不容樂觀。盡管不少開發(fā)商和一些專家都在鼓吹廣州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，價格穩(wěn)中有升，實際情況卻是，2002年1-6月，廣州的商品房預售均價為每平方米4439元，比上年同期下降6.57％；第三季度，商品房銷售價格再降1%。總體上看，這已是廣州市商品房售價連續(xù)5年的一路陰跌。

　　2001年，廣州市有1318家登記在冊的房地產(chǎn)公司，但居然只有30家盈利，虧損企業(yè)達1288家，虧損面超過97%。2001年廣州房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資387.02億元，但全行業(yè)實現(xiàn)利潤僅8.82億元，整體贏利水平不足2.3％！

　　2002年的情況怎么樣？“絕不會更好，”廣州一家房地產(chǎn)公司的老總對記者說，“一批中小企業(yè)很快就要被淘汰掉。”另一位業(yè)內(nèi)人士透露，合生珠江2002年“五一”期間將旗下六個在建樓盤一起推向市場銷售，但實際上賣得并不理想。

　　瘋狂的“圈地”運動

　　廣州樓市整體盈利能力下降受制于開發(fā)商1998年以來的過度土地開發(fā)，及至開而不發(fā)。2002年1-9月，廣州商品房施工面積高達3967.37萬平方米，這些項目大多將在未來兩三年內(nèi)竣工，以目前的消化能力(2001年廣州全年銷售商品房511萬平方米，2002年不會超過600萬平方米)，即使不再開發(fā)一平方米的新項目，賣掉這些商品房至少也需要6年時間。與此相關，廣東全省商品房在建面積超過1億平方米，空置面積早在2002年上半年就突破了2000萬平方米。

　　如果把地產(chǎn)大鱷們宣稱已經(jīng)或即將圈下的地塊都算進去，廣州的樓盤面積將更加驚人。

　　廣州碧桂園集團的一位售樓小姐告訴記者，2002年“五一”期間，來位于增城的碧桂園鳳凰城看房的車子停了兩三公里長，而碧桂園集團正是廣州圈地最賣力的開發(fā)商之一。僅增城碧桂園項目，該集團就宣稱圈地1.5萬畝，一期開發(fā)2500畝。

　　廣州圈地最為集中的是位于番禺的所謂“華南板塊”，包括華南碧桂園、錦繡香江、星河灣、南奧花園、廣地花園、華南新城、雅居樂、祈福新村等8個樓盤。其中，廣東金葉集團的南國奧林匹克花園規(guī)劃占地3000畝；合生珠江的華南新城規(guī)劃占地3000多畝；華南碧桂園(以豪華別墅為主)占地1000多畝，開發(fā)商宣稱月均銷售8000萬元；錦繡香江(開發(fā)商香江企業(yè)集團)在其廣告中宣稱項目總占地4000畝，首期規(guī)劃1300畝，目前已開發(fā)600畝；廣州市城建集團的逸泉山莊也稱征地3000畝；廣地花園占地也在千畝以上，擬建筑面積近百萬平方米。

　　據(jù)了解，在1998年后，華南板塊所在地區(qū)經(jīng)廣東省國土廳審核補辦用地手續(xù)的土地達13.5萬余畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)用地約4萬畝。據(jù)當?shù)卣�府方面提供的資料統(tǒng)計顯示，這8個樓盤實際協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地共計1.4萬多畝。但據(jù)開發(fā)商對外的宣傳，這8家地產(chǎn)商圈地面積則超過了2.5萬畝。即使是以實際協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地計算，整個番禺地區(qū)可供開發(fā)的項目規(guī)劃總建筑面積也將超過1500萬平方米。也即是說，全廣州其他地區(qū)一平方米不開發(fā)，僅華南板塊規(guī)劃建筑面積就相當于2001年廣州全市商品房銷售面積的近3倍！

　　開發(fā)商也許嫌在番禺圈的地還不夠，又趁社會傳聞增城可能如番禺市一樣并作廣州的一個區(qū)之際，廣州僑鑫集團、中海地產(chǎn)、廣州珠江地產(chǎn)、廣州城建集團等又開始到廣州東部、東北部大肆圈地。其中，花都雅寶地產(chǎn)公司在花都征地3000畝建雅寶新城，而號稱占地1.5萬畝的碧桂園鳳凰城則是其中一個極端的例子。廣州開發(fā)商的圈地運動引起了國務院主要領導的高度重視。建設部2002年上半年曾根據(jù)中央領導指示，派出一個調(diào)查組去調(diào)查廣州圈地的事情，結論是沒有傳聞的那么嚴重----不少開發(fā)商是“開而不發(fā)”，當然，他們也未必有能力、有膽量全部開發(fā)。

