本刊特約評論員

　　1998年以來，房地產(chǎn)投資和住宅消費對經(jīng)濟增長的拉動作用，不必懷疑。但種種跡象表明，隨著內(nèi)需和出口的活力凸現(xiàn)，房地產(chǎn)投資肩負的歷史使命已接近完成。

　　央行2002二季度貨幣執(zhí)行情況報指出，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接和 間接貢獻率共計1.9到2.5個百分點。這差不多正是1998年以來房地產(chǎn)業(yè)每年對GDP的拉動系數(shù)的反映。房地產(chǎn)在GDP的權(quán)重是如此之大，使得政府、學界對此憂慮深重：一旦房地產(chǎn)投資萎縮，它將對經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的拖滯的效應(yīng)。而從《今日東方》記者了解的情況來看，杭州、寧波、重慶、深圳等地已出現(xiàn)不同程度的區(qū)域性泡沫或泡沫苗頭，任其發(fā)展，是否會引發(fā)全局性的房地產(chǎn)泡沫？中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了4年多年均25%以上的投資增長后，這種“激情歲月”還有多久？如果地產(chǎn)商們的預期是在2006年之前從房地產(chǎn)市場安全撤離，那2005年甚至更早的2003-2004年會是中國房地產(chǎn)的逃亡之年嗎？

　　央行為何憂心忡忡？

　　12月5日，中國人民銀行透過其官方網(wǎng)站宣布，將對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行檢查。

　　這實際上表明了銀行對房地產(chǎn)貸款的一種擔憂。而這種擔憂在此前的2002年二季度和三季度貨幣執(zhí)行情況報告中已經(jīng)透露，即對“防止在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的過程中滋長經(jīng)濟泡沫”、“警惕房地產(chǎn)泡沫”的再三強調(diào)。

　　金融機構(gòu)的警惕其來有自。且不說1992、1993年的房地產(chǎn)過熱，10年過去后，銀行仍有4000多億元的資金被占壓，單是目前的情形也不容高層安枕。據(jù)建設(shè)部等部委的調(diào)查，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約百分之二三十的資金是來自銀行貸款，而至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款，兩者相加，約60%的資金來源于銀行。這種資金集中度對金融部門構(gòu)成的潛在風險過大。10年前的房地產(chǎn)熱主要是國有企事業(yè)單位(包括省市政府)瘋狂投資(貸款)，資金來源幾乎都是國有性質(zhì)，而近幾年民營房地產(chǎn)企業(yè)的資金已占整個房地產(chǎn)投資的一半以上，有些地方甚至超過70%，但一位房地產(chǎn)商告訴《今日東方》記者，這些民營企業(yè)很大程度上也是依靠銀行貸款。譬如，曾經(jīng)因破產(chǎn)拍賣而備受社會關(guān)注的北京玫瑰園別墅，山東梁希森得手兩年后宣稱一期基本售罄、二期銷售順利，但記者在北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心的抵押登記公示中發(fā)現(xiàn)，玫瑰園別墅一二期6.56萬平方米及44棟別墅(5819平方米)已分兩次抵押給了昌平區(qū)沙河農(nóng)村信用合作社，而北京玫瑰園已竣工并達到入住標準的別墅共208棟，建筑面積5.8萬平方米。

　　事實上，就在央行發(fā)出對房地產(chǎn)泡沫的警示信息后不久，中國光大銀行、民生銀行等就已經(jīng)加強了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查。不過，這些中小銀行在整個房地產(chǎn)金融里所占的份額幾乎微乎其微。記者注意到，央行此次對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的檢查內(nèi)容，基本上仍然是2001年6月26日央行有關(guān)加強房地產(chǎn)信貸的通知內(nèi)容(下稱“6.26”通知)。也就是說，如果嚴格按照這個通知去做，銀行的風險基本可以降至最低。但實際情況怎么樣？北京一位著名房地產(chǎn)商告訴本刊記者，如果銀行真的是在開發(fā)項目“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”(“6.26”通知規(guī)定)之后，才發(fā)放貸款，那么70%以上的開發(fā)企業(yè)就沒有能力去開發(fā)，他就只有死掉。“但你去問一問，哪家開發(fā)企業(yè)拿不到貸款？”

