文/本刊記者袁宏明

　　對于已經進入上海灘的房地產投資商來說，最近的上海申博成功以及前不久啟動的浦江兩岸開發，是支撐他們繼續“將投資下去”的重大利好。

　　而不論是已經或準備踏入上海地產深水的投資商來說，他們內心經常叩問自己的是， 上海地產“形勢一片大好不是小好”的局面究竟還能持續多久？

　　漲，漲，漲

　　來上海旅游的臺灣人，通常都會戴上安全帽，跑到建筑工地去參觀一圈。當他們走出來的時候，“售罄”的牌子已掛了出來。

　　“去上海投資，到上海發展，在上海安家”，已經成為臺灣的一種風尚。臺灣人對上海的喜愛，是一種沉浸在對故老上海灘的回憶、張愛玲的小說中的喜愛。據統計，目前常住上海市區的人口中，外地、外籍人士已達30%，其中臺灣省人不下20萬。

　　戴德梁行泛城(中國)執行董事吳少聰笑稱，自己每次去臺灣，很多人都詢問關于上海房地產市場的事情。

　　最近的一個引人注目的變化是，過去購房者主要是在上海投資的臺灣商人，現在，有購買力者的重心下沉，越來越多的在大陸工作的臺灣企業中層管理人員，金融、財務及法律方面的專業人士，開始選擇在上海買房子。

　　上海長寧區、徐匯區和普陀區的一些高層公寓，已成為臺灣中層經理人最集中的地區。

　　“上海的土地特征與香港非常相似。”吳少聰的老板——香港戴德梁行全球主席梁振英分析說，上海土地資源比香港多，但與西方國家的大城市相比還是較少。相對而言，上海土地供應遲早會像香港一樣緊缺。

　　不過，梁振英也“特別提醒”香港地產商，即使短期內房地產市場出現價格波動，也不要灰心，振蕩只是暫時的。

　　據上海市統計局城調隊統計，2002年第三季度，上海商品房住宅售價再次刷新歷史紀錄，同比上漲9.4%，是自1998年以來漲幅最大的季度。

　　統計顯示，2001年上海房價比上年同期已經上漲了差不多10%。而與2001年同期價格水平相比，2002年三季度上海房屋銷售價格又上漲7.9%，房地產土地交易價格上漲10%，只有租賃價格下降了2.8%。其中，商品住宅出現了各種類型房價普漲的行情。普通住宅中的多層住宅價格水平上漲10.8%，高層住宅上漲9%；高標準住宅中的別墅上漲12.1%，高檔公寓則上漲4.8%。非住宅類銷售價格水平也比2001年同期上漲2.1%。

　　最近一位來北京出差的上海朋友告訴記者，上海的房價每周都在漲，當天去訂酒店根本住不上，“漲得好嚇人的。”

　　2002年9月13日，南方某報刊登了一篇名為《上海地產泡沫若隱若現》的文章，文中借用上海物價局、央行上海分行、中國銀行等機構的報告，發出“泡沫警告”。一時間，有關上海房地產是否存在泡沫的爭論沸沸揚揚。

　　有專家認為，房地產“泡沫”，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。上海社會科學院房地產業研究中心副研究員顧建發先生告訴《今日東方》，目前上海房地產的問題是，“如何把可持續發展的黃金周期拉長。沖刺之后必然有一個喘息的機會，跑得慢一點，就會堅持得長一點。”至于上海房價還有多大的上漲空間或者說還能挺多久，顧先生沒有回答。

　　高檔住宅供過于求

　　2002年，是上海的別墅年。從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅，樣式齊全。2002年4月，“上海之春”住宅精品交易會上，閔行一幢別墅標出了3500萬元的高價，擁有上千平米的大花園，每戶都有資深的歐美莊園管家來伺候。而佘山的一棟宣稱已被訂出的別墅，則以1.15億元的天價成為迄今上海也是全中國最貴的房子。

　　有一點毋容置疑，上海別墅價格漲幅驚人，近兩年每年平均漲幅近12%，遠高于全市住宅平均價格的漲幅，2002年上半年開盤的別墅就不下30個。

　　從1998年的外銷花園，1999—2000年的排屋、聯體別墅，直至2001年的獨立宅院，4年內上海別墅類物業銷售面積已占住宅開發總面積的近三分之一。據粗略計算，近2—3年內上海別墅市場的供應量達940萬平方米，要消化這些別墅，意味著平均每年要賣掉一萬套以上。

　　顧建發先生認為，上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由幾年前的供就不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現象也趨于嚴重。

　　上海的別墅大體分兩類：一類為生活居住型，以聯體別墅為主，購房對象以上海本地人為主。另一類是休閑度假型，以獨立式別墅為主，購房對象是海外華人和全國及本地的實力人士。還是一類，是“稀有”的高檔住宅——那些建造于1920—1930年代的老洋房。作為上海灘昔日身份和地位象征的老式別墅洋房，每平方米均價已被炒到兩萬元，一些“極品”老洋房則高達每平方米4萬—5萬元，比2001年上漲了20%—25%。

