文/本刊特約記者 夏小萍

　　房價地價齊飚升

　　2002年11月18日，被重慶市民稱為“民心大道”的金開大道，在喧天的鑼鼓聲中正式通車。新上任的重慶市委書記黃鎮東、代市長王鴻舉為它的開通剪彩。

　　全長12公里、總投資6.6億元的金開大道免費開放，受益最大的可能就是周邊房地產。事實上，開發商早已聞風而動，公路沿途可用的土地已被瓜分完畢。目前，金開大道一帶已擁有數十家開發商，大大小小的樓盤盤踞在此。渝北區的房地產，一夜之間漲了三成。僅僅兩個月，住宅每平方上漲100、200元，門面上漲每平方1000元左右。過去這一帶門面價格多在3000-5000元/平方米，現在均價已達6000元/平方米。

　　重慶地價完全可以用“飚升”二字來形容。權威人士透露，金開大道竣工前，兩邊土地最多才值5—6萬/畝，如今已翻了十多倍，賣到了60-90萬/畝。在兩路鎮周邊，以前排不上級的地塊，在不到一年時間全成了一級開發地塊，地價由一兩年前的10多萬元/畝，上升為40萬元/畝。而對商業用地，地價更是驚人，最近在兩鎮中心一塊地，已上升到了180萬/畝的天價。高檔樓盤“在水一方”，自去年年底開盤以來，房價已上漲了30%—40%。

　　北部城區的開發對重慶江北的地價也帶來了聯動。江北黃花園濱江路地段，原來還是15級至5級的地塊，今年6月28日一下子變為1級地塊，與市中心區解放碑的級別等同。而提早在這里圈地的南方集團等房地產商成了最大贏家。

　　一批重大道路交通工程的實施，直接刺激了重慶房價快速上揚。據重慶房地產主管部門預測，伴隨著“8小時重慶交通”、“半小時主城交通”工程的實施、外環快速道路建設的啟動、主城區橋隧收費制度改革措施的出臺和政府其它相關利好政策的引導，房價在今后一段時間可能仍會保持溫和上漲的格局。

　　圈地熱突襲重慶城

　　與地價和房價暴漲相伴生的，是瘋狂的“圈地”運動在重慶主城區邊沿區域悄然興起。

　　本刊特約記者了解到，重慶市開發商無論大小，實力是否雄厚，都爭先恐后地在南岸茶園新區、經濟技術開發區、渝北兩路、科技園區“獅子大開口”，最少也是兩千畝地以上。南岸茶園新區干脆為圈地者設下準入門檻：不上千畝者免談。經濟技術開發區也對入園的房地產開發企業進行了嚴格限制，開發規模在500畝以上才能入駐。

　　目前，重慶市房地產巨頭龍湖、南方、金科在金開大道地區均有成片的土地儲備。本地另一房產巨頭渝海的動作更快，在回興鎮寶圣湖圈地1000畝(湖面700多畝，陸地面積300多畝)。同是在回興鎮片區，南方集團已圈下2000畝。另據知情人透露，在兩路城北多寶湖片區，龍湖和融橋兩家房地產巨頭，都想獨吞其中一塊4000多畝的土地。

　　大潮之下，勇夫激增。其他行業的“大鱷”也加入“跑馬圈地”的大軍之中。繼長安汽車集團、重鋼集團等非地產企業邁入房地產行業后，隆鑫、力帆、重慶商社小天鵝、科爾士、大川等實力品牌企業等踴躍跳入其中。美心集團在重慶盤龍工業園區圈地3538畝，宣稱要擲36億元打造西南最高檔的別墅群。隆鑫集團也摩拳擦掌地將圈地的目光鎖定重慶白市驛。

　　與此同時，外籍軍團的身影也已出沒。在經濟開發區園區內規劃的中央商務區和住宅區，目前已有眾多國內外房地產大鱷排上了隊，雖然目前園區內還沒有正式啟動一個項目。

　　千軍萬馬擠上地產獨木橋？

　　為何重慶有如此多的門外漢涌入房地產？

　　當然是因為它們自以為有資金實力。這些企業大部分都是原行業內的巨頭或佼佼者，其所擁有的資金優勢是很多房地產開發商所望塵莫及的。如美心集團一揮金就是36億元人民幣逐鹿地產。