　　無怪乎央行不放心了。一位專家再次對本刊記者預言，如果央行能下決心，確保所有商業(yè)銀行都能遵守“6.26”通知，那么，不出三年，70%的開發(fā)企業(yè)被淘汰是完全可能的。但淘汰之后怎么辦？

　　上市公司房地產(chǎn)情結(jié)的幻滅

　　2000年以來，幾乎是緊接著網(wǎng)絡(luò)股神話的破滅，善變的上市公司就紛紛投身于房地產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)統(tǒng)計，從2001年到2002年11月，深滬兩市2000多只股票中，累計有201家非房地產(chǎn)類上市公司投資房地產(chǎn)。上市公司中涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司達到了348家，占上市公司總數(shù)的28.86%。

　　雖然房地產(chǎn)市場一片紅火的態(tài)勢，但對多數(shù)房地產(chǎn)上市公司來說，并不是所有的投入都帶來同樣的回報，不少公司近兩年業(yè)績反而大幅下滑。據(jù)2002年三季度季報披露的情況，41家地產(chǎn)類上市公司預計2002年業(yè)績肯定增長的只有10家，而預計業(yè)績下滑的達到了19家。而另一項專題研究報告指出，到2002年8月底，已公布中報的22家房地產(chǎn)上市公司的平均每股收益為0.064元，除非經(jīng)常性收益后為0.053元，大大低于深滬兩市已公布中報的600家上市公司的水平(平均每股收益0.107元)。

　　對于房地產(chǎn)上市公司或與房地產(chǎn)有關(guān)的上市公司來說，且不論其高價置換房地產(chǎn)資產(chǎn)或高價買入地皮，是否是一種類似兩年多以前網(wǎng)絡(luò)生物概念的炒作，單就其面臨的市場環(huán)境而言，并不樂觀，甚至可以說是嚴峻。

　　一個顯見的事實是，商品房空置數(shù)量幾年來與日俱增。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2002年10月，全國商品房空置量又增長了10.8%，總量已超過1.25億平方米。這至少表明某些產(chǎn)品出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的過剩。很多上市公司此前對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)完全陌生，對市場需要什么樣的房子根本就不清楚。而一旦項目位置選擇不當、產(chǎn)品設(shè)計有缺陷，就會遭到購房者毫不留情的拋棄----而只要一個項目爛尾，很可能導致整個公司當年虧損。這種現(xiàn)象近兩年才跨入房地產(chǎn)投資行列的上市公司中并不鮮見。

　　滬深股市從高點跌落，套牢的不僅是房地產(chǎn)公司以及近兩年熱情投身于房地產(chǎn)的上市公司。銀行資金占了房地產(chǎn)類上市公司的三分之一，作為房地產(chǎn)生態(tài)鏈上的重要一環(huán)，房地產(chǎn)類公司上市公司的被套，某種程度也即是銀行資金的被套。這也正是金融監(jiān)管部門乃至高層領(lǐng)導憂慮的。

　　預期的透支

　　在幾大重大利好因素的刺激下，對未來幾年的房地產(chǎn)，很多人有強烈的預期。譬如，對北京申奧成功、中國加入WTO、上海申博成功，將使中國數(shù)個重要城市的房地產(chǎn)受惠數(shù)年。

　　但是，我們發(fā)現(xiàn)，預期被嚴重透支了。北京、廣州、上海，北京奧運村附近的房價漲是漲了，但賣得并不比以前更好；跨國公司有條不紊地進來了，但對寫字樓的需求并未特別放大，2002年三季度北京寫字樓租金卻有所下滑；上海啟動了浦江兩岸開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)新建面積急劇放大，地價成倍上揚，結(jié)果是2001年房價平均上漲10%，2002年房價還在上漲。