　　房地產業內投資者清楚，房價越高，利潤相對越大。但追求高額回報的投資商們自己也不清楚，這個高檔市場究竟有多大？誰將是那最后的被套者？

　　普通百姓如何安居？

　　一邊是高檔住宅的過剩，另一邊是普通上海市民需要的中低價住宅斷檔缺位。這已成為上海房地產發展亟待解決的一個難題。

　　目前，在靜安、黃浦、盧灣、徐匯等區，4000元以下的預售新房基本斷檔。即便是房價較低的閘北、普陀、楊浦等區，均價3000元到4000元的樓盤也日趨減少，30萬元在閘北、普陀已很難買到一套像樣的房子。而浦東、閔行等一些較為偏遠的區域，每平方米3000元上下的樓盤一經上市，即遭爭先恐后預訂。

　　許多動遷市民和低收入者不得已到二手房市場尋覓房源，二手房價也迅速上躥。

　　2002年9月，上海現代統計產業發展中心的一項調查結果顯示，八成以上的上海居民認為目前房價相對其購買力而言仍然偏高。

　　房價與收入之比(這里說的收入是指中、低收入者的戶均年收入，而房價則是指一般中低檔商品房)，這一指標是國際上通行的用于考察房價水平是否合理的重要標志，也是考察我國房地產業是否偏離主要消費群體的重要標志。

　　2002年9月，上海市府決策咨詢專家、上海經濟管理干部學院朱林興先生的一份報告說：按照國際標準房價與收入之比應為6：1，兩年前上海是8：1，現在估計為10：1。這就是說，房價與收入之比本來就呈不合理的態勢，而現在這個態勢不但沒有改善，且有擴大趨勢。這說明，近兩年來上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度遠低于房價上揚的幅度。

　　這份報告進一步指出，造成目前房價偏高的原因有三點：

　　第一、產品供給結構不合理，中低檔房供給不足，是導致房價偏高的重要原因。由于房地產的利潤大小往往與產品檔次成正比，加上某些政府官員出于政績的追求以及對GDP和稅收的期望，兩者互動強化了以利潤最大化為追求目標的決策傾向，房地產商重高檔產品而輕中低檔產品，以致中低檔商品房供應偏緊而引起房價大幅度上揚。

　　第二、某些潛在需求因素集中提前兌現，也是導致房價偏高的一個重要原因。這些因素，諸如，房改政策提前消化而誘發的趕“福利房末班車”現象(至今未終止)，如部分機關、企事業單位提前進入住房分配貨幣化而導致“房改”利好部分提前消化；再如一些青年更新居住消費觀念，通過貸款用未來收入大踏步邁入住宅消費行列(據統計占個人消費者的6成以上)等等。

　　第三、投機因素。根據經濟學原理，投機行為根植于利潤豐厚的行業，房地產領域屬于這類行業，它最易滋生投機現象。一個時期來，一些房地產商、房地產代理商以及個人或機構投資者，利用直接或間接影響房地產市場供求的各種因素，諸如，外資進入情況、土地資源配置方式和住房制度改革、重要國際會議或其它活動的舉行等等因素，拉上部分媒體，進行“狂轟濫炸”的炒作，人為制造供不應求的緊張關系，加上一些居民缺乏健康的消費心理，以至有點“人來瘋”，于是使市場出現“房價跌時無人買，房價漲時搶著要”的怪現象，房價被炒得熱火朝天的，一個勁地往上冒。

　　2002年10月，上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天在一次講話中提到，上海市區人均居住面積由1991年的6.7㎡提高到2001年的12.5㎡，預計至2002年底將達到13㎡。但放在全國比，上海市的人均居住面積仍屬于中游。

　　上海市民改善居住條件的愿望的相當迫切的，潛力空間也很實在。但基于目前房地產業不可能一下子解決的種種結構性問題，他們還需要更多的耐心。

　　房地產不能死？

　　對上海市來講，房地產的地位舉足輕重。上海市房屋土地資源管理局提供的一份資料顯示：2001年，上海房地產開發投資規模達630億元；預計2002年將超過700億，占固定資產投資的比重約1/3；房地產開發投資成為拉動上海市整個投資增長的中堅力量。房地產增加值占上海市GDP的比重，2001年已上升到6.4%，預計2002年將接近7%。

　　據2002年的一份統計報告，上海中高檔以上的商品房的購房人群，外地及外藉人士占50%以上。人們擔心的是，這部分人群中現在想買房的都差不多買了，如果新的需求沒有跟上，供應量卻在持續增加，上海房地產的供求鏈條中最重要的這一環是否會由此面臨斷裂的危險？

　　上海市房屋土地資源管理局一位不愿透露姓名的人士說，政府不希望房價向下走，理由是：上海市約有280萬戶市民通過市場，或者通過房改的渠道購買了住房，市民自有住房率已達60%以上，如果房價下跌，將使很大一部分市民的資產縮水。還有另外一個他沒有明說的原因，另一位政府官員替他說了出來：無論是舉辦世博會還是推動浦江兩岸開發(預計總投資超過2000億元)，房價和地價大跌都是政府絕不允許的。

　　于是乎，政府和開發商都在豪賭：2010年以前，打一個提前量，至少2008年以前，上海房地產不會也不能大跌。問題是，市場有沒有這個容量和需求量？如果沒有，不斷放大的供應量就是一個大泡沫。而緣起房地產的泡沫一旦破滅，對雄心勃勃的上海金融和經濟將是一個致命的打擊。