文/本刊記者 袁宏明

　　對于杭州的開發商來說，離開并不是輕松。

　　杭州的房價漲瘋了

　　打開窗子，一眼就能望得見西湖，你需要為此付多少錢？

　　“2800萬！”這是浙江一位私企老板給出的答案。2002年4月，這位老板以這一價錢，買下了一座西湖邊上的豪宅。

　　杭州自古繁盛，有“上有天堂，下有蘇杭”的美譽。2001年底，杭州市提出了“世界休閑之都”的概念定位。

　　但這更是一個“富人之都”。從1999年開始，杭州市的房地產價格扶搖直上。1998年，杭州市區的商品房均價大致在2600—3000元/?左右；現在，新樓盤均價已突破6500元/?。

　　而且其上漲勢頭并沒有就此停下的意思。據國家計委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，2002年第二季度，杭州市的房價漲幅位居第三位，價格分別比2001年同季上漲6.9%，比全國同期漲幅高出1.46倍。 以至于一位本地知名開發商幾乎是以一種不可思議的語氣對本刊記者說，“杭州的房價漲瘋了！”

　　與房價暴漲相聯的是房價的扶搖直上。由于杭州城土地稀缺，土地出讓費從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達到每畝800萬元，上漲了400%！

　　逃離杭州

　　房價的不斷上漲，并不代表形勢一片大好。地產開發商們憂心忡忡，開始了新的盤算。浙江金都房地產開發有限公司總經理吳忠泉說：“我現在只想把手頭的項目趕緊清盤，到杭州以外去發展。”

　　浙江大學房地產研究所所長趙杭生教授告訴《今日東方》，對開發商而言，目前杭州的風險大于機會。

　　浙江中大集團股份有限公司副總經理唐偉先生說，“在杭州，拍賣土地的拍賣會，我們都不敢去了。因為我們知道，勇敢的人太多了�！� 浙江中大集團股份是一家上市公司，在杭州是實力最強的開發商之一。唐偉說，現在更看好無錫、南昌等二級城市。

　　杭州的另一家地產巨頭——浙江綠城房地產開發公司，也把主要精力轉向了外地。

　　目前，活躍在杭州地產界的主力是一群“初生牛犢”，一般是從別的行業轉入房地產沒多長時間的。他們看著前邊的人都賺了大錢，比如拍賣土地，2001年拿地200萬/畝，2002年就400萬/畝了；我400萬把地買進來，明年不就是800萬嗎？

　　“前幾年，這個簡單的邏輯是應驗的。但今后呢？我認為，這個邏輯是不會再應驗的。”趙杭生說。

　　杭州的老牌地產商的憂慮在于，杭州市的房地產價格已連續上漲多年，價格也攀升到了一個較高的位置，后市如何發展難以預料；但獲得土地的成本已居高不下。據悉，目前杭州市政府出讓土地的價格，已超過上海浦東。

　　值得玩味的是，在全國都擁有響亮名頭的萬科地產、中海地產、萬達地產，都未敢涉足杭州房地產市場。

　　最近，趙杭生先生仔細研究了日本、泰國、香港的房地產危機的前因后果，他向《今日東方》記者大聲慨嘆：這些地方危機爆發前很多指標“跟我們現在的情況驚人地相似”。

　　“我認為，杭州市的地產泡沫已經形成，”趙杭生對《今日東方》說，“前幾年‘賺容易錢’產生的示范效應，使不少開發商盲目了，他們現在最怕的是拿不到土地，因為以往的經驗是拿到地就能賺錢，于是，大家開始搶地，地價猛漲�！�

　　“很多富裕的老百姓開始搶房。過去，開盤的時候搶，等到交房時就已賺了一筆！” 一位知情者告訴本刊記者， 杭州有不少“炒樓族”，收益相當可觀。此前，大約以每月100元/?的速度升值。杭州甚至還有“炒號族”，熱門樓盤的排號賣到了2萬元一個。

　　“但是，這些都是以前的經驗告訴他們的，”趙杭生先生加重語氣，說道，“根據價值規律，價格總是圍繞價值做上下波動。價值是不變的。你把價格炒得過高，最后還是要掉下來。”

　　如此，只要沒有被完全套牢，開發商們只有選擇逃離。

　　令人擔憂的“新入者”

　　與老牌地產公司的膽小遲疑截然不同，市場的“新入者”可謂驍勇異常，但又特別令人擔憂。

　　由浙江廣廈集團開發的“天都城”，被一位觀察人士驚嘆為19世紀空想社會主義活動家的“太陽城”。

　　天都城項目位于杭州市區和余杭區交界處，據稱規劃占地面積6579畝，總投資超過80億元，開發周期長達6—8年，居住人口將達到10萬人。開發商的宣傳冊說，該項目“實現了房產、旅游、休閑度假的完美組合，充滿了法蘭西的文化氣息和異域風情”，從而使天都城享有“天堂都市、東方巴黎”的美譽。

　　但在老一點的開發商看來，天都城是一樁兇險的生意。一、交通不方便。建設中的杭州城市輕軌并不經過天都城，還有6公里的距離。一位謹慎的業內觀察人士算了一筆帳：假定天都城的10萬居民只有3萬在杭州市區工作，1萬人有小汽車，2萬人需乘坐公共汽車。按一輛公共汽車載客100人計算，就需要有200輛車。“在上、下班的高峰期，200多輛車同時奔跑，轉彎都是一個不小的問題！”二、就業問題難解決。按照開發商的規劃，建成之后，天都城里邊住著的10萬人，需要就地解決大部分人的就業。但目前那里除了一個勞改農場，幾乎沒有其他的就業機會。 三、冷靜的分析者認為，企業經營城市的風險很大。企業只能做自己應該做的事情，造房子、造學校都還可以，但企業不可能承擔全部的城市建設的任務，也沒有經驗。