　　不過，廣州的圈地之風已在全國蔓延。合生珠江就將這股勁頭帶到了北京。他們的地塊在北京地區(qū)少則幾百畝，多則上萬畝----譬如，在靠近北京的天津某縣，圈下1.8萬畝土地建別墅。

　　大批土地在曬太陽

　　2002年10月26日，廣州市國土資源與房屋管理局發(fā)布公告說，將正式注銷過期用地批文173宗，涉及用地面積近350萬平方米。這是1997年9月以來，廣州市第16次收回閑置土地，也是歷次單批收地面積最多的一次。

　　據(jù)廣州市國土局介紹，在此前的16批次中，廣州市共收回閑置土地1872.9075萬平方米。約1873萬平方米土地是什么概念？按廣東省1999年年出臺的基準地價標準，1-5級商業(yè)住宅用地每平方米均價為2254.5元計算，廣州收回的閑置土地總資產(chǎn)價值高達422多億元，相當于2001年廣州市地方財政收入246.19億元的175%。

　　無獨有偶。2002年12月初，廣州市文德北路一塊用地在閑置7年之久后，被某房地產(chǎn)公司以起拍價15616萬元獲得。此前的9月9日，該地塊起拍價為22309萬元的首次拍賣因無人應價流產(chǎn)。而在2002年4月25日，在廣州2002年度首次國有土地使用權招標拍賣會上，4幅地塊有2幅無人舉牌，原來有8位買家報名參加，但實際參加競價的只有2家，成交的兩幅地塊，均是以起拍價被買家拿走。

　　以上至少有兩點值得注意：廣州開發(fā)商手中還囤積著大量土地，所以他們暫時沒必要去參加土地拍賣競標。與此密切相關的是，如果廣州市政府回收閑置土地的力度繼續(xù)得以保持下去，那么，手中囤積大量土地的開發(fā)商則面臨土地被收回的危險。被收回的土地與其他轉(zhuǎn)讓土地，除了用于市政基礎設施建設之外，按照國土資源部2002年5月9日發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，經(jīng)營性用地將被掛牌拍賣。

　　據(jù)廣州市建委有關人士說，確實有不少大的開發(fā)商此前通過協(xié)議出讓囤積的大量土地，但這些土地如果未能按規(guī)定投入開發(fā)，按照《房地產(chǎn)法》和廣東省有關規(guī)定，土地閑置超過一年，將以地價款的15%計征土地閑置費；超過兩年未開發(fā)則可能被收回。以平方米基準地價2254元計算，1500畝(100萬平方米)土地閑置征收的閑置費是3.38億元。

　　有知情人士透露，還是有開發(fā)商是寧愿冒著計征高額閑置費甚至土地被收回的危險繼續(xù)扛著。原因是，有些土地的地價升幅極為驚人。如2000年番禺地區(qū)的樓盤價格每平方米還在2800元左右，而今已經(jīng)飚升至每平方米3800元左右。有些地區(qū)的地價，從三年前的每畝20萬元升至每畝40萬元，更有的漲至每畝60-80萬元。相對于每年征收15%的土地閑置費，這些開發(fā)商賺取的利潤則高達200%-300%或更高，他們當然樂于等待、樂于閑置。

　　但問題在于，市場必須一直保持向上的升勢，或者開發(fā)商圈下的地塊，至少年均有15%以上的漲幅，開發(fā)商才可以撐下去。而一位業(yè)內(nèi)專家指出，以目前廣州近幾年供應量不斷加大、售價一路走低、空置率持續(xù)上升的總體態(tài)勢來看，等待的結果很可能是，大部分開發(fā)商要被自己圈下的土地套牢。

　　這正是廣州樓市面臨的兩難處境，倘若開發(fā)商將手中的土地盡悉開發(fā)，由于市場不能消化接納，勢必造成樓盤大量積壓；假如開發(fā)商無法及時將圈下的土地出手轉(zhuǎn)讓，或者被政府課以高額費用后仍無力開發(fā)，造成大量土地荒廢，或者就此倒閉。