文/本刊記者 方一其

　　北京的錢太好賺了，一位在記者所住小區(qū)做小商品生意的溫州人說。

　　這句話對北京房地產(chǎn)市場同樣適用。所以遲至今天，仍有那么多的外來投資者涌到北京地產(chǎn)市場來掘金。他們和記者一樣都很關(guān)心，北京市場究竟還能挺多久？

　　地皮的價值

　　胡潤為《福布斯》編制的2002中國大陸前100名富豪中，有47位從事房地產(chǎn)投資開發(fā)。其中以卓達(dá)集團(tuán)“聞名”的原石家莊某報記者楊卓舒排在第17位(2001年列第15位)。

　　據(jù)胡潤在非正式場合透露，楊卓舒本人并不同意胡潤給他定的身價。胡潤給這位3萬元起家的石家莊商人的估價是2.65億美元(約21.34億元人民幣)。楊卓舒認(rèn)為，屬于他個人的卓達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)為35億元，資產(chǎn)負(fù)債率只有4％，凈資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該在30億元左右。這才是他的真實身價。

　　如果以正常的房屋銷售來計算楊卓舒的身家，楊會認(rèn)為你錯得比胡潤更厲害。卓達(dá)集團(tuán)對外介紹它在石家莊總共開發(fā)了約180萬平方米的商品房，以每平方米2200元計算，銷售額約40億元，卓達(dá)的利潤不會超過12億元。楊卓舒的意思是，他圈下的土地現(xiàn)在很值錢。

　　兩年多前，楊卓舒在石家莊市開發(fā)區(qū)以每畝不足萬元拿到的3600畝商業(yè)用地，如今已經(jīng)上漲了數(shù)十倍。最可觀的是他在北京昌平馬池口鎮(zhèn)圈下的地塊，由于昌平科技園區(qū)的帶動，現(xiàn)在每畝地價已飆升至130萬元。兩年多以前，當(dāng)楊卓舒的卓達(dá)集團(tuán)公開宣稱建設(shè)一個規(guī)模龐大的“卓達(dá)大學(xué)城”時，就連見多識廣的北京房地產(chǎn)大佬如任志強也不免吃了一驚。楊聲稱，“卓達(dá)大學(xué)城”里的“將軍園”、“教授園”別墅，僅私家花園少則兩三畝，多則10畝。楊卓舒在昌平圈了或者說能圈多少地？最少的說法是1萬畝，更多的說法是3-5萬畝。即使以楊卓舒最早聲稱的一期土地開發(fā)面積25000畝計算，每畝升值50萬元，單此一項，土地升值后帶給他的資產(chǎn)亦高達(dá)10多億元。不過，就在卓達(dá)大學(xué)城在兩年前的一次房展會亮相并賣出幾棟別墅后不久，記者就從北京市國土資源與房屋管理局獲悉，“卓達(dá)大學(xué)城”計劃占用的集體土地未經(jīng)北京市有關(guān)部門批準(zhǔn)，屬于違法建設(shè)項目。但在此后北京市規(guī)劃部門公布查處的數(shù)起違法建設(shè)項目名單中，記者沒有看到卓達(dá)大學(xué)城及其卓達(dá)集團(tuán)的名字。而楊卓舒后來仍然聲稱他擁有這些土地的開發(fā)權(quán)。

　　這就是北京地皮給楊卓舒帶來的財富數(shù)字。

　　炒地：“土地流轉(zhuǎn)”

　　如果說楊卓舒建立在土地之上的財富更多是一種靜態(tài)的增長，那么土地的另一種增值則是在流轉(zhuǎn)中完成。而土地流轉(zhuǎn)之頻繁以及由此帶來的增值——妙賣地皮，恐怕沒有任何一個城市能與北京相比。

　　記者有一位朋友原是國家某部的官員，幾年前退休，但一直沒閑著。前一陣他對記者說，我手中有幾塊地，絕對很可靠，你有沒有認(rèn)識的開發(fā)商做項目想拿地？恰好記者在西安的一位開發(fā)商朋友想到北京來發(fā)展，托記者打聽有沒有合適的地塊，最好在城郊結(jié)合部，千畝以上。

　　這位前政府官員手中有四塊地的資料。一塊位于朝陽區(qū)，430畝，土地方是一家隸屬當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府的開發(fā)企業(yè)，已做好七通一平，每平方米2100元，地價分兩次支付，簽訂合同后7天內(nèi)先付80%，其余一個月內(nèi)支付。這塊地介乎一手地與二手地之間(當(dāng)?shù)仄髽I(yè)與土地的親緣關(guān)系)。但記者的那位西安朋友還未完成對該塊土地及其擁有者的考察，就被告知，南方某開發(fā)商已全部吃下。