　　由于房地產(chǎn)投資在整個固定資產(chǎn)投資所占的權(quán)重較高，一旦房地產(chǎn)投資增幅突然下滑，它將對經(jīng)濟增長產(chǎn)生巨大的拖滯影響。1998年以來，取消福利分房后釋放的巨大購買潮即將平抑下來；與此相關(guān)，北京豪宅50%為外埠人群購買，上海中高檔商品房的外地購買人群亦超過50%----其中一部分是投機性的購買，倘若這批外地需求被某種力量阻隔，其影響幾乎也將難以估量。北京、上海、廣州、深圳等城市，房地產(chǎn)投資目前已占到固定資產(chǎn)投資的一半或以上。但經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴性以及金融對房地產(chǎn)依賴性的增加，卻引起了人們的警覺。深圳房地產(chǎn)投資占投資總量的60%，國務(wù)院總理朱镕基對此深表憂慮地說：“那咱們就瞧瞧，到底是我悲觀，還是你們過分樂觀，不要說我沒有言在先，這么大(比例)的拉動是不行的。”

　　在大洋彼岸，美國經(jīng)濟欲振乏力，房地產(chǎn)卻異軍突起(2001年房價上升9%，創(chuàng)歷史新紀錄，2002年仍繼續(xù)上漲)，幾乎扮演了一種救世主的角色。但是，包括摩根斯坦利首席經(jīng)濟學家史蒂芬.羅奇在內(nèi)的專家們擔心的同樣是，一旦房地產(chǎn)“陷落”，它對恢復緩慢的美國經(jīng)濟的打擊將幾乎是致命的。這也是不少專家對中國房地產(chǎn)擔心。10年前，僅僅是北海、海口、三亞、惠州這些二三線城市房地產(chǎn)的過熱，就使中國房地產(chǎn)險遭覆頂之災(zāi)；而據(jù)本刊記者了解的情況來看，杭州、寧波、重慶、深圳乃至北京、上海等地已出現(xiàn)不同程度的區(qū)域性泡沫或泡沫苗頭，如果廣州、重慶、深圳、北京、上海這些重量級城市的房地產(chǎn)出了問題，它們對中國房地產(chǎn)乃于中國經(jīng)濟的打擊將更為致命。

　　中房集團董事長孟曉蘇2002年12月表示，房地產(chǎn)供求兩旺的狀況將持續(xù)1年左右，但如果潛在的問題被引發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)可能提前進入調(diào)整期。而正是這個孟曉蘇先生，此前多次宣稱中國房地產(chǎn)的上升周期還可以持續(xù)8-10年。

　　再譬如，奧運會對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的影響，有一個公認的說法是，正式舉辦前兩年達到高峰，此后逐年下跌。因此，不少房地產(chǎn)商說，要在2006年之前在北京好好撈足，然后歇幾年。與此相若，世博會給上海房地產(chǎn)帶來的高峰體驗將可能是在2007-2008年甚至更早。如果說上海、北京等一級城市因政策調(diào)控和潛在的新增購買力還不至于大喊“房地產(chǎn)泡沫”的話，中國一些二級城市已經(jīng)存在較為嚴重的泡沫因素的話，已經(jīng)是海內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外共識的，“春江水暖鴨先知”。杭州、寧波等地有實力的開發(fā)商目前就已經(jīng)開始撤離當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。然而，就像股市有一個“逃頂”之說一樣，如果人們預期2006年是“頂部”，那你必須在2005年把貨出干凈，這才能稱得上是“逃頂成功”。

　　由于北京、上海對全國房地產(chǎn)的重大影響力，人們想問，2005年真的是中國房地產(chǎn)的逃亡之年？在此之前的2003-2004年呢，是房地產(chǎn)泡沫之年嗎？