　　“未來的開發商一定是非常嚴肅和理性的，”唐偉說，“不要一廂情愿地想著去創造歷史，要創造奇跡。”

　　天都城也許是一個特例，但抱有這種心態的開發商卻不是唯一的。想一夜“做大”的開發商幾乎隨處可見。但房地產行業也是有其規律的，違背規律就要受到懲罰。殷鑒不遠。當年，史玉柱開始建巨人大廈時，眼里也沒有“風險”兩個字，結果導致資金鏈崩潰，巨人集團坍塌，史玉柱欠下了一屁股債。

　　漲到頭了？

　　杭州第三屆最佳人居環境展覽會(10月25日—28日)過后，一個不易察覺的現象引起了開發商的不安。在價格有所上揚的同時，二手房的房源供應迅猛放量。杭州市“我愛我家”公司的統計顯示，杭州人居展后的10、11月份，與9月份相比，二手房掛牌量漲幅分別高達143%和130%。

　　難道“炒房族”開始出貨？

　　浙江中大集團股份有限公司副總經理唐偉先生認為，房價越高，買房投資的人就越少，實際居住者越多。唐偉做過的一次調查顯示，在杭州，房價在5000—6000元/?時，還有人投資；超過6000元/?，投資買房者就比較少了；超過8000元/?，基本沒有投資者了。

　　短短三年時間，杭州的平均房價從3000元/?，到5000元/?，現在又向8000元/?推。這意味著，投資者越來越少。

　　“那種排浪式、迅速上升的、以投資為目的的消費浪潮要退潮了�！碧苽タ隙ǖ卣f。

　　另外，世界上任何一個“休閑之都”，都不是以城市的不斷膨脹為代價的，這對杭州房地產也是一個約束。

　　從居住需求來看，杭州地產也走到了一個分界點上。趙杭生認為，1990年代，一系列政策把人們的潛伏了多年需求集中性地激發了出來。今后，這種集中性的釋放效應就罕有了。

　　取消福利分房，使那些對“福利房”抱有希望的人沒希望了，只好通過從市場上解決房子問題。銀行按揭政策，在很大程度上放大了購買力：買不起房的人，可以通過銀行按揭的方式購買。

　　另外，1992——1998年，國內房地產總的形勢不好，杭州市場也處于調整之中，開發量是受到抑制的。

　　一方面，潛伏了多年的市場需求被政策激發出來，另一方面，市場供應是來不及的，這成就了杭州房地產近4、5年的火爆場景。

　　現在，市場似乎又站在了一個拐點上。市場需求的集中性釋放效應很難再有，開放規模又處在高峰期，市場前景難測。

　　誰為泡沫埋單？

　　高潮總是在沒有準備的情況下降臨，低潮亦然。實力弱、風險意識差的開發商很容易犧牲。

　　一位專業人士指出，國內房地產開發商的普遍實力都不強，在形勢好的時候，往往以小搏大、透支自己，只有1億資金卻做5億的事情——一旦危機降臨，這是最致命的。

　　事實上，資金鏈的脆弱是國內房地產行業的一個通病。開發商拿到土地后，真正的開發資金主要依賴銀行。

　　2002年6月以后，央行數次透過它的貨幣政策情況報告傳達一個信息，要防止銀行信貸過度集中于房地產業，以及用信貸政策來引導房地產市場結構的調整，警惕房地產泡沫的可能形成以及它對金融安全的威協。

　　趙杭生先生擔心，出現“成也蕭何，敗也蕭何”的局面。房地產需求很大程度上靠銀行支撐，投資也主要靠銀行支撐。如果銀行政策發生變化，會給行業帶來多大的影響？趙還希望，政策上不要“一刀切”，各地情況差別很大，泡沫嚴重的只是幾個城市而已。

　　唐偉直言不諱地說：“杭州太貴了，很多人住不起杭州了�！碧普J為，這對杭州傷害也是很大的。

　　房價太貴，首先會導致在杭州創業的成本太高，這會妨礙了杭州的造血機制的形成。因為生存是第一位的，沒法生存，就談不上什么創業。據杭州市人民政府辦公廳和杭州市統計局公布的數字，2001年，杭州市人均年可支配收入為10896元。年人均收入剛過萬元的杭州市民，如何消受每套價格在數十萬、甚至百萬的房子？

　　另一方面，房價太貴也會影響到工業發展。目前，杭州近郊的農民房租已到了每月3、400元/間，也就是說，工人連農民的房子都住不起了，只好把工廠搬到很遠的地方去。搬到幾十公里以外，產業工人幾乎就不能到杭州來消費。甚至，工廠老板和管理者每天往返于工廠和杭州之間，也不方便。

　　這正是一幅“城市空心化”的圖景：低收入市民遷住到比較遠的地方，每天在高架公路或輕軌上往返，為他們的生活服務的小商品市場也會遷走。城市中心是富人區和商業區。

　　當然不僅如此。如果開發商逃離到一定程度，一旦導致整個房地產生態鏈，乃至整個經濟鏈條的斷裂，或者逃離擴大成為一種效應，那將是對所有人的傷害。