　　第二塊地在城北，亦屬朝陽區(qū)，420畝，熟地，并已辦好規(guī)劃許可證，這是第二次轉(zhuǎn)讓，開價每平方米3900元，支付方式及合作模式可以商量。手續(xù)很簡單，只需兩個開發(fā)企業(yè)之間變更合同即可。

　　第三塊地在西城區(qū)某黃金地段，只有不足10畝地，可以建一棟寫字樓，屬危舊房改造，報價每平方米8700元(含拆遷補償費)，可協(xié)助辦理規(guī)劃許可證、工程建設(shè)許可證等。

　　第四塊地在CBD地區(qū)，屬污染搬遷企業(yè)，并明確告知同時與其他幾家開發(fā)商在談。

　　記者的開發(fā)商朋友由于資金周轉(zhuǎn)原因，沒來北京發(fā)展。而作為“土地流轉(zhuǎn)信息員”的前政府官員還在繼續(xù)奔走。記者曾經(jīng)問過他，介紹成功過幾個項目？他笑而不答。但他告訴記者，他接觸過的倒手最多的土地，是連續(xù)傳了5棒，而地價也從最初的每畝50萬元漲至每畝150萬元。

　　土地多次流轉(zhuǎn)在北京早已是公開的秘密。在北京，這些土地95%以上是通過協(xié)議出讓獲得(至2002年底以前，除深圳等極個別城市外，全國其他城市的協(xié)議出讓比例與此相若)。在北京市2000年達(dá)成的721宗、總面積約874萬平方米的土地交易中，通過拍賣完成的僅有3幅，其中包括公開拍賣廣渠門外東五廠的兩幅地。據(jù)統(tǒng)計，2001年，北京有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000多家(2002年數(shù)量也差不多)，但其中70%以上幾年都沒有開發(fā)過一寸土地，它們靠什么生存？倒地。因而這些企業(yè)也俗稱土地項目公司。據(jù)有關(guān)知情人士透露，一般每倒一次地約加價5%-15%。北京某房地產(chǎn)公司副總在閑聊時說，他知道亞北某項目幾次下來每平方米共加價2500元，也就是說每平方米虛增了2500元的成本，這些成本最終當(dāng)然是由購房者承擔(dān)。

　　北京房地產(chǎn)界最大的地主是北辰集團(tuán)、城市開發(fā)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)以及首創(chuàng)集團(tuán)等。首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光曾告訴記者說，2001年他們的土地儲備就達(dá)6000多畝。華遠(yuǎn)集團(tuán)2002年以前開發(fā)的項目土地有一半是協(xié)議出讓甚至劃撥而得到的。這讓動用股民的幾十億元，四處參加拍賣才儲備了900萬平方米土地的王石們聽了，心里肯定很有些不爽。馮侖和潘石屹當(dāng)初就是從任志強手中買地建了11萬平方米的萬通新世界廣場，不過任志強并不知道小潘居然能把萬通新世界賣出天價來。但就是任志強這個大佬，當(dāng)他還是原華潤北京置地的董事長時，也不得不從北辰集團(tuán)手中買地建華清嘉園，而且直做到第三期才開始盈利。而潘石屹的現(xiàn)代城因為是從一輕局拿來一手地而得以完成潘張夫婦財富積累的重大飛躍，“長城腳下的公社”其實是潘、馮萬通時的小兄弟轉(zhuǎn)給潘石屹夫婦的，那位小兄弟從當(dāng)?shù)乜h委書記那里一要就是上千畝地。

　　潘石屹將北京的這種土地流轉(zhuǎn)稱為土地泡沫。記者曾經(jīng)有幸兩三次聆聽過他的名言，“北京房地產(chǎn)最大的泡沫是土地泡沫，這個土地泡沫太可怕了”。他舉例說，北京某大型房地產(chǎn)商(即北京首創(chuàng)集團(tuán))在CBD一圈就1003畝地，這些土地原來是每畝50萬元，現(xiàn)在漲到了每畝70萬元，他只要一轉(zhuǎn)手就穩(wěn)賺兩個億。2億元是什么概念？萬科去年的盈利是3.8億元，除掉賣萬佳的錢，這2億差不多就是萬科浩浩蕩蕩1000人在中國一年創(chuàng)造的利潤！潘石屹認(rèn)為，土地大規(guī)模的圈地，助長了北京地價的非理性上漲。以CBD為例，1998年的時候，每平方米拆遷費是5000--5500元。“那時我想拿現(xiàn)代城對面的一塊地是每平方米5500元，當(dāng)時還覺得虧了，但從深圳殺過來一家(即金地集團(tuán))，每平方米7200元拿走了”。原來每平方米5000元的，沒過兩三年就是1萬多元，翻了一番多。“這個土地泡沫發(fā)展下去相當(dāng)危險”，潘石屹說。