　　如果說資金是業外企業向房地產業投出的一個重磅炸彈的話，那么“品牌嫁接，資源整合”更是它們的另一殺手锏。比如，美心、大川的防盜門等產品，都可以隨著房地產而進入家庭。業外巨頭搶灘房地產業是“醉翁之意不在酒”，藉房地產推銷自己原行業產品的“雙贏”戰略，實現多元化調整是真。

　　跨行業企業以房地產業作為首選目標，主要還是由資本的逐利性決定的。雖然王石等人說房地產利潤已不足7%，但事實可能并非如此。有研究表明，由于房地產開發商自己真正的資金投入并不多，利潤回報仍相當可觀。房地產業現如今仍是日趨規范的市場經濟中的一個“暴利孤島”，其投資回報率平均在20%以上，寫字樓行業也能達到11%左右。在中國絕大多數產業處于供大于求，投資利潤率急劇下降的背景下，這樣的高利潤率自然誘人。

　　受此誘惑，很多具有產業背景的公司紛紛攜巨資涌向房地產行業，想搶灘房地產業“掏金”，使資本的“產業流動”呈現出加速之勢。但這也使人想起了10年前包括婦聯、殘聯這類民間組織也大辦房地產公司、似乎是全民大辦房地產的現象。業內專家提醒說，目前房地產市場已不象幾年前那樣，搞塊地皮就能賺錢。

　　房地產有很強的行業性與獨特性，其經營與家電、IT、醫藥甚至金融的經營都很不相同。一些業外巨頭為追逐暴利一哄而上盲目介入，不僅有可能對自己企業不利，其盲目增加的投資量，也會打破原有房地產開發的結構平衡，不利于房地產業長遠健康發展。

　　“泡沫”之災

　　重慶圈地運動的一大特點是，圈地規模急劇擴大，由最早的幾萬平方米到10萬、20萬平方米，乃至現在的上百萬平方米。但圈地是一回事，真正會不會開發、能不能開發又是一回事。對此，重慶一位房地產權威專家對本刊特約記者說，一下子圈那么多地，它們開發得了嗎？重慶有那么大的市場容量嗎？如果只是圈起來，不能開發，這不是泡沫是什么？

　　重慶知名小區龍湖花園1996年圈地750畝，整個小區開發花了整整6年多的時間，截止目前仍未完全清盤。按此推算，上千畝地的全面開發要耗掉幾乎10年的時間。10年間房地產業將會發生什么樣的變化，誰能預料？當地業界人士認為，按照房地產開發創新快、變化大的特點看，土地儲備量最好在3-5年內比較合適。同時，如果儲備了大量土地，卻沒有能開發，占用了巨額資金，這無異于企業自掘墳墓。

　　重慶市區房地產的異常飚升，其影響甚至擴散到了重慶的市轄縣。據重慶附近擁有145萬人口的江津縣政府負責人介紹，該縣的新公路、發電廠、水壩和電訊設施投資項目已投入建設，并表示更多的項目將投入建設。這些項目將極大的帶動房地產的投資。而和川縣150萬人口中雖然有三分之二是農民，但當地政府蓋了面積3萬平方米的新辦公大樓，還計劃蓋30層的寫字樓和造價1億美元的四星級賓館和大型地下商場。業內人士懷疑這個農業縣如何支撐這么多的大樓和商場。作為西部地區舉足輕重的大城市，重慶房地產上升有其合理的一面。據了解，到2010年，重慶地區的整體建設(投資)資金將達到近2000億美元。但專家擔心的是，目前房價和地價的快速飚升和大規模圈地，反而會損害重慶房地產的發展。

　　圈地泡沫的后果將是災難性的。10年前(那時重慶還是四川省的一個市)，四川省的政府部門在廣西北海市大肆圈地數千畝至今未開發，后來北海市自己想蓋個圖書館都沒有地方�！爸貞c不會也出現這種情況吧？”一位專家擔憂地說。