　　相信王石對此深有同感。萬科北京公司開發(fā)的萬科星園，是從北辰集團(tuán)拿的地，結(jié)果是，萬科星園比與它一墻之隔的綠色家園每平方米高了1000多元，即使規(guī)劃設(shè)計一改再改，分公司領(lǐng)導(dǎo)換了三任，3年多也沒能全賣完。

　　豪宅：市場鏈上最先崩落的一環(huán)？

　　京城居，大不易。即使土地一次都不轉(zhuǎn)手，北京的地價和房價也是最高的城市之一，何況土地不轉(zhuǎn)手幾乎是不可能的。

　　土地成本高了，做什么最掙錢？傻子都知道，倒了5次手的土地，肯定不能做經(jīng)濟(jì)適用房。做什么好？除了建高級寫字樓，就是豪宅了，房子越貴利潤越高。而北京的富人也多。

　　2000年以來，北京豪宅之風(fēng)日趨兇猛。北京究竟有多少豪宅？據(jù)業(yè)內(nèi)專家不完全估算，包括在售項目，未來兩年時間，北京將會有超過5000套價值500萬元、300平方米以上的豪宅面世，總市值可達(dá)300億元。而如果將豪宅的標(biāo)準(zhǔn)降至200萬元、200平方米以上，那這個規(guī)模至少要放大一倍以上。

　　如此大規(guī)模的豪宅集體放量出山，市場能否接受？

　　北京環(huán)宇信達(dá)行房地產(chǎn)紀(jì)經(jīng)有限公司總裁鄧智仁此前告訴本刊記者，一般意義上的豪宅，其銷售對象約占北京購房人群的5%-10%。玫瑰園別墅的現(xiàn)任開發(fā)商山東人梁希森則告訴本刊記者，他認(rèn)為北京豪宅的消費人群要占市場份額的10%。業(yè)內(nèi)人士普遍的看法是北京豪宅市場約占5%的比例。而這5%的份額中，包括外省和境外的購房者又占了約50%。

　　5%是什么概念？去年北京銷售商品房約1200萬平方米，其中住宅約800萬平方米。如果以其中的5%是豪宅計算，那么豪宅的數(shù)量就是80萬平方米。但是，目前的趨勢是，北京的豪宅規(guī)模年供應(yīng)量超過150萬平方米。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商對本刊記者說，目前北京豪宅的需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，倘若這種開發(fā)規(guī)模保持多年，一旦以外埠為重要支撐點的需求量急劇縮小，北京豪宅的市場鏈就有轟然崩裂的危險。 可是，由于豪宅的權(quán)重是如此之大，北京的豪宅市場千萬不能出問題，否則就是整個北京地產(chǎn)市場的問題。

　　因為SOHO中國2002年赴香港上市受挫，其董事長潘石屹先生最近閑來無事，特別對正式簽訂買賣合同的北京商品房成交價格走勢進(jìn)行一番“認(rèn)真分析”后發(fā)現(xiàn)，近3年來北京高檔商品房實際上一直在陰跌！

　　據(jù)偉業(yè)顧問發(fā)布的2002年第三季度指數(shù)報告，北京外銷公寓綜合價格為10957元/平方米，跌了1.8％，這已是連續(xù)5個季度下跌，“未來形勢不容樂觀”。而作為北京別墅市場主要供應(yīng)源的遠(yuǎn)郊區(qū)別墅，三季度平均價格為7286元/平方米，也下跌了3.9%。

　　另一個數(shù)字不能不提。據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2002年6月底，北京市商品房空置710.1萬平方米(其中商品住宅空置572.2萬平方米)，同比增長20.4%。考慮到下半年是竣工高峰期，全年商品房空置面積將有可能超過去年774萬平方米的水平。以豪宅為主流品的供應(yīng)量在持續(xù)放大，空置面積也在隨之增加，這不能不令人心存疑慮。

　　北京市2002年在出臺停止協(xié)議出讓土地，實行土地公開掛牌交易的文件中，曾經(jīng)給協(xié)議出讓土地辦理有關(guān)手續(xù)留了個口子(年底以前辦完手續(xù)即可)。潘石屹說，2002年12月31日以后，肯定會有一大批土地要吐出來，因為那些項目公司哪里真正有實力去進(jìn)行開發(fā)？

　　作為北京房地產(chǎn)市場的一個完整鏈條，它的前端，原來以倒地為生的項目公司(4000多家的70%？)會陸續(xù)死掉一大批----除非他能在此之前將土地以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓出去；它的后端，豪宅市場及高檔住宅供應(yīng)量太大，一旦需求量萎縮，會很危險。所以，對一片叫好聲中的北京地產(chǎn)市場保持一份警惕，并非毫無必要。